樓盤報告|熱點分析 | 區(qū)域板塊 | 土地市場

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最近的武侯新城的確很熱。戳→《》

一是出現(xiàn)了久違的連夜排隊選房，二是優(yōu)惠普遍收緊，價格開始悄悄上漲。

本周，我們回顧了在售的保利、中鐵建、華潤三大改善項目，關(guān)注度都很高。

▲ 武侯新城

今天，來重點解讀不少購房者心心念念的“保利錦城和頌”。

先看下前兩批次銷售情況。

去年年底，保利錦城和頌首批次113套房源，單價開盤去化96%

今年3月，二批次91套房源，優(yōu)惠明顯收緊，部分房源上漲了2千每平米，開盤去化了88%。

項目即將推出的第三批次房源，據(jù)透露，價格方面可能還將有所上調(diào)。

沒辦法，現(xiàn)在市場火了，買的人多了，主城樓盤價格普遍有所回調(diào)了。

萬達+北二外

武侯頂級資源傍身

保利錦城和頌為什么能賣得如此火熱？

地理位置的優(yōu)勢，占了很大一部分原因。

保利錦城和頌與武侯萬達廣場僅一街之隔，小區(qū)正大面直面萬達，只是在生活購物這一方面，是十分便捷的。

▲保利錦城和頌區(qū)位示意圖

最重要的是，項目斜對面就是北京第二外國語學院成都附屬中學。

作 為武侯區(qū)頂級的 公立教育資源，北二外配置了許多私立學校都沒有的師資力量。

比如，他每個班有2個英語老師,進行小班教學；

比如，他有8門小語種和托福、雅思課程；

再比如，他的數(shù)學老師，只教一個班……

▲北二外附中，來源網(wǎng)絡(luò)

不僅如此，北二外還有K12集團化辦學的優(yōu)勢 ，小學、初 中到高中，一站式全覆蓋。

同時，按照2022年武侯區(qū)幼升小、小升初劃片來看，保利錦城和頌未來幾乎確定可以正讀北二外成都附小（最終以官方劃片為準） ，初中單校劃片對口北二外成都附中。

作為九年一貫制學校，北二外成都附小的學生可以直升北二外成都附中的初中。

這就是它最大的優(yōu)勢！特別是在“多校劃片”增加了不確定性因素的背景下，九年一貫制的優(yōu)質(zhì)學校，更吃香。

另外，由于北二外附中初中部又有直升本部高中的校內(nèi)指標，中考也更有優(yōu)勢。

目前，武侯新城南區(qū)不少的樓盤都將正讀北二外作為項目亮點。

這里需要提醒家長的是，北二外未來也存在“爆倉”的可能性。

目前北二外學區(qū)，周邊新房全部交付后，按現(xiàn)行劃片，有爆倉的風險。

我們可以來算一下：

▲2022年北二外附小劃片范圍

目前，北二外成都附小劃 片范圍內(nèi)，能叫得出名字的社區(qū)戶數(shù)（含未交付社區(qū)）就有超1.4萬戶。分別為：

置信麗都花園城（三環(huán)外側(cè)）約1000戶；中鐵瑞城三號線555戶；華宇楠苑1699戶；華宇靜苑1028戶；詩錦苑546戶；瓏熙郡910戶；保利花園（一二期）3223戶；陽光城檀府169戶；金科博翠府152戶；滿園春762戶；武侯璞譽1872戶；保利錦城和頌388戶；西派城央493戶；復地昆玉錦城736戶。

按七普最新的戶均2.62人來算，該片區(qū)內(nèi)至少擁有3.6萬居民，這還是未計算區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)以及待改造區(qū)域的情況下，實際情況只會更多。

按照2018年成都規(guī)劃局公布的五城區(qū)和高新區(qū)千人學位基準指標，從幼兒園到中學，分別為31個學位/千人，小學60個學位/千人，中學62個學位/千人。

以2018年開始招生的北二外成都附小為例，其辦學規(guī)模為36個班，按50人的大班計算，對應居民人口為3萬人，已經(jīng)算比較擁擠的了。

說這么多，想表達什么呢？

第一，北二外隨著周邊新房的交付，學位會逐漸緊張；

第二，一旦北二外爆倉，現(xiàn)在的學區(qū)劃片可能會被重新劃分，原本能正讀北二外的，未來可能讀不了；

第三，如果學區(qū)重新劃片，緊貼北二外的位置，就相對有優(yōu)勢。

約40畝純住宅社區(qū)

