當(dāng)下的房地產(chǎn)進(jìn)行低迷的階段，本來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲跌是有市場(chǎng)來(lái)決定的，但是我們的樓市被賦予其他更多的功能，因此房地產(chǎn)的下行必然會(huì)引起強(qiáng)烈的阻力，城投債就是這些阻力中最強(qiáng)的力量之一。

什么是城投債？簡(jiǎn)單的一句話就是地方政府融資發(fā)債的平臺(tái)。城投公司發(fā)行債卷，然后在交易平臺(tái)發(fā)行融資！最早的城投債卷是上海浦東最先發(fā)行的，主要的目的是為了建設(shè)浦東新區(qū)而籌措資金的行為。但是從目前來(lái)看，幾乎每一個(gè)城市都有城投了，這種城投債的規(guī)模已經(jīng)相當(dāng)大了，原本設(shè)立的初衷是為了基礎(chǔ)建設(shè)來(lái)投資，投資的方向主要是城市里面的道路、管道、港口、醫(yī)院、教育等民生工程的，新區(qū)新建的時(shí)候，需要前期大量的投入，保障新區(qū)的順利運(yùn)營(yíng)，但是現(xiàn)在來(lái)看，主要是地方政府用于土地的接手問(wèn)題，這個(gè)已經(jīng)改變了城投債的性質(zhì)了。
城投債是有政府的信用來(lái)背書(shū)的，一般情況下不可能出現(xiàn)違約的情況，因?yàn)檎梢酝ㄟ^(guò)直接印錢(qián)給城投公司，當(dāng)然就不存在違約的情況。道理是這樣的，但是如果城投債已經(jīng)涉及到社會(huì)的每一個(gè)角落，那么這么肆無(wú)忌憚的印鈔，帶來(lái)的后果也是政府無(wú)力控制的。假如你是為了民生工程而發(fā)行的城投債，也可以理解，畢竟資產(chǎn)依然存在，也是改變了民生環(huán)境。如果地方政府用城投債來(lái)接手房地產(chǎn)，那當(dāng)然就是改變了初衷，最終的風(fēng)險(xiǎn)還是轉(zhuǎn)嫁到地方政府手里，本來(lái)是為了化解地方政府財(cái)政的危機(jī)，結(jié)果卻成了接手房地產(chǎn)的最后一棒，你覺(jué)得樓市依靠城投公司托底可行嗎？
第一、國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城投并不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，更不沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力了。過(guò)去的城投公司主要負(fù)責(zé)的是地方保障性住房建設(shè)，城市舊改和棚改項(xiàng)目，真正市場(chǎng)化拿地必有能力進(jìn)行地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城投公司只有廣州城投、云南城投。現(xiàn)在的地方城投已經(jīng)開(kāi)始接手地方政府的拍賣(mài)土地了，當(dāng)然緩解了地方財(cái)政的短期壓力，但是土地依然是閑置。第二、土地集中到了城投公司的手里，由于沒(méi)有開(kāi)發(fā)，但是會(huì)讓城投的融資負(fù)債變得進(jìn)一步提升，融資的規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，當(dāng)然也會(huì)導(dǎo)致每年利息的增加，長(zhǎng)期不出手的話，那么成本會(huì)進(jìn)一步的加大。導(dǎo)致政府長(zhǎng)期的財(cái)政困難，最后枯竭。
城投債只能延長(zhǎng)政府財(cái)政困難的時(shí)間，但是根本上解決是不可能的，是一種治標(biāo)不治本的辦法。唯一的好處就是可以延長(zhǎng)部分時(shí)間給地方政府尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)緩解和替代土地財(cái)政的影響。新增長(zhǎng)點(diǎn)的培育需要時(shí)間，也不是一蹴而就的，未來(lái)延長(zhǎng)更多的時(shí)間，政府又開(kāi)始出臺(tái)了“瑞慈”，這更是一個(gè)新概念，也是從美國(guó)學(xué)來(lái)的，就是把地方政府的融資本臺(tái)進(jìn)一步的放開(kāi)，讓鐵路、公路、地鐵、產(chǎn)業(yè)園等等只要是全民的設(shè)施，都給予適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)。
比如一個(gè)產(chǎn)業(yè)園里面所有的資產(chǎn)全部打包，估值100個(gè)億，這個(gè)時(shí)候，政府委托城投把這100億的資產(chǎn)發(fā)行，然后進(jìn)行封閉100年。當(dāng)然如果這樣的布局，肯定是沒(méi)有人買(mǎi)啊，那么專(zhuān)門(mén)開(kāi)辟一條交易平臺(tái)，100年的封閉，城投可以不用兌付，但是你購(gòu)買(mǎi)的債卷可以在交易市場(chǎng)自由買(mǎi)賣(mài)。這個(gè)當(dāng)中坐莊的就是政府了，等于政府白白的再使用這100億的估值，而且可以用100年，還不用付利息，當(dāng)然前期買(mǎi)入債卷的人一定要賺到錢(qián)的，本來(lái)你是1000元買(mǎi)入，當(dāng)呢進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)的時(shí)候，你可以賣(mài)出2000元，和股票類(lèi)似，而且不會(huì)退市！這就是城投債的最終玩法！
因此城投債目前的運(yùn)行方式不能改變樓市，但是“瑞慈”的模式也許會(huì)給房地產(chǎn)軟著陸創(chuàng)造一定的條件，不過(guò)最終的還是需要新的增長(zhǎng)點(diǎn)來(lái)替代這種西方的經(jīng)濟(jì)手段來(lái)化解目前困境！