樓盤報(bào)告|熱點(diǎn)分析| 區(qū)域板塊 | 土地市場

※全文約3073字，閱讀全文大約需要3分鐘

樓市正在經(jīng)歷一場“劇烈洗牌”！

相信看了一月份數(shù)據(jù)，會有種“樓市不行了”的感覺。

的確，根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2023年春節(jié)期間，上海、深圳、武漢等15城新房成交同比下降58.4%。

然而，春節(jié)剛過，成都樓市“率先復(fù)蘇”，上周3大高端改善盤，迎來“開盤日光”，認(rèn)購率達(dá)到100%。

▲上周3大高端改善項(xiàng)目認(rèn)購率達(dá)100%

可以看到，錦江金茂府、招商時(shí)代公園、天府公園未來城，3大改善盤，起步面積達(dá)到143平米，最低總價(jià)也要360萬起，妥妥的改善和再改。

即便如此，也未能阻擋認(rèn)購者的熱情。

如果說，這3大盤的“日光”并不出乎意料，畢竟位置、品質(zhì)、品牌都擺在那里。但再仔細(xì)看，單盤低至“十分之一”的中簽率，不得不說，成都的購買熱情讓人感到驚訝。

十人搶一套

冷清？成都高端局超乎想象

房企暴雷不斷，提前還貸潮，1月成交斷崖式下跌……市場的壞消息的確讓人有種“買家全部消失”的感覺。

不過，另一邊“搶房戲碼”卻同時(shí)上演，與其說是“冰火兩重天”，不如說是“分化”的跡象已十分強(qiáng)烈。

1月31日，好多人還沉浸在“年后疲勞綜合癥”，位于天西板塊的招商時(shí)代公園開盤144套，卻迎來了1316位熱情認(rèn)購者。

▲招商時(shí)代公園中簽率

招商時(shí)代公園這次推出144套精裝房，面積有142/153/177平米三種戶型，均屬于改善和再改產(chǎn)品。

該項(xiàng)目此前6次3倍熔斷，因此這次報(bào)名人數(shù)超過3倍也在“意料之中”。

去年成都出臺“11.17新政”后，不再實(shí)行3倍熔斷，有更多購房者能獲得認(rèn)購

機(jī)構(gòu)。不過招商時(shí)代公園“十人搶一套”的激烈競爭，讓剩下1000多位認(rèn)購者只能拿著“愛的號碼牌”等待下次機(jī)會。

▲招商時(shí)代公園業(yè)績海報(bào)

招商也因此收獲了6.1億的“開門紅”業(yè)績。

除了6次熔斷的招商時(shí)代公園，500萬起步的“錦江金茂府”中簽率也低至27%。如果說金茂府的低中簽率有房源少（20套）的原因，這次推出了261套的天府公園未來城，中簽率也只有31%，放在新政之前，也是妥妥的3倍熔斷。

▲錦江金茂府中簽率

春節(jié)之后第一周，3大改善盤紛紛遭到“搶購”，加上1月，最受關(guān)注的高新區(qū)“中州錦城湖岸”1%中簽率震撼市場，這已經(jīng)可以說明在高端市場仍然“一房難求”。

▲中洲錦城湖岸中簽率

除了搖號的27套房源中簽率只有1%，中州錦城湖岸200平米以上（11.17新政后，200平米以上不搖號）700萬級別墅，在20分鐘之內(nèi)也被搶購一空。

面對這樣的市場，“樓市沒有購買力”的說法不攻自破，往往是“好產(chǎn)品挑人”。

“一騎絕塵”

128萬平，成都再次領(lǐng)跑全國

有不少聲音認(rèn)為，成都市場的火熱要?dú)w功于“媒體的炒作”。

但是，大數(shù)據(jù)時(shí)代“表揚(yáng)信”也需要有數(shù)據(jù)支撐。

去年，成都二手房成交1427萬平米，領(lǐng)跑全國已是不爭的事實(shí)。當(dāng)然也要看到戶均面積、價(jià)格相比一線城市是有不小差距，但這不影響成都“向好”的基本面。

進(jìn)入2023年，1月全國樓市開局銷售不佳，但成都卻意外“一騎絕塵”，一切用數(shù)據(jù)說話。

根據(jù)克爾瑞的數(shù)據(jù)，全國百強(qiáng)房企1月銷售業(yè)績同比下降了32.5%。說是“平淡”開場，已經(jīng)很委婉了，直接用“慘淡”也并不為過。

百強(qiáng)房企表現(xiàn)“慘淡”，各大城市也好不到哪兒去。

▲2023年1月全國30城商品住宅成交面積

在克爾瑞統(tǒng)計(jì)的1月30個(gè)重點(diǎn)城市面積成交榜上，30城總計(jì)同比下滑34%，和百強(qiáng)房企下滑幅度基本一致。

北京同比下滑32%，上海29%，廣州47%，深圳更是高達(dá)58%……

令人意外的是，在30個(gè)重點(diǎn)城市中，成都以128萬平米的成交量“一騎絕塵”，領(lǐng)跑全國。成都也是唯一在1月成交量突破100萬平米大關(guān)的城市，接近成都的第二名杭州成交量為98萬平米。

北京、廣州、深圳成交量相加不及成都，廈門成交量更是低至6萬平米。

看完克爾瑞30重點(diǎn)城市成交面積，甚至?xí)岩伞敖y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)”出了問題。成都怎么會領(lǐng)跑全國，并且領(lǐng)先一二線城市如此之多？

