最近房地產(chǎn)稅的小道消息不斷，阿里拍賣平臺(tái)上的法拍房數(shù)量從2017年的9千多套，暴漲到了2021年的168萬(wàn)多套，不少城市都出了特價(jià)新房。

營(yíng)銷信息轟炸之下，剛需和新投資客們蠢蠢欲動(dòng)，不少貓友都問了我買房的事，想知道現(xiàn)在是不是可以抄底了。

01

房?jī)r(jià)相關(guān)的歷史數(shù)據(jù)

為了回答這一問題，我先列出歷史數(shù)據(jù)，再挖掘這些數(shù)據(jù)背后的故事，進(jìn)而總結(jié)高房?jī)r(jià)的作用、推測(cè)房地產(chǎn)稅的影響，最后給出我國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)。

歷史數(shù)據(jù)出自我以前寫的3篇文章：《 》《 》《 》。

以上3篇文章羅列的歷史數(shù)據(jù)主要有以下7條：（ 后面的分析會(huì)反復(fù)用到這些數(shù)據(jù)）

1）人口多的朝代，城市房?jī)r(jià)多不便宜，比如興盛時(shí)期的唐朝、北宋都是一房難求；

2）人口增長(zhǎng)的現(xiàn)代國(guó)齉家，城市房?jī)r(jià)都是漲多跌少的，比如中國(guó)、美國(guó)、澳大利亞、印度、法國(guó)；

圖 各國(guó)的歷史房?jī)r(jià)

3）我國(guó)人口城鎮(zhèn)化率從建國(guó)初的10%上升為了2020年的63.9%；

4）人口在密集化、城市在集群化，地方差異加大，我國(guó)有超過(guò)1/4的人口離開了自己的家鄉(xiāng)；

5）我國(guó)的儲(chǔ)蓄率從2008年的51.8%降到了2021年的42%，連降了13年；

6）我國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人均住房面積從1978年的6.7平米、8.1平米，上升到了2019年的39.8平米、47.3平米；

7）我國(guó)出生人口從1989年的2400萬(wàn)降至了 2021年的1062萬(wàn)。

注：圖片看不清可以點(diǎn)擊放大查看

02

房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)背后的故事

歷史數(shù)據(jù)和事實(shí)都列在上面了，下面我們來(lái)挖掘一下這數(shù)據(jù)背后的故事。

2008年的中國(guó)，儲(chǔ)蓄率世界第一，全國(guó)人民平均每月收入的51.8%被存進(jìn)了銀行。銀行卡里有錢，民眾生活比較殷實(shí)，很少有房齉貸、車貸的。

沒有貸款壓著，職工們說(shuō)話有底氣，敢周末不上班，敢下班就回家，敢回家就歇著，敢吃利息躺齉平，小康生活美滋滋。

然而，政齉府智囊團(tuán)從這小康生活中看出了問題——民眾是有錢了，但錢不花的話，消費(fèi)怎么升級(jí)、企業(yè)怎么擴(kuò)大規(guī)模、政齉府怎么收稅、城市哪來(lái)錢建設(shè)、國(guó)齉家怎么富強(qiáng)？

政齉府智囊團(tuán)成員A提出，提高個(gè)人所得稅，讓富齉人多交錢、窮齉人少交錢，總之讓全國(guó)人民“捐款”支持城市基礎(chǔ)建設(shè)。

但這個(gè)方案被直接否決了，因?yàn)樘岣邆€(gè)稅不夠委婉，傻瓜都知道你這是搶他錢了。

為了讓不是傻瓜的人也心甘情愿地把錢捐出來(lái)，政齉府智囊團(tuán)成員B提出了房地產(chǎn)刺激計(jì)劃，以下是該計(jì)劃的7大舉措——

1）大規(guī)模征齉地拆齉遷，既推進(jìn)了城鎮(zhèn)化，又給城市注入了新活力，還實(shí)現(xiàn)了購(gòu)房需求的無(wú)中生有，沒有需求給你拆出需求；

