樓盤(pán)報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場(chǎng)

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延期2個(gè)月后，南山凌峰終于在2月28日迎來(lái)了交付。

這個(gè)位于紅牌樓板塊的項(xiàng)目，只有兩個(gè)戶(hù)型，150和180平米，在2021年入市時(shí)，掛牌單價(jià)達(dá)到了2.8-3.3萬(wàn)元/平米，相比周邊同時(shí)期、同板塊新房單價(jià)貴了約七八千。

“改善的產(chǎn)品+國(guó)企開(kāi)發(fā)商，是我愿意以更高價(jià)格選擇南山凌峰的主要考慮。”

一位南山凌峰的業(yè)主向我們道出了他當(dāng)初購(gòu)房的心理路程。

然而，即便是加錢(qián)選了國(guó)企，也免不了翻車(chē)。

“不僅造景和綠化與賣(mài)房時(shí)宣傳嚴(yán)重不符、外立面各種細(xì)節(jié)更是觸目驚心，玻璃型變，線(xiàn)彎墻弧，電梯縮水……”

▲圖源水印

剛踏進(jìn)小區(qū)，南山凌峰的業(yè)主們就列出了大大小小問(wèn)題約30余個(gè)。

而找了驗(yàn)房師的業(yè)主，更是小毛病不斷，便簽幾乎貼滿(mǎn)了每一處角落。

▲圖源水印

“幾乎每一戶(hù)都有大大小小的問(wèn)題200多個(gè)，這樣的產(chǎn)品質(zhì)量，我們實(shí)在無(wú)法接受?！?/p>

南山凌峯業(yè)主代表表示，因交付質(zhì)量太差，整個(gè)小區(qū)約600戶(hù)，僅14戶(hù)業(yè)主選擇了接房，超9成業(yè)主拒絕接房。

▲圖源水印

業(yè)主質(zhì)疑“貨不對(duì)板”

相關(guān)部門(mén)：勒令立即整改

業(yè)主質(zhì)疑“貨不對(duì)板”

據(jù)南山凌峯業(yè)主透露，在南山凌峰交房之前，部分業(yè)主就發(fā)現(xiàn)了一些問(wèn)題。

其中，小米公關(guān)總經(jīng)理王化就曾在微博上公開(kāi)吐槽，這個(gè)新房讓他看得血壓上升。

▲王化微博截圖

雖然在交付前，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題較多，但大體上可以歸納為5個(gè)方面：

1、綠化大量減配，未按施工圖紙種植；

▲圖源水印

2、外立面由真石漆換成乳膠漆，導(dǎo)致外立面外立面還未交付即出現(xiàn)大面積鼓包開(kāi)裂滲水；

▲圖源水印

3、室內(nèi)裝修偷工減料，材料偽劣、碎木屑門(mén)，墻體漏水；

▲圖源水印

4、空調(diào)外機(jī)未按圖紙擺放，占用生活陽(yáng)臺(tái)；

5、電梯狹窄，無(wú)法放進(jìn)救援擔(dān)架，不符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

為此，在交房之前，業(yè)主們也曾多次就房屋質(zhì)量問(wèn)題與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行了溝通，“但除了小區(qū)綠化部分的整改外，其他相關(guān)問(wèn)題開(kāi)發(fā)商均未有任何表示。”

眼看與開(kāi)發(fā)商溝通無(wú)效，業(yè)主們選擇了在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板發(fā)布了相關(guān)信息，求助主管部門(mén)。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

對(duì)此，四川省成都市武侯區(qū)住建交局、武侯區(qū)規(guī)劃和自然資源局在2月17日作出回復(fù)：

該項(xiàng)目綠地指標(biāo)及外立面符合規(guī)劃要求；

外立面局部存在樓梯間處窗戶(hù)施工有誤問(wèn)題，目前該問(wèn)題已完成整改；

局部地板有空鼓情況，針對(duì)該問(wèn)題，建設(shè)單位正在組織人員排查整改；

空調(diào)外機(jī)擺放位置與設(shè)計(jì)圖紙一致。

3月13日，當(dāng)我們來(lái)到南山凌峯發(fā)現(xiàn)，雖然項(xiàng)目外立面大面積鼓包開(kāi)裂等問(wèn)題已得到解決，但依舊存在色差與水漬。