全四房改善戶型

說完最重要的學區(qū)后，我們再來看看保利錦城和頌的產(chǎn)品。

項目占地約40畝，容積率2.0，純住宅，規(guī)劃了9棟9-13F的小高層，純南北板式結(jié)構(gòu)，沒有一套日照不達標的“公寓”產(chǎn)品。

▲保利錦城和頌沙盤

從售樓部的沙盤不難看出，保利在這個項目的設(shè)計上下足了功夫。

首先，他以錯位的陣列式布局，實現(xiàn)了所有樓棟的純南北排布。這樣的設(shè)計很好的保證了每一戶的采光、通風以及私密性，沒有一棟是被犧牲的。

第二，全T2設(shè)計，純粹改善。項目在2.0容積 率的純住宅用地上，僅規(guī)劃了1梯2戶129平米四房和2梯2戶143平米四房兩種產(chǎn)品，居住環(huán)境相對純粹。

第三，門檻較低，對購房者友善。從指標上來看，保利錦城和頌是個不折不扣的改善型項目，但他通過129平米的產(chǎn)品，有效的拉低了起步門檻。 并且，堅持做四房產(chǎn)品。

事實上，在當前的市場環(huán)境下，改善型產(chǎn)品的競爭相當激烈，特別是在武侯新城這個區(qū)域。

但保利錦城和頌在產(chǎn)品的均好性上，可以說是拿捏得十分到位。

▲ 保利錦城和頌樓棟分布

目前，項目二批次房源已基本清盤，僅剩余部分1/2樓和頂樓戶型在售，由于1樓為117平米三房特殊戶型，最低總價僅360萬起。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，這個剩余的117平米三房特殊戶型，為項目最后的400萬以下房源， 后續(xù)樓棟都不再會有特殊三房戶型，預算較低且不在意低樓層的購房者，可以考慮一下。

而下批次預計會在4月底，推售3號樓（129平米）和5號樓（143平米），約70余套房源，預計總價在430-500萬之間。

129-143平米

T2配置，南北通透

最后來看下戶型。

129平米戶型：

▲保利錦城和頌129平米戶型圖

該戶型為1T2戶設(shè)計，雖然無法實現(xiàn)電梯獨立入戶是一個比較遺憾的地方， 但它的亮點還是比較多的。

首先，129 平米雖然是小區(qū)的入門戶型，但保利仍然做了橫廳四房設(shè)計，這個面積段的四房本來就少，擁有7.3米大橫廳的更是鳳毛麟角。

其次，這個戶型做了雙陽臺的設(shè)計，有了獨立的生活陽臺，讓7.3米的的景觀陽臺無論是用作戶外休閑空間，還是納入室內(nèi)作為起居空間的延伸，功能性都將更純粹。

第三，該戶型3間臥室尺度都比較理想，足以容納雙人床+床頭柜+衣柜四件套。

143平米戶型：

▲保利錦城和頌143平米戶型圖

相較129平米戶型，保利錦城和頌的143平米戶型為2T2戶，更能滿足改善需求。

2T2戶的配置，讓該戶型有了全明電梯前廳，一個約13平米的入戶空間幾乎是私人使用，入戶也多了一段過渡空間。

7.2*4.6的大橫廳，搭配L型陽臺和開放式廚房，給到了一個超50平的公共空間，尺度堪比160-180平米的戶型。

當然 ，這個戶型也存在遺憾，就是沒有獨立生活陽臺。

總結(jié)一下保利錦城和頌的優(yōu)勢在于，位置好，就讀北二外的穩(wěn)定性高。作為全四房（除去1樓）社區(qū)，面積控制較好，適合400萬左右預算的客戶。

最后，我們經(jīng)常說一個樓盤的品質(zhì)，前期看規(guī)劃，中期看落地，后期看運營。保利錦城和頌前期的規(guī)劃，值得一張房票，也希望它在后期的落地呈現(xiàn)和運營上，不辜負大家的期待。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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