▲1月成都新房成交114萬平米

再來看成都購房通來自“成都住建”數(shù)據(jù)匯總：1月成都新房成交8479套，成交面積114萬平米，也突破100萬平米大關(guān)，和克爾瑞的數(shù)據(jù)能“基本印證”。

當(dāng)然，可能有人要說，1月成都雖然賣得好，只不過是“矮子里面拔高子”，同比去年來看，成都仍然是下滑。

但是，需要考慮到今年1月有春節(jié)因素，從歷年成交來看，春節(jié)月都是全年成交的最低月。

考慮進(jìn)春節(jié)因素，今年1月相比去年2月（同為春節(jié)月），成都新房成交量上漲了25%，這或能說明，成都市場已有“觸底反彈”的跡象。

此前，我們講過，成都市場是否真正“反攻”，仍需重點(diǎn)觀察二、三月份的成交行情。

但1月份的領(lǐng)跑全國，至少是“向好跡象”。

另外，看好成都市場的原因在于，二手房成交活躍，這是市場的“底層邏輯”和基本面支撐。

1月二手房仍然保持在1萬套以上的成交量，同比去年也有所增幅，延續(xù)了去年的“火熱態(tài)勢”。

二手房成交單價(jià)、總價(jià)、面積均更低，主力人群為剛需，而房東在置換后，一部分會進(jìn)入新房市場，帶來新的“購買力”。

買房邏輯變了

不敢信！公寓也能賣爆？

2022年，樓市經(jīng)歷大調(diào)整，人口經(jīng)歷負(fù)增長，房地產(chǎn)“高速增長時(shí)代”已經(jīng)過去，成為市場共識。

房地產(chǎn)的確沒有以前香，但其他投資，好像也不怎么樣。

在股票市場，人均虧損6萬，買基金讓專業(yè)人士操盤，7成“基民”收益為負(fù)。即便家大業(yè)大的“私募”，也超過7成虧損。

什么“資產(chǎn)”能穩(wěn)增長？不少人又把眼光轉(zhuǎn)回到房地產(chǎn)，優(yōu)質(zhì)地段優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品仍然是爭搶的香餑餑。

中州、招商、金茂、麓湖……成為爭搶的肥肉，但這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)即便揮舞幾百上千萬鈔票也不是想買就能買。

于是，也有部分人把目光轉(zhuǎn)向了公寓。

▲龍騰廣場公寓開盤現(xiàn)場

在成華區(qū)，龍騰廣場40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)公寓號稱3天時(shí)間認(rèn)購200套，5天時(shí)間銷售超300套，打響開年熱銷第一槍！

據(jù)了解，龍騰廣場價(jià)格在1.3萬左右，為清水交付，在公寓類產(chǎn)品中，并不算特別便宜。

產(chǎn)品吸引人的地方在于4.2米層高的loft，樣板間把41平米的隔成了三個(gè)房間，對收取租金為目標(biāo)的投資人十分有吸引力。

過往有這樣的案例，比如高新大源“保利心語花園loft”，被房東普遍隔為一樓一套，二樓兩套房源出租，三套總計(jì)可以出租到4500元/月。

在龍騰廣場附近的龍光世紀(jì)公寓，單套租金也在1500元/月左右。

在“資產(chǎn)荒”的當(dāng)下，公寓投資者，首要考慮租金帶來的現(xiàn)金流回報(bào)。

過去20年，國人買房幾乎不會考慮租金收益，500萬房子月租3000，甚至空置也司空見慣，大家看重的是房價(jià)上漲收益。

如今，股票、基金、銀行理財(cái)都難以看到回報(bào)，甚至虧損的背景下，房屋租金收益，成為部分投資者入場的原因。

當(dāng)然，相比住宅，公寓的增值能力的確很弱，過去十年，大多數(shù)公寓價(jià)格仍在原地踏步，并且要給公寓找“接盤俠”十分困難。

真正購房用于自住的客群，購買公寓仍然要十分謹(jǐn)慎。

"觸底反彈“

成都或”率先全國回暖“

總體來看，成都市場“觸底反彈”的跡象已經(jīng)十分明顯，原因有三：

第一，二手房筑底的基本面仍然較好，每月1萬的成交，是市場活躍的體現(xiàn)。二手房售賣資金，部分又會進(jìn)入新房，帶動(dòng)市場“向好”。

第二，新房基本面有支撐，1月份128萬平米的成交量領(lǐng)跑全國，說明成都的新房市場需求仍然較為旺盛。

第三，高端盤仍需“搶購”，無論是麓湖、金茂、招商、中州……中簽率仍然在低位徘徊，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值仍有上升空間。

此前，機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測，全國樓市，總體是上半年市場筑底，下半年將陸續(xù)回暖。

成都市場，過去3個(gè)月筑底跡象已經(jīng)較為明顯，能否率先全國回暖，在接下來的二、三月或是重要窗口。

主筆：蔣升濤

編輯：小甜甜

※聲明

本公眾號刊載此文出于傳遞更多信息之目的，文中部分圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系小編進(jìn)行刪除。

文章由《成都購房指南》團(tuán)隊(duì)原創(chuàng)，請勿擅自轉(zhuǎn)載、復(fù)制、抄襲。若需轉(zhuǎn)載，請聯(lián)系后臺編輯，授權(quán)方可進(jìn)行轉(zhuǎn)載，違者將追究相關(guān)法律責(zé)任。