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自家陽(yáng)臺(tái)能不能封？

不僅業(yè)主有不同看法，即便簽了“不能封陽(yáng)臺(tái)協(xié)議”，法院也有不同判決。

歷時(shí)一年多，經(jīng)歷三審的“綠城誠(chéng)園業(yè)主封自家陽(yáng)臺(tái)”事件，最終落下帷幕。

業(yè)主高先生，在經(jīng)歷一審敗訴，法院判決其拆除封閉陽(yáng)臺(tái)，后上訴，二審業(yè)主勝訴，物業(yè)提請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

日前，該案迎來(lái)終審判決。

四川高院認(rèn)為，高先生未經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，違反合同約定以及自己的承諾，有違契約精神及誠(chéng)實(shí)信用原則。物業(yè)公司要求其拆除封閉陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀，符合法律規(guī)定以及合同約定。

最終高院維持一審判決，撤銷二審判決，物業(yè)勝訴。

01

綠城誠(chéng)園為成都雙流怡心湖品質(zhì)較高樓盤(pán)。

小區(qū)以改善居住為主，戶型面積都在110平米以上，為了營(yíng)造統(tǒng)一、美觀的建筑立面。綠城不少樓盤(pán)提倡實(shí)行“統(tǒng)一封窗”或者“統(tǒng)一不封窗”，綠城誠(chéng)園也不例外。

▲業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)

這一理念，得到不少業(yè)主的支持和理解。不過(guò)，也有業(yè)主認(rèn)為，這一“統(tǒng)一行為”，是多數(shù)人對(duì)少數(shù)人的強(qiáng)迫，侵害了業(yè)主自身的權(quán)益。

一審中，成都市雙流區(qū)人民法院認(rèn)為，高先生封窗行為妨礙了物業(yè)的服務(wù)和管理，有違《誠(chéng)園小區(qū)臨時(shí)管理規(guī)約》，判決高先生在判決生效起15日之內(nèi)，拆除違規(guī)封閉的陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原貌。高先生不服，遂提起上訴。

該案二審于2022年8月12日宣判，判決撤銷了一審判決，并駁回物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求。這就意味著，二審“物業(yè)敗訴”，高先生自行封陽(yáng)臺(tái)的行為被法院允許。

并且，二審為終審判決。

這里需要補(bǔ)充說(shuō)明，二審已為終審判決，很多人認(rèn)為“綠城封陽(yáng)臺(tái)事件”已經(jīng)板上釘釘。

▲ 二審判決書(shū)

我國(guó)雖然實(shí)行的兩審終審，但還有再審的程序。

兩審終審后的再審，是為了保障法院裁判的公正,使已發(fā)生法律效力但有錯(cuò)誤的判決、裁定、調(diào)解協(xié)議得以糾正。

法律人士表示，一般來(lái)說(shuō)兩審終審之后，無(wú)明顯錯(cuò)誤不會(huì)進(jìn)行再審。

02

大家最關(guān)心的是，再審反轉(zhuǎn)的原因是什么？

四川高院認(rèn)為，從契約嚴(yán)守角度，在小區(qū)的《臨時(shí)管理規(guī)約》中已明確約定：

原則上不得封閉陽(yáng)臺(tái)，經(jīng)全體業(yè)主表決，戶數(shù)與面積達(dá)到法定條件（即須經(jīng)專有部分占相關(guān)建筑物總面積2/3以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意）封閉陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的，須由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同制訂封閉方案并公示。

高先生認(rèn)可上述約定并簽字確認(rèn)。

對(duì)于高某猛稱相關(guān)約定是無(wú)效的格式條款，對(duì)其沒(méi)有法律約束力的說(shuō)法。

法院認(rèn)為，小區(qū)的《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》《臨時(shí)管理規(guī)約》限制業(yè)主封閉陽(yáng)臺(tái)的目的在于，在法律范圍內(nèi)確保業(yè)主依約通過(guò)小區(qū)業(yè)主表決的方式合法行使業(yè)主權(quán)利，該約定并未影響業(yè)主正常使用符合建筑設(shè)計(jì)要求的陽(yáng)臺(tái)。

并未對(duì)業(yè)主對(duì)其專有部分的專有權(quán)進(jìn)行不當(dāng)限制，未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，高先生在簽署相關(guān)協(xié)議、規(guī)約時(shí)，對(duì)陽(yáng)臺(tái)的構(gòu)造、功能，以及建設(shè)規(guī)劃均知情，應(yīng)按照相關(guān)約定行使業(yè)主權(quán)利。

▲綠城誠(chéng)園

未經(jīng)小區(qū)業(yè)主表決擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，違反了合同約定以及自己作出的承諾，有違契約精神和誠(chéng)實(shí)信用原則。綠城物業(yè)公司作為小區(qū)物業(yè)，要求其拆除封閉陽(yáng)臺(tái)并恢復(fù)原狀，符合法律規(guī)定以及合同約定。

03

針對(duì)高先生提出封陽(yáng)臺(tái)出于自身安全考慮，避免粉塵和噪音污染的理由。

法院認(rèn)為，權(quán)利行使的邊界必須以公共利益為限，業(yè)主的個(gè)體權(quán)利應(yīng)在誠(chéng)信原則以及不危及小區(qū)全體業(yè)主整體利益的前提下行使。

法院認(rèn)為，陽(yáng)臺(tái)邊界以內(nèi)的使用空間屬于業(yè)主所購(gòu)房屋的專有部分，陽(yáng)臺(tái)邊界以外的部分則是建筑物外立面不可分割的一部分，因而具有建筑物共有部分屬性。

