上世紀50年代，前蘇聯(lián)和東德在遙遠的中國進行了一項特殊的任務，在首都北京東北郊建立一片電子工廠，這也是新中國第一個五年計劃的重點項目之一。東德十分重視這個援建項目，甚至東德副總理厄斯納親自擔任這個項目的主要負責人，并把東德的技術、專家和生產(chǎn)線一股腦地帶到了這個地球的另一端。

這個項目建成后，成為當時中國最大的電子生產(chǎn)工廠，整個工廠占地面積12萬平方米，建筑面積9萬平方米，這個抗震等級在8級以上的“包豪斯風格”的工廠猶如一臺前所未見的機械怪獸，甫一面世就震驚了全國，并為新中國的工業(yè)發(fā)展注入了強勁的動能。

時過境遷，到了上世紀90年代末，工廠經(jīng)營變得十分困難，甚至連工人的工資都發(fā)不出來，于是工廠決定把早已破舊的廠房對外出租。沒想到，由于租金低廉，這個工廠竟吸引來了大批的藝術家入駐，以至于多年后意外走紅，成為文藝青年心中超越北京故宮、長城等景點的朝圣之地，這個工廠就變成了：北京798藝術區(qū)。

如今的北京798藝術區(qū)，不僅成為超火爆的網(wǎng)紅景點和國內外驢友北京旅游必打卡之地，也成為了北京藝術文化的新地標。

1

武漢版798迅速躥紅

在武漢市，也有這么一個被稱作“武漢798”的地方，原本是一個破落的工業(yè)園區(qū)，經(jīng)過改造后，成為網(wǎng)紅旅游景點。這個地方就是位于武漢市武昌區(qū)紫沙路上的華中小龜山金融文化公園。

這個于2021年10月正式開園的、作為華中地區(qū)首個以金融為主題的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，一面世便立即受到公眾的追捧，并成為武漢市的新晉網(wǎng)紅景點。在一些點評網(wǎng)站和APP上，隨手翻翻，就能看到有太多太多的評論對這個園區(qū)表達的贊嘆和喜愛之情。

可誰有能想到，這個一開園便迅速躥紅的“武漢798”，前世和北京798有著驚人的相似，原本是湖北省電力建設第一工程公司的加工車間，最輝煌時的上世紀80年代，這個工廠擁有9個生產(chǎn)班組，并配備有大跨距移動塔式吊車、卷場機等，是個典型的傳統(tǒng)工業(yè)廠區(qū)。隨著40多年的時代更替，這個工廠早已褪去原來工業(yè)時代的榮光，變身成為現(xiàn)今的網(wǎng)紅產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

步入小龜山金融文化公園，隨處可見印有上世紀深深工業(yè)烙印的紅磚廠房，巨大的工業(yè)設備，高大的法桐樹、長長的林蔭道，綠綠的草坪，映襯在藍天白云之下，幽靜的環(huán)境仿佛讓人置身于北京798藝術區(qū)。

和北京798無意間躥紅不同的是，“武漢798”是由央企電建地產(chǎn)全程規(guī)劃、設計、操盤運營的。電建地產(chǎn)的相關負責人說，小龜山金融文化公園項目于2015年開始籌備，2017年立項，2018年開工建設，并于2021年正式開園。

這個項目與北京798另一個不同點在于，項目是從傳統(tǒng)的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，轉變成為以聚焦金融創(chuàng)新服務的核心組團，以華中首創(chuàng)的金融文化園區(qū)為定位進行布局發(fā)展，利用龍頭企業(yè)優(yōu)勢助力園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級。同時，園區(qū)功能在強調經(jīng)濟發(fā)展的同時，更強調產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈搭建的共生和諧發(fā)展，初步形成了產(chǎn)業(yè)、金融創(chuàng)新、生活相結合的功能布局。

如今的小龜山金融文化公園，不僅成為新晉網(wǎng)紅打卡點，更是武漢市華中金融城核心聚集區(qū)和古城保護開發(fā)的示范項目，成為武漢市城市改造的新名片，帶動了武漢市甚至華中區(qū)域的金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展，為當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展注入新的動能。