2）將房子與戶口、教育、醫(yī)療等各類民生資源綁定，使民眾不得齉不買房；

3）通過(guò)修地鐵、修公路、修通道、辦亞(奧、青、冬)運(yùn)會(huì)、不時(shí)提出各種新的宏偉的規(guī)劃，使民眾相信未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)更高；

4）通過(guò)貨幣超發(fā)，稀釋民眾的購(gòu)買力，促使民眾買房保值；

5）通過(guò)支持房齉貸，使民眾可以用未來(lái)的錢買現(xiàn)在的房；

6）通過(guò)推動(dòng)城市的集群化發(fā)展，促使人口的大規(guī)模流動(dòng)(1/4的人口離開了自己的家鄉(xiāng))，激發(fā)民眾的購(gòu)房需求；

7）通過(guò)適時(shí)的限制居住土地供應(yīng)，人為制造了房子的稀缺性，使房?jī)r(jià)長(zhǎng)盛不衰。

在以上房地產(chǎn)刺激計(jì)劃之下，全中國(guó)的房?jī)r(jià)從2008年到2018年，十年至少翻了3倍。以廣東省中山市為例，2008年的二手房均價(jià)為4000元/平米，而2018年的二手房均價(jià)為12709元/平米，新房均價(jià)則是高達(dá)16000元/平米。

房?jī)r(jià)這么虛高，錢最后都被誰(shuí)拿走了呢？

由上圖可知，每賣出1套新的商品房，政齉府就可以通過(guò)賣地和各環(huán)節(jié)的稅費(fèi)取得房款中的60%以上資金。

也就是說(shuō)，民眾每買1套100萬(wàn)元的房子，政齉府就能收到至少60萬(wàn)元的各種稅費(fèi)，如果這套房子不止買賣1次，那政齉府可以收的稅費(fèi)就更多了。

此外，1套售價(jià)100萬(wàn)元的房子，首付30%如果貸款30年的話，民眾需要支付本息合計(jì)約170萬(wàn)元，這多出的70萬(wàn)元，實(shí)際上也是獻(xiàn)給了國(guó)齉家（銀行）。

綜上所述，你買套100萬(wàn)元的房子，實(shí)際支付了170萬(wàn)元，其中有130萬(wàn)元是給了國(guó)齉家，因此，網(wǎng)上有個(gè)笑話：作為一名中國(guó)人，最愛國(guó)的行為就是貸款買一堆的房子^_^

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03

高房?jī)r(jià)的作用

以上解釋清楚了高房?jī)r(jià)的來(lái)龍去脈，為了讓大家理解的更深刻一些，我再說(shuō)直白一些。

中國(guó)人民普遍喜歡存錢，但存錢弱化了錢的威力，使大家加齉班的動(dòng)力始終不足、城市建設(shè)速度達(dá)不到中國(guó)速度。

為此，政齉府提出了房地產(chǎn)刺激計(jì)劃，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)商去向銀行借錢買地、蓋樓，借的其實(shí)就是普通民眾存的錢，把這些錢的威力釋放出來(lái)。

威力釋放主要有4大成果：

1）城市變繁華了

房地產(chǎn)開發(fā)商賺取了約8%的房款，用普通民眾的錢買地、蓋樓，促進(jìn)了房地產(chǎn)上下游行業(yè)的興盛，實(shí)現(xiàn)了高樓大廈遍中華。

2）國(guó)齉家變富強(qiáng)了

國(guó)齉家賺取了約130%的房款，以此建地鐵、高鐵、公路、橋梁、公園等基礎(chǔ)設(shè)施，便利了人民的生活。

3）普通民眾變窮QK苦了

民眾支付了170%的房款（多的70%給了銀行），透支了未來(lái)10~30年的收入，因此這代年輕人成為了史上最齉窮的一代人，要么租房光棍，要么負(fù)齉債半生。

4）資齉本家變富豪了

上層人士提前知道政齉策、知道真實(shí)的政齉策意圖、有雄厚的資齉本，因此，他們可以屯積居奇、低買高賣，進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)，剝B齉X削普通民眾。

