2023年1月19日，北京市規(guī)自委官方網(wǎng)站公布了《北京市第二道綠化隔離地區(qū)減量提質(zhì)規(guī)劃（2021年—2035年）》，這個規(guī)劃的出臺，意味著北京城市發(fā)展的“攤大餅”格局，即將終結(jié)。

北京的“第二道綠化隔離地區(qū)”其實主要就是特指北京5環(huán)到6環(huán)之間的面積，這是北京六環(huán)內(nèi)占地最大的地區(qū)，也是土地資源最豐富的地區(qū)。

北京六環(huán)內(nèi)總占地是2200平方公里，其中5-6環(huán)之間就占了1200平方公里，占比超過了50%。

目前在北京的五環(huán)外，就存有大片大片的“空地”，如果按照2001年-2008年“北京歡迎您”時期的發(fā)展邏輯，我們認為北京的土地資源至少可以容納超過3000萬常住人口。

北京平原地區(qū)的多地優(yōu)勢，完全可以支撐其成為中國常住人口最多的城市，3000-4000萬的“常住人口”對于北京供地來說，完全沒問題。

所以北京在相當長一段時間，城市發(fā)展都是“攤大餅?zāi)Ｊ?/strong>”：隨著常住人口的快速增長，城市建設(shè)從二環(huán)建設(shè)到三環(huán)，再從三環(huán)干到四環(huán)，四環(huán)擴到了五環(huán)。

五環(huán)外開始大規(guī)模建設(shè)“五大新城和北京城市副中心”：通州、亦莊新城、順義新城、昌平新城、大興新城、房山新城。

這種“攤大餅?zāi)Ｊ?/strong>”讓北京的“綠化”壓力非常大，甚至有些地區(qū)“無地可綠”，陷入了“臟亂差”的尷尬境地。

這一次北京正式公布《北京市第二道綠化隔離地區(qū)減量提質(zhì)規(guī)劃》，原因其實非常簡單：那就是要嚴格控制北京城市發(fā)展再持續(xù)“攤大餅”。

將北京5-6環(huán)大量的空地，減少“建設(shè)用地”，而增加“綠化用地”，簡單來說，其實就是“堅決去房地產(chǎn)化”，不再“住人”。

這樣一來，這個“規(guī)劃”就把北京的城市擴張牢牢壓在了五環(huán)以里的地區(qū)，五環(huán)以外的地區(qū)，只允許重點開發(fā)“五大新城”。

其他地區(qū)，基本上全部都是“綠化”，不再“城市化開發(fā)”了。

所以此“規(guī)劃”一旦正式實施，北京城市“攤大餅格局”就此結(jié)束，也意味著北京常住人口擴張已“再無可能”。

那么我們關(guān)注的是，這種“規(guī)劃”的出臺和實施，會對北京樓市有什么長遠的影響？

第一，意味著北京的“商品房供地”從長期看，將大規(guī)模減少，尤其是5-6環(huán)之間，供地減量基本成定局。

短期看，北京供地規(guī)模不會有明顯減少，但如果從10年的周期看，2030年以后北京可能將面臨“無地可供”的局面。

原因很簡單，北京在5-6環(huán)之間的“二綠隔離地區(qū)”將實施三大“最嚴厲政策”：最嚴厲的耕地保護政策、最嚴厲的生態(tài)控制紅線、最嚴厲的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界控制。

這也就意味著，未來北京五環(huán)外要想“征地做開發(fā)”，難度越來越大了，甚至可以說“基本不可能了”。

反正建設(shè)用地就這么多，開發(fā)完了也就結(jié)束了，新征“農(nóng)村土地”搞大規(guī)模城市開發(fā)，在未來15年的北京已經(jīng)不允許。

所以北京房價從短期看，可能還有“波動和震蕩”，但從長期看，城市發(fā)展的“減量提質(zhì)”對房價肯定是利好的。

第二，北京的樓市行情將會更加“分化”，不同的板塊，未來的房價走勢將會完全不同。

比如你的房子在“綠色隔離地區(qū)”，那么這些地區(qū)就算位置再好，但城市建設(shè)會不足，配套發(fā)展慢，尤其是優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療、教育資源幾乎沒有。

這樣的板塊，房價將很難再升值。

相反如果你買在了“集中建設(shè)區(qū)”，雖然位置遠一點，但由于集中建設(shè)，配套發(fā)展速度快，優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療資源到位后，房價會迅速提升。

因此未來在北京買房，要盡可能避開“綠色隔離區(qū)”，而要買在“集中建設(shè)區(qū)”，升值潛力會更大。

“規(guī)劃”雖然已經(jīng)基本確定，但是北京要想實現(xiàn)這個《北京市第二道綠化隔離地區(qū)減量提質(zhì)規(guī)劃》并不太容易。

因為北京的5-6環(huán)是“城鄉(xiāng)結(jié)合部”，目前依然存在大量的村莊和農(nóng)村集體建設(shè)用地，甚至有人戲稱北京是中國“最大的農(nóng)村”。

城中村在北京的5-6環(huán)依然大量存在，甚至在北京的4-5環(huán)也不少。

所以北京要想推動這個“綠化隔離規(guī)劃”的落地，就必須要實施“村莊拆遷”，實現(xiàn)“農(nóng)民騰退”和“農(nóng)轉(zhuǎn)居”。

所在在未來的5-10年，北京5-6環(huán)之間的村莊有可能將會迎來史上規(guī)模最大的“拆遷騰退”，大量的“動遷戶”由此而再次出現(xiàn)。

這些“動遷戶”將逐漸離開“綠化隔離地區(qū)”而進入“五大新城”，從而帶動新城的建設(shè)和房價的拉升。

綜上所述，我們認為北京的城市發(fā)展，在經(jīng)過長達20年的“攤大餅式擴張”后，已經(jīng)正式進入“減量提質(zhì)”的發(fā)展階段。

北京城市發(fā)展未來將“限于六環(huán)，止步六環(huán)”。

這就意味著北京的“野蠻擴張時代”已經(jīng)結(jié)束，未來的北京不再做“增量”，而是要做“存量”，不再做“剛需”，而是要做“改善”。

未來北京最有價值的資產(chǎn)，主要還是“品質(zhì)型”和“資源型”的：要么就是品質(zhì)很高，能夠滿足北京的改善需求；要么就是資源很好，具有不可復(fù)制的學(xué)區(qū)、學(xué)籍優(yōu)勢。

如果能夠同時滿足“品質(zhì)型”和“資源型”，那就是未來北京最稀缺、最有價值的資產(chǎn)了。

【直播預(yù)告1月28日晚上8點】

【主題：城市發(fā)展趨勢】

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