這個既是全新產(chǎn)業(yè)園區(qū)又是風景優(yōu)美的公園的項目，已然成為武漢市招商引資的新名片。如今，園區(qū)已經(jīng)吸引了上海證券交易所中部基地、湖北省上市指導中心和一大批知名金融企業(yè)落戶，并已初步形成了金融文化產(chǎn)業(yè)集聚效應。

對于運營方電建地產(chǎn)來說，這次在武漢小試牛刀的巨大成功，不僅有效助力了當?shù)爻鞘薪?jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級，更是在自身“十四五”戰(zhàn)略引領下，大運營體系護航的表現(xiàn)，夯實了自身城市運營商的定位。

2

搶灘城市運營商賽道

凡事預則立，不預則廢。2021年，不僅是中國“十四五”規(guī)劃的開局之年，也是電建地產(chǎn)轉換角色、跨越再進階的一年。這一年，中國電建提出要圍繞“深耕城市、運營城市、服務城市”創(chuàng)新商業(yè)模式，加快在城市綜合開發(fā)、城市更新、老舊小區(qū)改造、城市公共事業(yè)運營等領域搶灘布點，將城市業(yè)務打造為新的增長極。

電建地產(chǎn)也在“十四五”規(guī)劃中明確了“致力成為國內領先城市運營商”的戰(zhàn)略定位，并確立了“賦能智慧城市+打造幸福人居”的核心業(yè)務及以“產(chǎn)業(yè)經(jīng)營+資本運作”為主要驅動力的“兩核兩驅”業(yè)務發(fā)展模式。

電建地產(chǎn)明確“成為國內領先城市運營商”的邏輯是什么呢？

2021年的中國房地產(chǎn)行業(yè)，尤其對于前期高杠桿、高負債、高周轉的房企來說，迎來了前所未有的慘淡和至暗時刻。在房地產(chǎn)業(yè)三道紅線和銀行業(yè)兩道紅線等一系列精準調控的影響下，多家房企受到市場巨大沖擊，尤其是部分頭部房企爆雷后，這種沖擊進一步加快加深。甚至有市場人士開玩笑說：房地產(chǎn)的ICU病房已經(jīng)快不夠用了。

那么，是調控政策錯了嗎，調控方向錯了嗎？當然沒有錯。如今的調控總原則是“房住不炒”，房地產(chǎn)市場要回歸居住屬性，市場要保持三穩(wěn)，穩(wěn)定健康的市場才是對各方最有利的。如果不去杠桿，任由房地產(chǎn)行業(yè)信馬由韁，那么最終受影響最大的一定是中國經(jīng)濟的整體和基本面，受傷害最大的也最終是實體經(jīng)濟和全體國民。要說前車之鑒可以參考日本，這種后果無人能夠承擔。

種種原因也讓中國的房地產(chǎn)行業(yè)不得不堅持去杠桿、去金融化、去資產(chǎn)化，并快速回歸居住屬性。對于市場主體房企來說，監(jiān)管政策和市場也提出了新要求，房企的核心競爭力，也從資產(chǎn)規(guī)模擴張、做大資金池的能力，轉向提供和居住相關所有建設、運營、服務的能力。

換句話說，這個行業(yè)早已不是“唯規(guī)模論英雄”的時代，“大而不能到”的神話早已破滅，也改變了市場的認知，未來房企之間比拼的將是城市運營能力，只有這樣，才能活下去、活得好。也正因為此，城市運營能力也已悄然成為房企未來競爭的主陣地。未來能夠穿越周期、最終贏得市場的也必然是城市運營能力強的企業(yè)。

孫子兵法曰：“激水之疾，至于漂不者，勢也。”對于企業(yè)來說，只有順勢而為,借勢而進,造勢而起,乘勢而上才能最終行穩(wěn)致遠。

正因為此，電建地產(chǎn)在“十四五”規(guī)劃中明確了“致力成為國內領先城市運營商”的戰(zhàn)略定位，并提出要圍繞“深耕城市、運營城市、服務城市”創(chuàng)新商業(yè)模式，加快在城市綜合開發(fā)、城市更新、老舊小區(qū)改造、城市公共事業(yè)運營等領域搶灘布點，將城市業(yè)務打造為新的增長極。