因此，近10年來(lái)，我國(guó)的億萬(wàn)富豪數(shù)量從189位飛升至了878位，超越了美國(guó)，一豪成名萬(wàn)骨枯，與之對(duì)應(yīng)的是6億齉人月收入<1千元。

顯然，以上第3個(gè)成果是壞的，它結(jié)出了4個(gè)惡齉果：

1）全民焦齉慮，啥啥都得贏在起跑線上，導(dǎo)致上學(xué)內(nèi)齉卷、考研內(nèi)齉卷、求職內(nèi)齉卷、工作內(nèi)齉?卷，付出比過(guò)去多的多、收獲比過(guò)去少的多。

2）重債之下必有勇夫，勇夫們懷著“人有多大膽、地有多大產(chǎn)”的奮斗精神，任勞任怨、逆齉來(lái)順齉受，最終加齉班進(jìn)醫(yī)院、考核至死；

3）重債之下必有躺齉平，躺齉平者們每天仰望著世界的繁華、祖國(guó)的富強(qiáng)、后齉浪的精彩、GDP的飛升，回頭看到自己的收入并沒什么變化，才明白了：歡樂是他們的，我什么齉都沒有；

4）年輕人改變不了奮斗內(nèi)齉卷的命運(yùn)，所以只能改變自己，于是生育率下降、老齡化加劇。

繁華之下皆是血齉淚，高房?jī)r(jià)讓年輕人不再年輕，思想變得厚重，看啥都能想到加齉班。

你享受24小時(shí)的客戶服務(wù)時(shí)，會(huì)想到客服的加齉班；你觀賞奧運(yùn)會(huì)的精彩時(shí)，會(huì)想到志愿者的加齉班；你看著春節(jié)美麗的街景時(shí)，會(huì)想到市政工人的加齉班；你取快遞、退貨時(shí)，會(huì)想到快遞工人的加齉班。

繁華與便利都是有代價(jià)的，因此，當(dāng)新聞宣傳我們的基建世界第一、高鐵地鐵又多了的時(shí)候，我并不覺得有多自豪，因?yàn)槲抑?，這繁華背后花的都是我們加齉班掙來(lái)的錢，地鐵如果僅僅是方便了我們加齉班，高鐵如果只是方便了我們背井離鄉(xiāng)，那我寧可不要。

當(dāng)看到街上車水馬龍、人來(lái)人往時(shí)，我并不覺得有多高興，因?yàn)槲抑?strong>這并不是繁華、只是忙碌，如果可以，我們更喜歡安安靜靜地待在家里、做自己想做的事。

要想減少加齉班，就要降低自己的欲望，少麻煩別人，讓這個(gè)社會(huì)慢下來(lái)。同是天涯加齉班人，相逢何必互相懟。

你愿意降低生活的便利程度，來(lái)使全民不加班嗎？我個(gè)人是愿意的，如果可以，我希望回到2008年，回到貧齉富差齉距不那么大的時(shí)候、回到生活節(jié)奏更慢的純真年代。

當(dāng)然，我們回不去了，房地產(chǎn)刺激計(jì)劃的成果和惡果都已經(jīng)種下，接下來(lái)我們只能往前走。

04

中國(guó)房?jī)r(jià)還有上升空間嗎？

前文已說(shuō)，房?jī)r(jià)能上漲靠的是房地產(chǎn)刺激計(jì)劃的7大舉措，咱們逐一分析，看看它們還有沒有用。

舉措1：征齉地拆齉遷，已棄用

因?yàn)槟壳暗某擎?zhèn)化率已經(jīng)高達(dá)63.9%， 當(dāng) 農(nóng)村的 老弱齉病齉 殘 都 壽終 正寢 ，這城鎮(zhèn)化率自然而然就會(huì)突破80%，根本不需要再征齉地拆齉遷、多此一舉了。