同時(shí)，封窗玻璃還存在著“哈哈鏡”問(wèn)題

▲南山凌峰外立面

至于電梯狹窄的問(wèn)題，在3月3日，成都市武侯區(qū)住建交局也向項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商下發(fā)了責(zé)令整個(gè)通知書(shū)。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

不過(guò)，據(jù)業(yè)主們的反饋來(lái)看，至今開(kāi)發(fā)商尚未做出整改。

高定板式大宅

為何虎頭蛇尾？

資料顯示，南山凌峯項(xiàng)目總規(guī)劃面積約170畝，共分為南、中、北三個(gè)地塊。

其中南地塊為商業(yè)用地，約40畝。規(guī)劃有商業(yè)街、商辦SOHO和商辦LOFT產(chǎn)品，目前正在修建中。

▲南山凌峯項(xiàng)目地塊分布示意

北地塊則是南山御峯和配建的武侯區(qū)第三十幼兒園、長(zhǎng)益路小學(xué)，均已呈現(xiàn)。

中地塊，就是今天的主角，南山凌峯，由13棟16~17F的T2高層板樓組成，均為150-180平米的大戶(hù)型。

作為南山地產(chǎn)在成都首個(gè)獨(dú)立操盤(pán)的項(xiàng)目，南山凌峯憑借著百畝大盤(pán)和紅牌樓2.5環(huán)的地段優(yōu)勢(shì)，在前期營(yíng)銷(xiāo)推廣方面，調(diào)性拔得極高，號(hào)稱(chēng)中國(guó)南山TOP級(jí)“峰”系產(chǎn)品。

▲南山凌峯海報(bào)

▲南山凌峯海報(bào)

雖然項(xiàng)目周邊環(huán)境比較混亂，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)爭(zhēng)議較大，但憑借著營(yíng)銷(xiāo)上的高舉高打，2021年4月首批次入市的南山凌峯，依然需要憑運(yùn)氣搶?zhuān)泻灺始s57.88%。

▲圖據(jù)購(gòu)房通

另?yè)?jù)CRIC克而瑞四川開(kāi)盤(pán)簡(jiǎn)訊顯示，南山凌峯前兩批次開(kāi)盤(pán)去化率表現(xiàn)均較好，都在8成以上。足以見(jiàn)得當(dāng)時(shí)的火熱。

▲圖源克而瑞2021年第36周開(kāi)盤(pán)簡(jiǎn)訊

不過(guò)，令人疑惑的是，備受成都改善購(gòu)房者認(rèn)可的南山凌峯，為何會(huì)虎頭蛇尾，在交付環(huán)節(jié)上，給業(yè)主如此大的落差？

這一問(wèn)題，或許還要從開(kāi)發(fā)商身上找。

房屋質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)

深陷虧損泥潭

成都南山凌峯項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為成都南橫置業(yè)有限公司，A股上市公司南山控股通過(guò)深圳市南山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持有該公司51%股權(quán)。

而南山控股又隸屬中國(guó)南山開(kāi)發(fā)集團(tuán)，其背后是招商局集團(tuán)、深圳市國(guó)資委、廣東省國(guó)資委、中國(guó)海洋石油總公司等，實(shí)為大型國(guó)企。

按理來(lái)說(shuō)，在民企暴雷頻發(fā)的最近兩年，房開(kāi)領(lǐng)域，國(guó)企的日子應(yīng)該都會(huì)過(guò)得風(fēng)生水起，但南山卻是個(gè)例外。

自去年以來(lái)，南山控股旗下地產(chǎn)公司在上海、深圳、南通等地的多個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，接連被媒體曝光涉嫌虛假宣傳和存在質(zhì)量問(wèn)題等。

