作者｜地產(chǎn)十一郎

來(lái)源｜地產(chǎn)十一言（ID:dichanshiyiyan）

廊坊終于摘下面紗，正式地全面取消限購(gòu)。

從2017年的樓市頂峰至今，環(huán)京樓市限購(gòu)5年，行情像過(guò)山車一樣，從最高處跌入低谷。如今取消限購(gòu)，環(huán)京樓市價(jià)格回到5年前的谷底，你是否會(huì)掏真金白銀買環(huán)京房子？

——環(huán)京的房子還值不值得買？

這是一個(gè)值得探討的問(wèn)題。

廊坊急了

環(huán)京是片投資沃土。

從距離北京最近的燕郊開始，到北三縣，到京南的固安、永清、霸州，過(guò)去十年，環(huán)京樓市從每平米的三四千漲到三四萬(wàn)。有多少北漂一族無(wú)力購(gòu)買北京的房子而選擇安家環(huán)京，環(huán)京地區(qū)成為承接北京外溢住房需求之地。

當(dāng)然，除了自住的漂族，讓環(huán)京熱到發(fā)燙的是投資客的投資一族。

可以這么講，當(dāng)2017年限購(gòu)令出臺(tái)前，去環(huán)京買房的人群中，10個(gè)買房人里至少有6個(gè)是投資的。

當(dāng)然，這也分區(qū)域。燕郊的入住率相對(duì)較高，而其他地區(qū)的房子，大部分買來(lái)是空置在那的。

十一郎在京南固安有一套房是給父母買的，2016年購(gòu)買，2019年父母入住，一年后的2020年，我爸告訴我，晚上小區(qū)里亮燈的房子也僅有三四成。

也正是這些投資客，炒熱了環(huán)京樓市。在2017年全國(guó)樓市火熱的大棋盤下，燕郊的房?jī)r(jià)也炒到了4萬(wàn)/平米的高位，逼得廊坊這個(gè)五線城市，也不得不“湊熱鬧”實(shí)行了限購(gòu)，把投資客全部擋在了門外。

這一下，樓市成交量下降了6成，房?jī)r(jià)也急速下滑。

由于缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，環(huán)京本地的購(gòu)房需求少之又少，大多數(shù)本地人的收入也不足以購(gòu)買當(dāng)?shù)氐纳唐纷≌?，限?gòu)對(duì)于環(huán)京樓市的影響很大。

環(huán)京與環(huán)滬、環(huán)深不同的是，沒有形成以加工制造業(yè)為核心產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力的模式。

雖然華夏幸福等也在固安、大廠等地大搞特搞產(chǎn)業(yè)建設(shè)，但并沒有帶動(dòng)出一個(gè)實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)生，不足為當(dāng)?shù)厝颂峁└玫木蜆I(yè)機(jī)會(huì)和穩(wěn)定收入。

限購(gòu)之后的環(huán)京樓市，沒有了北京外溢需求和投資客，只放希望于并沒有太大購(gòu)買力的當(dāng)?shù)匦枨螅遣蛔阋灾螛鞘袖N售的。量?jī)r(jià)齊跌，成為必然。

你敢買嗎

5年之久的限購(gòu)過(guò)去了，那現(xiàn)在放開限購(gòu)，環(huán)京樓市能夠反彈到什么位置？現(xiàn)在是不是超低環(huán)京的好時(shí)機(jī)？抑或是又成為下一個(gè)血本無(wú)歸的接盤俠？

面臨環(huán)京樓市的拐點(diǎn)，你敢買嗎？

5月時(shí)，我跟一個(gè)在環(huán)京樓市做了十多年的營(yíng)銷總聊天，他告訴我他上半年買了固安、霸州、廊坊四五套房子。

我問(wèn)他為什么這時(shí)候重倉(cāng)環(huán)京，他回答我兩個(gè)字：

便宜啊。

據(jù)了解，2022年的上半年，燕郊房?jī)r(jià)均價(jià)不到20000，大廠在15000左右，固安也就剛剛10000，甚至有新盤開盤價(jià)只賣到8500一平，二手房的價(jià)格更是慘不忍睹，甚至比我山東老家的房?jī)r(jià)還低。

的確，以我多年的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)判斷，此時(shí)的環(huán)京樓市的確是便宜，就算產(chǎn)業(yè)支撐力不足，但價(jià)格跌到了5年前，水分已經(jīng)被擠干凈了，開發(fā)商們?yōu)榱嘶鼗\資金，把售價(jià)定在成本之里的大有人在。

