“房住不炒”自從2016年12月14日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出以來，已經(jīng)持續(xù)存在將近6年了。在這6年中，聰明的投資者，在“房住不炒”政策定位和強(qiáng)烈信號(hào)下，已經(jīng)將投資的房產(chǎn)陸續(xù)進(jìn)行變現(xiàn)，而另外一些不知不覺者，仍在拼命加杠桿炒房。這些投機(jī)炒房客，現(xiàn)在或者未來，可能將面臨來自政策或者制度層面三大錘的錘錘重?fù)簟?/p>

第一錘就是二手房指導(dǎo)價(jià)政策的出臺(tái)

自2021年以來，廣州、深圳、東莞、成都、無錫、合肥、上海等15個(gè)大中城市建立了二手房指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制。雖然該機(jī)制目前在很多城市實(shí)質(zhì)性取消了，但是該機(jī)制給二手房市場(chǎng)造成的影響還是不可忽視的。

比如深圳自從2021年3月份出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)后，二手房成交可以說是斷崖式下跌。2020年深圳二手房成交9.5萬套，2021年是4萬套，而2022年1-8月份共成交1.4萬套，估計(jì)2022年全年成交套數(shù)在2.5萬套左右。

二手房指導(dǎo)價(jià)為什么對(duì)二手房成交影響如此之大呢？這主要是因?yàn)槎址恐笇?dǎo)價(jià)一般比市場(chǎng)價(jià)要低20%-30%，這樣，二手房轉(zhuǎn)讓方和受讓方首先在交易價(jià)格上很難達(dá)成一致，其次就是按揭貸款的額度會(huì)大大下降，從而增加了購房人的自有資金的支付，最后最為重要的原因是二手房指導(dǎo)價(jià)的出臺(tái)，穩(wěn)定了二手房的預(yù)期，從而使二手房投資屬性也大大降低。

第二錘就是二手房交易稅按差額20%征收

目前，我國二手房交易稅按交易總價(jià)的1%-1.5%的稅率來征收。這個(gè)交易稅，與前10年或者前20年房產(chǎn)價(jià)格升值來對(duì)比的話，可以說是微不足道的。但是，這種房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的低稅率，有可能會(huì)隨著“房住不炒”的住房制度的建立，而得到根本的改變。

這個(gè)改變現(xiàn)在已經(jīng)露出端倪了，比如9月20日“貝殼蘭州站”發(fā)布的關(guān)于蘭州二手房個(gè)稅由成交價(jià)的1%，改為差額的20%。

針對(duì)蘭州這個(gè)二手房征稅政策的改變，有網(wǎng)友專門致電甘肅省納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線，并沒有得到工作人員的否定，得到的答復(fù)反而是：20%的政策，個(gè)稅法上一直都有，不是昨天或前天的新政策。

由此可見，二手房個(gè)稅由成交價(jià)的1%，改為差額的20%，在將來有可能在全國推廣。

那么，二手房個(gè)稅由成交價(jià)的1%，改為差額的20%，將會(huì)對(duì)投機(jī)炒房客造成什么樣的沖擊呢？我舉個(gè)例子你就明白了。

比如，2010年你花了80萬購買了一套100平米的房子，十年后這套房子總價(jià)漲到了500萬。

如果按照總價(jià)1%征收房產(chǎn)交易稅的話，你需要繳納的稅額為500萬?1%，為5萬元；而如果按照差額的20%征收房產(chǎn)交易稅的話，那么，你需要繳納的稅額為（500萬-80萬）?20%，為84萬。

可以說，二手房交易稅按差額20%征收，將會(huì)大大增加房產(chǎn)交易的成本。

第三錘就是房產(chǎn)稅的出臺(tái)

如果說，二手房交易稅按差額20%征收，會(huì)大大增加房產(chǎn)交易的成本，那么，房產(chǎn)稅的出臺(tái)，則會(huì)大大增加房產(chǎn)持有的成本。

目前住房的持有成本，僅僅在房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市上海和重慶有，在其他城市，均還沒有住房持有這方面的稅收。

可以預(yù)見，在未來實(shí)施房產(chǎn)稅，一定會(huì)是對(duì)投機(jī)炒房客的第三次錘擊。

有人可能會(huì)說，何以見得呢？其實(shí)，我們可以通過比對(duì)商業(yè)來得出這一結(jié)論。

我們?yōu)槭裁聪矚g購買住宅，而不喜歡購買商鋪或者寫字樓，其實(shí)跟商業(yè)的兩大稅率有很大關(guān)系：一個(gè)是空置期間的空置稅，另一個(gè)是出租期間的出租稅。也就是說，商鋪或者寫字樓，不管你有沒有出租，都需要交稅，都有持有成本。

當(dāng)然疊加其它原因，導(dǎo)致在房地產(chǎn)行業(yè)，不僅房企不喜歡拿商業(yè)地塊，購房人也不喜歡購買商業(yè)房產(chǎn)。這導(dǎo)致在很多房企公司，一個(gè)項(xiàng)目的尾貨基本上都是商鋪、寫字樓和車位。

因此，如果住房實(shí)施房產(chǎn)稅，有可能會(huì)導(dǎo)致和商鋪、寫字樓同樣的結(jié)果。

友友對(duì)于上述投機(jī)炒房的三大錘怎么看呢？歡迎在評(píng)論區(qū)留言討論。