例如，2022年3月，南通南山美錦，涉嫌虛假宣傳，外立面大面積鼓包、漏水漏電等一系列問(wèn)題遭業(yè)主維權(quán)。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

在深圳，2022年12月，其與招商等合作開(kāi)發(fā)的半山臻境樓盤(pán)也因在交付前出現(xiàn)“裂縫”、水泥用手就能摳掉等問(wèn)題，400多戶(hù)業(yè)主拒絕接房。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

到了今年1月，上海南山虹橋領(lǐng)峯項(xiàng)目交付時(shí)，同樣因綠化細(xì)節(jié)較粗糙、架空層設(shè)施少、貨不對(duì)板等問(wèn)題引發(fā)業(yè)主不滿(mǎn)。

▲微博截圖

究竟是什么原因，讓一家大型國(guó)企的房屋質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)？

深陷虧損泥潭或是癥結(jié)所在。

2022年三季報(bào)顯示，南山控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入49.21億元，同比下降5.45%；歸母凈利潤(rùn)-2.71億元，同比下降174.05%，多項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)表現(xiàn)不盡如人意。

而造成虧損的主要原因在于，南山控股的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率近年來(lái)下滑較快，2018年為49.8%，2022年上半年為10.05%。

要知道，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中，若一個(gè)項(xiàng)目毛利率僅約10%左右，那么它將很難逃過(guò)虧損的命運(yùn)。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，為了止損，節(jié)省建安成本是最為直接的方式。

信任危機(jī)之下

在蓉四個(gè)項(xiàng)目還能逆轉(zhuǎn)口碑？

據(jù)了解，南山控股目前土儲(chǔ)主要集中在長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)、華中及成渝地區(qū)，包括上海、蘇州、南通、無(wú)錫、武漢、成都、長(zhǎng)沙、深圳、東莞等重點(diǎn)城市。

而在成都，除了南山凌峯，南山控股目前還有三個(gè)項(xiàng)目待售，包括金牛區(qū)南山兩河峯景、都江堰市南山府，以及未亮相的華陽(yáng)四河34畝項(xiàng)目。

其中，南山兩河峯景位于金牛區(qū)三環(huán)兩河板塊，占地約41畝，容積率1.8，規(guī)劃了3棟2T2的16F高層和10棟6F疊拼，點(diǎn)式布局。其中，高層建面143平米，上中下疊建面175、247、249平米。

目前，南山兩河峯景已先后三次，推出了7棟疊拼與1棟高層，高層均價(jià)2.4-2.6萬(wàn)/平米，疊拼均價(jià)3.2-3.7萬(wàn)元/平米，去化較好。

▲南山兩河峯景效果圖

位于都江堰的南山府去化相對(duì)困難。自去年7月18日，首批次249套房源，以惠后7500-8800元/平米的單價(jià)入市，至今順?shù)N中，項(xiàng)目后續(xù)還有1200余套房源待售。

▲南山府

至于華陽(yáng)四河34畝項(xiàng)目，則是南山地產(chǎn)通過(guò)收購(gòu)華陽(yáng)銀生公司90%股權(quán)得來(lái)的，南山地產(chǎn)目前是該項(xiàng)目的實(shí)際控制方，并可能進(jìn)行項(xiàng)目操盤(pán)。

就目前規(guī)劃信息來(lái)看，項(xiàng)目地塊內(nèi)共規(guī)劃有8棟建筑，圍合排列，包含2棟商業(yè)、3棟商品住宅，2棟安置住宅，1棟統(tǒng)籌住宅，共681戶(hù)，可售商品住宅292套。

經(jīng)歷了南山凌峰的大規(guī)模維權(quán)事件，南山在成都市場(chǎng)的形象已經(jīng)跌入谷底。未來(lái)如何整改，重新塑造形象，既是對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任，也是挽回企業(yè)口碑，在成都市場(chǎng)續(xù)命的關(guān)鍵。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

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