這一戰(zhàn)略在2021年取得了顯著成效。在2021年行業(yè)企業(yè)普遍陷入困境之時，電建地產(chǎn)卻逆市實現(xiàn)了企業(yè)的綜合實力多維度增長?？硕饠?shù)據(jù)顯示：2021年，電建地產(chǎn)全口徑銷售額達到了875.7億元人民幣，位列2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜第47名，這其實頗為不易，同時其利潤等多項核心財務數(shù)據(jù)也頗多亮點。

3

“大運營”成效顯著

行業(yè)動蕩之中，電建地產(chǎn)為何又能取得如此亮眼的成績單？答案可以用“大運營”“優(yōu)戰(zhàn)略”來總結概括，電建地產(chǎn)的經(jīng)驗，也是值得行業(yè)借鑒的模式。

首先說說電建地產(chǎn)的“大運營”。

為了落實“成為國內領先的城市運營商”定位，搶占行業(yè)下一個賽道，為未來贏得先機，2021年6月，原“北京泛悅產(chǎn)業(yè)投資有限責任公司”正式更名為“中電建產(chǎn)業(yè)投資有限公司”（簡稱“產(chǎn)投公司”），以進一步落實中國電建“水、能、城”戰(zhàn)略及電建地產(chǎn)“十四五”規(guī)劃。

產(chǎn)投公司是電建地產(chǎn)參與城市運營業(yè)務的專業(yè)型公司，在業(yè)務職能上更加聚焦產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、資本運作等，與電建地產(chǎn)互補。2021年12月，產(chǎn)投公司還參股設立了一個基金公司，以進一步完善投資鏈條。

未來，產(chǎn)投公司將按照“內部協(xié)同、外部整合”的原則，對內加強電建地產(chǎn)與集團各成員企業(yè)之間的協(xié)同，對外積極整合外部產(chǎn)業(yè)資源，為中國電建、電建地產(chǎn)參與城市開發(fā)運營業(yè)務開好篇，謀好局，凸顯央企的責任擔當。

2021年，是電建地產(chǎn)的“運營年”，也是其管理體系4.0落地實施的關鍵之年。

這一年，電建地產(chǎn)形成了由展計劃、定方向、建標準、明指標、管動態(tài)、配機制等6個階段14大方面組成的大運營管理體系，同時顯著提升了戰(zhàn)略引領力、產(chǎn)品服務力、平臺統(tǒng)籌力、市場應變力、組織執(zhí)行力等五大能力。

圍繞“大運營”管理思路，電建地產(chǎn)線上積極打造營銷推廣矩陣，線下狠抓銷售和回款，使得銷售業(yè)績在行業(yè)排名進一步提升。

得益于“大運營”思路的助力，電建地產(chǎn)在投拓上也迎來新的突破。截止到21年10月底，電建地產(chǎn)共獲取項目二十余個（不含產(chǎn)城項目），新增儲備建面超過300萬平米，此外還中標了佛山、洛陽、徐州等多個城市片區(qū)開發(fā)項目，投資節(jié)奏明顯加快，新增項目分布也更為均衡。

這一年，產(chǎn)投公司以產(chǎn)業(yè)拿地的方式獲取了8宗土地，同時積極發(fā)揮產(chǎn)業(yè)、資本、平臺之間的相互賦能作用，以實際行動夯實了城市運營商的定位，表現(xiàn)可圈可點。

事實上，2021年10月開園即成網(wǎng)紅的華中小龜山金融文化公園也正是電建地產(chǎn)戰(zhàn)略轉型、“大運營”管理落地所結出的豐碩成果。隨著“大運營”的深入實施，未來也將會有更多的“武漢798”開花結果。

4

調戰(zhàn)略深度融入城市運營

當然，電建地產(chǎn)大運營思路取得顯著成效的背后，也離不開戰(zhàn)略布局的優(yōu)化和調整。

2021年初，電建地產(chǎn)就正式將投資布局策略由以往的“4+8+N”調整為了“5+5+N”，以進一步契合國家城市群發(fā)展戰(zhàn)略。在該策略引領下，產(chǎn)投公司也將更加關注核心區(qū)域及城市的深耕，以最大限度發(fā)揮品牌及屬地優(yōu)勢，與城市共生長。按照計劃，產(chǎn)投公司初期將向中西部城市群投資傾斜，后期向京津冀、長三角、大灣區(qū)投資傾斜，積極參與城市共建。