舉措2：房子與資源掛鉤，已逐漸棄用

2022年2月8日，教育齉部發(fā)布2022年工作要點(diǎn)，已經(jīng)明確要全面落實(shí)免試就近入學(xué)全覆蓋，公民同招、學(xué)位跨區(qū)、教師輪崗，看看北京、上海的學(xué)區(qū)房房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)20%你就明白了。

與此同時(shí)，發(fā)改齉委印發(fā)重點(diǎn)任務(wù)，指出從2021年開始城區(qū)常住人口300萬(wàn)以下城市要全面取消落戶限制，這意味著除了北上廣深等20多個(gè)一線城市以外，全國(guó)所有城市都沒有了落戶限制。

舉措3：大規(guī)?；ㄅc規(guī)劃宣傳，仍有一定效果

大規(guī)?；此骑L(fēng)光無(wú)限，實(shí)際債齉務(wù)風(fēng)險(xiǎn)極大?；ǖ亩际瞧胀癖娰I房的錢，最后可能只是增加了通勤距離、提高了加班時(shí)間、并沒有便利生活。

基建對(duì)城市房?jī)r(jià)很重要，但對(duì)個(gè)人幸福則未必。正如開汽車上下班的人未必幸福一樣，最幸福的其實(shí)是那些能走路上下班的人，因?yàn)樗麄兙妥≡趩挝慌赃?/strong>。

全國(guó)40多個(gè)地鐵城市，只有7個(gè)地鐵是盈利的，其它都虧損巨大，這墊的還是買房人的錢。因此，國(guó)齉務(wù)齉院在2018年印發(fā)了 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)管理的意見》，明確提高了地鐵和輕軌的建設(shè)門檻。

該意見的提出，宣告了大規(guī)?；〞r(shí)代的結(jié)束，也宣告了政齉府大手大腳花錢時(shí)代的結(jié)束。今后政齉府的規(guī)劃報(bào)告，無(wú)論寫的多精彩、多宏偉，咱們都要知道，它的實(shí)現(xiàn)需要比過(guò)去更漫長(zhǎng)的時(shí)間。

舉措4：貨幣超發(fā)，通貨膨脹，已棄用

我國(guó)經(jīng)濟(jì)目前面臨需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱3重壓力，需求收縮指的是出口、消費(fèi)、投資都在收縮，供給沖擊指的是供應(yīng)鏈?zhǔn)茏琛⑷毙救鄙a(chǎn)要素，預(yù)期轉(zhuǎn)弱指的是大家對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期在下降。

因此，我國(guó)目前的經(jīng)濟(jì)工作重心是六穩(wěn)六保，防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)。在此大背景之下，貨幣超發(fā)大放水顯然是不可能的，而且就算放水，也肯定是定向放水，不會(huì)再涌入樓市。

舉措5：支持房齉貸，花未來(lái)的錢，已棄用

2021年我國(guó)的房齉貸總額已經(jīng)高達(dá)50萬(wàn)億元，相當(dāng)于2億青年人均負(fù)齉債25萬(wàn)元，未來(lái)10年的錢都已經(jīng)提前花了，因此，再增加房齉貸的話，就該違約還不上了。

想想阿里拍賣平臺(tái)上的法拍房數(shù)量為啥4年暴漲186倍，你就知道為何國(guó)家要嚴(yán)格控制首付比例了，設(shè)置首付比例既是為了保護(hù)你，更是為了保護(hù)銀行。調(diào)控房?jī)r(jià)不是為了降房?jī)r(jià)，而是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)，避免增速過(guò)快導(dǎo)致崩盤。

舉措6：城市集群發(fā)展，人口大規(guī)模流動(dòng)，已逐漸失效

我國(guó)有1/4的人口離開了自己的家鄉(xiāng)，相當(dāng)于所有的年輕人、中年人都已經(jīng)被調(diào)動(dòng)起來(lái)了，不可能有更多的人了。

加之新增的年輕人逐年減少（30年前計(jì)劃齉生育的效果），因此，多數(shù)城市未來(lái)的人口凈流入量會(huì)越來(lái)越少。即使是吸引力最大的北上廣深蘇杭，其房?jī)r(jià)也會(huì)勸退越來(lái)越多的年輕人。