便宜的價(jià)格策略在近兩個(gè)月也的確吸引了購(gòu)房者，提升了成交量。

據(jù)諸葛找房的數(shù)據(jù)，4月份一個(gè)月，廊坊的商品房成交套數(shù)僅有345套，成交均價(jià)在9844元/平米，到了5月份，成交量一下突破了千套，達(dá)到1131套；而6月份成交量又比5月份翻了一番，是2473套，成交價(jià)格也上漲了，到了11212元/平米。

數(shù)據(jù)來(lái)源：諸葛找房

謹(jǐn)慎理性

此時(shí)的環(huán)京，價(jià)格洼地是無(wú)疑的，但是不是價(jià)值洼地呢？

對(duì)于環(huán)京未來(lái)樓市的判斷，才是購(gòu)房者是否會(huì)真正出手的關(guān)鍵所在。

在沒有產(chǎn)業(yè)做基礎(chǔ)面的環(huán)京市場(chǎng)，當(dāng)投資熱潮褪去后，當(dāng)價(jià)格回到了起點(diǎn)，一大波被傷過(guò)的購(gòu)房者們的教訓(xùn)猶在眼前。此時(shí)要不要出手押注環(huán)京？

上面那位房產(chǎn)營(yíng)銷老炮告訴我他出手的邏輯：

1.在別人恐懼時(shí)，我貪婪。這里并不是鼓勵(lì)大家無(wú)理性地投資，而是告訴大家現(xiàn)在的環(huán)京，的確是購(gòu)房好時(shí)機(jī)。

2.環(huán)京的利好未來(lái)會(huì)很多，除了燕郊通地鐵之外，最頭大的環(huán)京地區(qū)檢查站外移的事情，已經(jīng)被某位在天津、河北任職過(guò)又即將在北京上任的高層領(lǐng)導(dǎo)排上了日程。

3.京雄區(qū)域會(huì)快速發(fā)展，大的基礎(chǔ)建設(shè)都在往雄安傾斜，大基建的快速發(fā)展，以及承接北京的外遷產(chǎn)業(yè)，都會(huì)利好環(huán)京的后市發(fā)展。

誠(chéng)然，無(wú)論從5、6月份的成交數(shù)據(jù)上看，或者聽資深營(yíng)銷總自己的故事，在全面放開限購(gòu)的情景下，環(huán)京市場(chǎng)的回暖是肯定的。

對(duì)于環(huán)京市場(chǎng)的后市判斷，十一郎有幾點(diǎn)自己的意見跟大家分享：

1.北三縣及雄安新區(qū)周邊取消限購(gòu)，房?jī)r(jià)會(huì)漲，但沒有可能再回到2017年。

原因很簡(jiǎn)單，全國(guó)的樓市狂歡已經(jīng)結(jié)束，沒有了炙熱的市場(chǎng)情緒，環(huán)京樓市再蹦跶，也會(huì)回歸到理性上來(lái)。

2.取消限購(gòu)，會(huì)一定程度上盤活環(huán)京的二手市場(chǎng)交易。

面對(duì)大小房企暴雷，各地頻現(xiàn)爛尾樓的情況，新房銷售，特別是小城市的新房銷售將會(huì)進(jìn)入更困難階段，大家買房更多的會(huì)考慮安全性，這對(duì)環(huán)京的二手房市場(chǎng)是一大利好。我也建議，如果現(xiàn)在出手，最好買二手房。

3.房?jī)r(jià)不會(huì)短時(shí)間內(nèi)猛漲。

廊坊在2016年、2017年蓋了好多房子，目前的庫(kù)存量很高，新房的去庫(kù)存壓力還是很大的。并且，限購(gòu)放開后二手房的掛牌量必定激增，這在一定程度上會(huì)搶占新房的客源。

所以，就算放開限購(gòu)，環(huán)京樓市也不會(huì)短時(shí)間內(nèi)大漲。

4.如果自住可以買，如果有閑錢，也是一個(gè)好的投資機(jī)會(huì)，但要睜大眼睛。

現(xiàn)在的環(huán)京的價(jià)格，自住需求是完全可以出手，這已經(jīng)基本是底價(jià)了，不會(huì)虧。那如果是投資的話，也不失為一個(gè)好時(shí)機(jī)，但一定要理性加謹(jǐn)慎。思考的邏輯有幾點(diǎn)需要注意的。

首先考慮二手房或者次新房，眼見為實(shí)，避免爛尾、五證不全等風(fēng)險(xiǎn)；其次，如果買新房一定要買大品牌房企的項(xiàng)目，華夏幸福暴雷會(huì)有廊坊市政府托底，其他小房企暴雷真的就等不來(lái)白衣騎士了；第三，一定要拿閑錢去投資，一定要拿閑錢去投資，一定要拿閑錢去投資！

最后，再說(shuō)一句：北三縣不會(huì)并入北京！