此外，產(chǎn)投公司還構建起了“1-2-3-6-6”產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展體系，即“以‘XOD模式’為引領，堅定‘2+3+N’產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，打造三大核心產(chǎn)品體系、六大關鍵能力和六大資源平臺”。

XOD模式為具有中國電建特色的城市綜合開發(fā)模式，以其為核心競爭力，可以突破單一層次，整合城市發(fā)展全要素，多維度驅動城市價值的提升?！?+3+N”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向則包含了“生態(tài)產(chǎn)業(yè)+能源科技”兩大優(yōu)勢型產(chǎn)業(yè)，“科技產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)”三大戰(zhàn)略型產(chǎn)業(yè)，及N個機會型產(chǎn)業(yè)，可以有力推動電建地產(chǎn)“國內領先城市運營商”這一戰(zhàn)略愿景的實現(xiàn)。

結合電建地產(chǎn)既有的城市綜合開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)三大產(chǎn)品體系，產(chǎn)投公司進一步確立了產(chǎn)業(yè)新城、城市綜合體及產(chǎn)業(yè)園區(qū)三大新的產(chǎn)品體系。

其中，產(chǎn)業(yè)新城為定位一、二線城市近郊或強三線城市的副中心、新中心，國家戰(zhàn)略傾斜地區(qū)，以科技和健康為主導產(chǎn)業(yè)，以二產(chǎn)為主，三產(chǎn)為輔，以產(chǎn)城融合為特征，圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展及科技人才需求提供綜合業(yè)態(tài)的大體量開發(fā)運營項目，單個項目規(guī)模在1000畝至6000畝之間。

城市綜合體為定位一線城市及強二線城市核心地區(qū)，依托核心區(qū)良好的經(jīng)濟發(fā)展基礎，打造的城市綜合體產(chǎn)品，可被視作城市的服務配套支撐，單個項目的主導產(chǎn)業(yè)建筑面積在10萬平米至60萬平米之間。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)為定位一、二線城市及強三線城市，區(qū)域有一定的產(chǎn)業(yè)基礎，服務電建戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或產(chǎn)業(yè)投資項目，單個項目規(guī)模在50畝至300畝之間。

產(chǎn)品體系之外，產(chǎn)投公司則重點打造了產(chǎn)業(yè)IP打造能力、產(chǎn)業(yè)資源整合能力、產(chǎn)業(yè)策劃規(guī)劃能力、產(chǎn)業(yè)運營服務能力、產(chǎn)業(yè)投資融資能力及產(chǎn)業(yè)資管能力等六大關鍵能力。這涵蓋了產(chǎn)業(yè)開發(fā)全生命周期的關鍵能力，能夠在城市運營業(yè)務中，更好的服務地方政府、企業(yè)和個人。

值得注意的是，依托中國電建及電建地產(chǎn)的優(yōu)勢資源，產(chǎn)投公司的資源整合能力十分強大，而集團內部各平臺公司之間的通力合作，可以為城市帶來經(jīng)營、改革、升級的全配套服務。

比如，電建集團總部、區(qū)域總部可以在城市運營業(yè)務中扮演統(tǒng)籌指導作用，電建設計院、工程局、裝備公司可以提供設備供應、規(guī)劃設計、工程施工等支持，電建生態(tài)、路橋、鐵路等平臺公司是實施主體的重要組成部分，電建基金、電建保理會則可提供資金支持。

可以預見，在“產(chǎn)城融合+產(chǎn)業(yè)投資+資產(chǎn)運營”核心業(yè)務理念的驅動下，產(chǎn)投公司有望更深層次融入到國家發(fā)展戰(zhàn)略和地方經(jīng)濟發(fā)展當中，深度融入城市運營領域，在煥新城市面貌的同時，為人們的美好生活賦能。

整體來看，受益于正確的戰(zhàn)略指引、強大的資源整合能力及不斷提升的產(chǎn)品力，電建地產(chǎn)“國內領先城市運營商”的戰(zhàn)略地位已經(jīng)凸顯。而在中國房地產(chǎn)行業(yè)進入新常態(tài)之時，城市運營賽道已然成為房企的兵家必爭之地，未來，只有能奪得這一賽道先機的房企，才能穿越周期，真正實現(xiàn)行穩(wěn)致遠，成為最后的贏家。