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋不僅具備供人居住使用的基本功能，或多或少兼具資產(chǎn)保值增值的功能。小區(qū)樓棟外立面是否美觀，一定程度將會(huì)影響房屋價(jià)值，因此封閉陽(yáng)臺(tái)的行為往往會(huì)對(duì)建筑物的整體美觀甚至價(jià)值產(chǎn)生影響。

本案中，高先生擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，改變了樓棟外立面美觀統(tǒng)一性，違反了《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》“裝修人從事住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得有下列行為：改變住宅外立面，在非承重外墻上開(kāi)門(mén)、窗……”規(guī)定。

如果小區(qū)業(yè)主均按照各自想法和方式對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行封閉改造，勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步對(duì)小區(qū)樓棟外立面美觀統(tǒng)一性造成更大破壞。

▲綠城誠(chéng)園

同時(shí)，擅自封閉陽(yáng)臺(tái)也會(huì)帶來(lái)外立面脫落等額外潛在安全風(fēng)險(xiǎn)。在小區(qū)業(yè)主未表決同意的情況下，擅自封閉陽(yáng)臺(tái)的行為，已經(jīng)超出其專有權(quán)范圍，構(gòu)成了權(quán)利濫用，因此該業(yè)主的行為難以得到法律上的支持。

最終，四川高院維持了一審判決，撤銷了成都中院的二審民事判決。本判決為終審判決。

04

綠城封陽(yáng)臺(tái)事件，可以說(shuō)是“全城關(guān)注”，關(guān)系到每一位業(yè)主的權(quán)益。

經(jīng)歷了一年多，一波三折的三次判決，從四川高院最終判決，我們總結(jié)出一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

到底能不能封陽(yáng)臺(tái)。

關(guān)鍵在于，購(gòu)買(mǎi)合同中是否有約定“不能封陽(yáng)臺(tái)”，如果有，業(yè)主就沒(méi)有理由擅自封陽(yáng)臺(tái)。

這是最重要的關(guān)鍵點(diǎn)。

至于是否影響立面美觀，是否安全等，都是建立在約定的基礎(chǔ)之上。

反過(guò)來(lái)，我們可以理解為，如果買(mǎi)房時(shí)，沒(méi)有約定不能封陽(yáng)臺(tái)，那么物業(yè)提出不允許業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)的訴求，通常不會(huì)得到法院支持。

當(dāng)然，安全性存在隱患等特殊情況除外。

▲ 綠城誠(chéng)園封閉陽(yáng)臺(tái)的不止高先生一家

在綠城案例中。

雖然沒(méi)有明確約定“ 不能封陽(yáng)臺(tái)”，但是雙方簽訂的《臨時(shí)管理規(guī)約》中明確約定封陽(yáng)臺(tái)的條件：雙2/3以上業(yè)主（面積和人數(shù)）同意，并且共同制訂封閉方案。

高先生敗訴就在于，簽訂了《臨時(shí)管理規(guī)約》，但沒(méi)有遵守《臨時(shí)管理規(guī)約》約定的封閉陽(yáng)臺(tái)前提條件。

這是四川高院判決高先生敗訴的最主要原因。

05

在全國(guó)的封陽(yáng)臺(tái)案例中，有敗訴的，也有勝訴的。

以四川高院判決的此次“綠城封陽(yáng)臺(tái)案”來(lái)看?！扒捌诩s定是否可以封陽(yáng)臺(tái)”是最為重要的標(biāo)準(zhǔn)。

前不久，麓湖潯嶺也出現(xiàn)了業(yè)主封陽(yáng)臺(tái)，和物業(yè)長(zhǎng)期僵持的事件。

按照麓湖的前期約定，業(yè)主也是不能擅自封陽(yáng)臺(tái)。

類似這樣的小區(qū)，如果進(jìn)入司法環(huán)節(jié)，業(yè)主敗訴的可能很大。

06

對(duì)于封陽(yáng)臺(tái)的合理性，網(wǎng)友也有不同的看法。

有網(wǎng)友認(rèn)為，這是多數(shù)對(duì)少數(shù)的強(qiáng)迫。

也有網(wǎng)友認(rèn)為，自家的陽(yáng)臺(tái)應(yīng)該自己做主，不封陽(yáng)臺(tái)存在較大安全隱患。

更理性的網(wǎng)友則認(rèn)為，業(yè)主要有契約精神，但也要看到物業(yè)同樣沒(méi)有遵守承諾，在交房后并沒(méi)有按照承諾組織業(yè)主投票，物業(yè)的服務(wù)也需要反思。

還有網(wǎng)友提出，如果封在陽(yáng)臺(tái)外面影響小區(qū)立面，那么封在陽(yáng)臺(tái)里面，總算是自己可以處理的吧。

當(dāng)然，不少網(wǎng)友還是支持法院判決。

認(rèn)為合同中約定了不能封陽(yáng)臺(tái)，就應(yīng)該遵守鍥約，如果想要封陽(yáng)臺(tái)，就不要簽“不能封陽(yáng)臺(tái)”的協(xié)議。

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，大家對(duì)建筑立面審美的要求越來(lái)越高，更多的樓盤(pán)要求“不能封閉陽(yáng)臺(tái)”，在簽合同時(shí)也會(huì)寫(xiě)進(jìn)相關(guān)協(xié)議。

因此，在選擇樓盤(pán)時(shí)，也要了解清楚合同關(guān)于封窗、封陽(yáng)臺(tái)的相關(guān)規(guī)定。

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