2022年8月17日，北京市政府正式批復(fù)了《北京市軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃（2020年-2035年）》，一下子就把未來15年的“北京軌道交通線路”全部端了出來。

北京未來15年的“軌道交通規(guī)劃”有兩條非常重要的“原則”：

第一條：北京的軌道交通建設(shè)要以“疏解非首都功能”為核心，解決“大城市病”為方向，推動“京津冀協(xié)同”為使命。

簡單來理解就是，北京的地鐵規(guī)劃建設(shè)的核心就是“有利于疏解”，盡可能把常住人口和功能“疏解出去”。

“疏解非首都功能”依然是北京地鐵的核心任務(wù)。

第二條：北京地鐵規(guī)劃落地的思路是“主城區(qū)加密度，副中心搭框架，外圍提速度，環(huán)京促通勤”。

很顯然，“副中心”是按照一個“北京新主城區(qū)”的標準來建設(shè)軌道規(guī)劃的，而“環(huán)京地區(qū)”則按照通勤標準來建設(shè)，睡城效應(yīng)凸顯。

所以從這個“規(guī)劃”中，我們已經(jīng)基本能夠看清楚未來15年北京城市發(fā)展的基本趨勢和格局：

第一個“大趨勢”：都城已經(jīng)徹底分離，北京城市副中心建設(shè)“新城市、新主城”的決心不變，北京城市建設(shè)已經(jīng)“另起爐灶”。

未來15年北京城市副中心的“地鐵密度”已經(jīng)不亞于北京主城區(qū)，不僅將擁有自己的“環(huán)線地鐵”，同時還將建設(shè)包括“M101，M102，M103，M104”等在內(nèi)的“副中心地鐵系統(tǒng)”。

2035年北京主城區(qū)將有40-50萬“常住人口”遷入北京城市副中心，一個全新的“北京主城區(qū)”出現(xiàn)了。

在這種背景下，我們基本可以判斷：通州的“雙限購房政策”基本沒有取消的可能性，都城分離意味著“通州是通州，首都是首都”，通州的居住空間只為“疏解人口”預(yù)留。

未來還將有40-50萬人口將會陸續(xù)“遷入通州”，通州顯然是不可能放棄“購房雙限”政策的。

否則通州的居住空間將全部被占完。

所以通州“雖好”，但投資升值“難”，時間慢，周期長，購房政策極其不友好。

第二個“大趨勢”：北京近郊新城的崛起已經(jīng)不可阻擋。

北京的新城分為“近郊新城”和“遠郊新城”。

近郊新城主要特指：亦莊、大興、房山、順義、昌平等五大新城，而門頭溝、密云、延慶、懷柔則是“遠郊新城”。

如果說北京總體是在“減量發(fā)展”，那么北京的“近郊新城”則是在做“增量發(fā)展”，將會成為承載疏解人口和產(chǎn)業(yè)的核心承載地。

所以未來15年，北京的軌道交通重要任務(wù)就是增加“近郊新城”的地鐵線路，推動更多的“城區(qū)人口”向外疏解。

比如“昌平南地區(qū)”，將新增13號線分支、17號線支線、北部聯(lián)絡(luò)線、東北環(huán)線、19號線北延等線路。

“順義南”的后沙峪和仁和鎮(zhèn)將會成為發(fā)展重點，15號線，北部聯(lián)絡(luò)線，R4一期，S6號線，城際聯(lián)絡(luò)線等。