舉措7：限制居住土地供應(yīng)，制造房子稀缺性，仍有一定效果

我國(guó)城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人均住房面積從1978年的6.7平米、8.1平米，上升到了2019年的39.8平米、47.3平米，這表明多數(shù)城市的房子已經(jīng)不稀缺了。

以廣東省中山市為例，目前有6萬(wàn)多套新房庫(kù)存和8萬(wàn)多套二手房庫(kù)存，年平均銷售5萬(wàn)套，即使不考慮新開樓盤，去化周期也高達(dá)36個(gè)月，遠(yuǎn)超正常的18個(gè)月。

為了維持供需的穩(wěn)定，當(dāng)庫(kù)存較大時(shí)，政齉府一般會(huì)限制居住土地供應(yīng)，開發(fā)商會(huì)推遲開盤。但是政齉府目前財(cái)政吃緊，地是能賣多少就賣多少，因此，中山市的房子在未來(lái)5年都不會(huì)稀缺。

分析完房地產(chǎn)刺激計(jì)劃的7大舉措，相信大家已經(jīng)能得出自己的判斷了，7大舉措只剩下2個(gè)還有些許效果，房?jī)r(jià)已經(jīng)沒有了上升空間。

咱們接下來(lái)分析 一下房?jī)r(jià)是否會(huì)降 。

05

中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？

要分析中國(guó)房?jī)r(jià)是否會(huì)下降，我們先回顧一下房?jī)r(jià)上漲的歷史——

2008年9月，國(guó)際金融危齉機(jī)全面爆發(fā)，為了保住8%的GDP增速、避免大規(guī)模失齉業(yè)，政齉府實(shí)施了4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，進(jìn)而引發(fā)了房地產(chǎn)的第1波漲價(jià)潮。

重賞之下必有勇夫，政齉府收稅收到手軟，進(jìn)而養(yǎng)成了花錢大手大腳的壞齉習(xí)慣。而開發(fā)商在2010~2014的短短5年內(nèi)蓋了大量新房，導(dǎo)致2015年的房地產(chǎn)庫(kù)存居高不下，去化周期高達(dá)96個(gè)月。

藥不能停，因此，政齉府2015年又實(shí)施了漲價(jià)去庫(kù)存操作，引發(fā)了房地產(chǎn)的第2波漲價(jià)潮，一舉把庫(kù)存清了，將債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)從房地產(chǎn)企業(yè)分散到了廣大民眾手中。

這兩波操作猛如齉虎，確實(shí)使城市變繁華了、國(guó)齉家變富強(qiáng)了、資齉本家變富豪了，但卻使民眾變窮齉苦了、貧齉富差齉距加大了。

如以上圖表所示，2020年全國(guó)有6億人月收入低于1千元，有11億人年收入低于8萬(wàn)元， 這意味這11億人哪怕貸款，在3年內(nèi)也是買不起房的。

而土地和房子只有買賣了，政齉府才能收到稅，沒有稅，公務(wù)員就要降工資（已經(jīng)在降了），政齉府就會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)困難。

既然11億普通人已經(jīng)沒錢了，那就找那3億有錢人要吧。于是，政齉府提出共同富裕的口 號(hào)，開征房地產(chǎn)稅，以下是征收細(xì)則——

可以點(diǎn)擊放大查看圖片文字

以1套100平米、單價(jià)1萬(wàn)元的房子為例，人均免征面積40平米，稅率1%。若夫妻倆有1個(gè)未成年孩子則不用交房地產(chǎn)稅，若夫妻倆沒有未成年孩子，則每年需要交(100平米-2*40平米)*1萬(wàn)元/平米*1%=2千元房地產(chǎn)稅。

注意：收房地產(chǎn)稅時(shí)的家庭人口數(shù)，只計(jì)未成年子女人數(shù)，不計(jì)父母、爺奶的人數(shù)。每年1月1日自動(dòng)根據(jù)當(dāng)時(shí)的家庭人數(shù)，計(jì)算今年要交的房地產(chǎn)稅。