“亦莊經(jīng)開區(qū)”除了亦莊線之外，還要新增S6號線、31號線和城際聯(lián)絡(luò)線。

“大興新城”就更多了，除了19號南延長線，未來還有9號線南延，S6號線，19號支線，31號線，8號線南延，S14號線等。

“房山長陽”未來要新增S1號線，S6號線還有S13號線等。

從上面我們就可以看出，北京未來15年的“新增線路”，除了北京城市副中心，就是“五大近郊新城”。

北京“五大近郊新城”的崛起是不可避免的，這一次不僅僅是“主城區(qū)人口”的疏解流入，同時還將導(dǎo)入“大量產(chǎn)業(yè)”。

比如亦莊的“金橋科技基地”和“嘉會湖信創(chuàng)園”，將引來小米汽車總部和華為聯(lián)想等企業(yè)。

房山長陽將“落地樂高樂園”，同時將打造“長良CBD”。

大興新城的“生物醫(yī)藥基地”已經(jīng)為大興帶來了上千億GDP規(guī)模。

未來15年，北京“五大新城崛起”基本勢不可擋，過去十年看海淀，未來十年看亦莊。

第三個“大趨勢”：環(huán)京地區(qū)基本全部納入“北京通勤圈”，從涿州、固安、永清、廊坊市區(qū)到北三縣，全部“入圈”。

也就是說到了2035年，整個環(huán)京基本都能“加入北京通勤圈”，北京周邊全是“睡城”，環(huán)京最內(nèi)卷的時代要來了。

誰能活，誰會死，環(huán)京馬上就會“見分曉”。

第一，“涿州”的“城市副中心S1號線”實現(xiàn)通勤，這條線路將會直達涿州，拉動涿州成為北京的“通勤區(qū)”之一。

但是這條線路過長，到達北京主要商務(wù)區(qū)太遠，涿州通勤難度較大，房價漲跌未來難料。

第二，“固安”的“S9號線市郊鐵路”實現(xiàn)通勤，將從北京南站出發(fā)，直接達到固安，實現(xiàn)通勤。

京雄城際固安東站都沒有辦法將固安的房價穩(wěn)住，我們判斷想要依靠“S9號線”來拉動固安房價，難度也比較大。

第三，“永清”的“機場R1號線快軌”實現(xiàn)通勤，這條線路被“吹的比較多”，但“機場快軌”一般都很難實現(xiàn)通勤。

原因就是“費用太高了”，一趟來回接近100元，這已經(jīng)不是“地鐵”了，而是“高鐵”了。

一旦通勤成本過高，通勤價值大大降低了。

第四，“廊坊市區(qū)”的“聯(lián)絡(luò)線一期”實現(xiàn)通勤，聯(lián)絡(luò)線一期屬于典型的“城際高鐵”，其實也很難實現(xiàn)正常通勤。

開車間隔大，費用略高，除非迫不得已，一般通勤族不會選擇。

第五，“香河”的“京唐城際和S1”實現(xiàn)通勤，這兩條線路中，S1還能實現(xiàn)通勤，從香河進京到通州、CBD都還算方便。

香河最大的失敗是“沒有地鐵規(guī)劃”，基本坐實。

第六，“大廠”的“京唐城際、S1號線，M101東延線”，從規(guī)劃上看，大廠的通勤前景要光明很多。

除了“京唐城際、S1號線”之外，遠期看還有“M101東延線”，這是環(huán)京地區(qū)第二個“擁有地鐵”的板塊。

第七，“燕郊”的“全功能通勤價值”，從城際鐵路，到市郊鐵路，再到北京地鐵線路，全部擁有。

燕郊依然是“環(huán)京絕對的NO1”。

所以，雖然說環(huán)京地區(qū)基本全部納入北京“通勤圈”，但是真正能夠?qū)崿F(xiàn)通勤的也只有“北三縣”而已。

而在“燕郊、大廠、香河”比較來看，燕郊依然“優(yōu)勢過于明顯”。

綜上所述，從北京2035年的“地鐵規(guī)劃方案”來看，北京疏解的力度顯然是越來越強了，北京的未來發(fā)展核心就是要預(yù)留“疏解空間”。

都城分離下的“通州”，很難解除“雙限”，重點要承接“疏解人口”。

強勢崛起的“近郊新城”，也要承接北京主城區(qū)疏解出去的人口和產(chǎn)業(yè)，而環(huán)京全部加入“北京通勤圈”，更是要“搶人”。

未來十五年，北京主城區(qū)要“空了”！

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