房地產(chǎn)稅的開征，既可以解決政齉府入不敷出的問題，又可以緩解出生率下降的問題，而這2個(gè)問題都迫在眉睫，因此國(guó)家提出了不等立法、直接試點(diǎn)開征。

以廈門2022年1月26日的秒刪文件來(lái)看，試點(diǎn)和推廣在今年會(huì)很快就展開，大家拭目以待。

本文第4章已經(jīng)分析得出“房?jī)r(jià)不會(huì)上漲”的結(jié)論，而本章的結(jié)論則是”房?jī)r(jià)橫盤不了，而是會(huì)下跌“。原因如下：

1）11億窮齉人想買房（改善）但買不起，3億富人買得起房但已經(jīng)房子過(guò)剩，因此，要想達(dá)到交易，只能降價(jià)賣；

2）30年前的計(jì)劃生育政策就已經(jīng)決定了從今年開始的未來(lái)30年，新增買房人口越來(lái)越少，沒人接盤，大盤自然要跌；

3）稅收由買方和賣方中剛性更強(qiáng)的主要承擔(dān)，目前房子明顯供大于求，加之租金便宜，因此房地產(chǎn)稅將主要由賣方承擔(dān)，也就是那3億富人承擔(dān)，這會(huì)逼著他們把房子拿出來(lái)賣。

至于那些理解不了剛性、搞不清因果順序的，可以看一看曼昆的《經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》，這書確實(shí)不錯(cuò)，看完三觀都更清晰了。

06

尾語(yǔ)

以上說(shuō)的是全國(guó)的宏觀問題，問題很大，所以結(jié)論是寬泛的、概率的。你可以理解為中國(guó)90%的城市房?jī)r(jià)要跌，未來(lái)沒有什么投資價(jià)值。

說(shuō)到投資價(jià)值，大家千萬(wàn)不要忽略利息，100萬(wàn)的房子，本息合計(jì)就是170萬(wàn)元。意味著100萬(wàn)的房子，如果5年后不能漲到170萬(wàn)元，交完稅息那你就是虧了的。而房地產(chǎn)稅會(huì)加劇這個(gè)虧損的程度。

因此，剛需們最近如果想買房結(jié)婚，一定要往死了砍價(jià)，砍出未來(lái)3年的降價(jià)空間，3年后才不會(huì)后悔。

至于想投資買房的，除非有重大利好消息，比如中山今年要建地鐵了，那地鐵站1公里以內(nèi)的可以考慮考慮。

今年是求生存的一年，大家要穩(wěn)住，防守比進(jìn)攻更好。千萬(wàn)不要因?yàn)榍叭顺捶繏赍X了就心理不平衡，自己也必須炒一下，然后就砸在手里了。

還有人咨詢是否要提前還房齉貸，這個(gè)也是利息問題。

如果你的貸款利率是3.25%（公積金），那你現(xiàn)在沒必要提前還貸，因?yàn)槟壳般y行的存款利率是4%，等哪天銀行存款利率跌到3.25%以下的時(shí)候你再考慮提前還。

反之，如果你的綜合貸款利率高于4%，那你就要抓緊時(shí)間還貸了，否則，你將不知不覺在為銀行打工。

想少打工、少交智商稅的話，可以多看看我的歷史文章^_^

（本文完）

“在下野貓、性蕩不羈。身居城市、向往山林；來(lái)自江西、出身農(nóng)村。既曾讀書萬(wàn)卷、學(xué)至博士；也嘗行路千里、支教邊疆。感時(shí)光之荏苒，傷歲月之蹉跎；求人生無(wú)所悔，愿雁過(guò)留有痕。故創(chuàng)此號(hào)，記一生之所思所想，不求立言于萬(wàn)世，但求讀者有所得。”

以上是本號(hào)的創(chuàng)立初衷，記一生之所思所想，將人生不同階段大家最關(guān)心的話題都講清楚。