11月9日，高盛正在買入中國房企債券！

　　NO.1 資金的嗅覺是最敏銳的

　　房地產(chǎn)在政策底已經(jīng)澄清的情況下，市場也已經(jīng)開始摸底。不僅出現(xiàn)外資抄底的現(xiàn)象，實際上國內也開始政策調整。

　　10月15日，央行金融市場司司長鄒瀾表示，今年前三季度，因為部分城市房價上漲太快，個人住房貸款投放受到一些束縛，房價上升速度得到緩解。房價回穩(wěn)后，城市房貸供需關系也回歸正常。

　　從鄒司長的話可以知道，的確有少數(shù)城市對個人房貸進行約束投放，但這是為了制止這些城市房價過快上漲的動作（屬于隱性政策）。而在房價回穩(wěn)后，房貸投放也將回歸正常（隱性政策解除）。

　　如今，鄒司長明確“房價回穩(wěn)后，房貸供需將回歸正�！焙螅贁�(shù)城市已經(jīng)搶先一步下調房貸利率！

　　▲對比一個月前統(tǒng)計的房貸利率，工商銀行、建設銀行的首套利率均下調0.1%。

　　由此，單單從資金的角度看，房貸利率下調、外資抄底房企債券，這意味著樓市基本不會再出更嚴厲的打擊政策，市場也正在摸底。

　　NO.2 房地產(chǎn)存在周期反彈過程

　　來到政策上，根據(jù)中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，中國第三季度國內生產(chǎn)總值(GDP)同比增長4.9%，但環(huán)比僅增長0.2%。

　　之前為了對抗疫情，去年中期一系列降準，導致大城市房價急速上升。如今限制按揭貸款和房企借款，給這個貢獻逾25%經(jīng)濟產(chǎn)出的行業(yè)鋪上陰影。

　　就在前幾天，國務院新聞辦公室解讀前三季度國民經(jīng)濟運行情況吹風會上，國務院參事室特約研究員姚景源就提議，存款準備金率四季度可以下調1個百分點，以便為經(jīng)濟增長提供支撐。

　　業(yè)內人士預計，在2021年的第四季度或將迎來一次全面降準；已經(jīng)連續(xù)18個月沒有變化的5年期以上LPR（4.65%），可能下調。

　　▲據(jù)專家論文預測，從實際GDP貢獻度上看，房地產(chǎn)投資銷售回落15%，至少會拉低GDP增速1.5個點。

　　因此，無論是從保經(jīng)濟GDP的角度還是從保土地出讓金的角度，房地產(chǎn)行業(yè)畢竟是曾經(jīng)的經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，不可能下一刻就突然倒了。

　　NO.3 房企自救，灰暗將會過去

　　不只是針對行業(yè)，部分有實際困難的房地產(chǎn)企業(yè)，也開始復工復產(chǎn)。此前泰禾集團曾遭遇“流動性危機”，但現(xiàn)在已有十余個城市和地區(qū)的項目先后交付，大部分停工項目也已經(jīng)實現(xiàn)了復工。

　　與此同時，剛遇到困境的佳兆業(yè)集團，前天也表示，會拿出實際的手段，全力以赴解決資金兌付問題，并加快項目銷售。

　　下面是我們的分析：

　　1、美國人抄底不是直觀意義上對房地產(chǎn)利好，但它間接讓ZF對房地產(chǎn)實施救助的必要條件。美國在不斷的印錢買入你的低價房，等疫情好了房價升溫。那么我們不得不提，其實房地產(chǎn)這一波寒冬無疑是提前來的，試想沒有疫情的意外，它至少還能在推遲5年才會爆發(fā)。

　　劃重點：既然寒冬提前來了，春天也就會相應提前。

　　所以我聽著某些人刪我貼的理由說我在唱衰，這個詞很刺耳，這是經(jīng)濟的客觀規(guī)律，目前就是房地產(chǎn)的下行期，這不是唱出來的，我也沒有這么好的嗓子。

　　2、疫情的原因，所以房地產(chǎn)的寒冬配合著去紅線的問題額外逼人。房地產(chǎn)全國的銷售，一季度銷售目標的平均完成率為12.7%，上半年平均完成率是41.1%。所以對房地產(chǎn)銷售從業(yè)者說一句，你明白為什么你的營銷總天天拉你們開會了嗎，因為他不努力，分分鐘就失業(yè)。今年的金九銀十趕上疫情加地產(chǎn)頻繁暴雷，已然銷售數(shù)據(jù)稀碎。

　　劃重點：最佳的買房時間就是今年的第四季度，從銷售壓力到上市公司的財報，到2022年是否能繼續(xù)活下去，這些角度，2021年第四季是新房入手的第一最佳時期，重點強調一個詞“以價換量”就是用價格的優(yōu)惠換取銷售量，這個階段的銷售數(shù)據(jù)對一個房企不僅僅是面子問題，在困難的時候的第一才是含金量和對于未來生存最關鍵的！

　　如果這一季度銷售依舊慘淡，那么第二最佳時期在明年的一季度。所以選擇好時機上車，剛需剛改的小伙伴。

　　3、未來的天津還會再持續(xù)跌盤嗎。我個人看法是不會，現(xiàn)在的價格已經(jīng)跌到4-5成了，相當于腰斬。房價如果再低，土拍價格就會更低，地方政府就越赤字，目前已經(jīng)產(chǎn)生了這一幕，所以從救市的角度不能再跌了，于是我們也看到了，有很多項目政府也在控制價格，你想低我都不允許，必須按照規(guī)范來操作。

　　換言之對于一個外來人口較多的城市，高低起伏并不會太影響市場，例如北京上海深圳，畢竟都是外來的人接了土著的盤。土著有了錢再消費位置稍微遠一點的項目。從而達到手上有房，銀行有錢，逍遙自在。而天津這個直轄市，很尷尬的是前幾十年都是土著賣土著的接，沒有外循環(huán)。這也導致房價漲的時候，反而一堆人成了房奴，貸了一屁股款，當房價降的時候，這個城市的土著就越來越窮。你品，你細品。

　　做個最后總結：這一波房價下跌是一個好的信號，因為之前房價高出了市場正常的價格，而目前的售價漸漸趨于穩(wěn)定。說個好理解的，2016-2017年的天津房價，就像2020-2021年的年初的豬肉價格�，F(xiàn)在的房價就像前幾個月的豬肉價格。但豬肉價格始終要回歸正常的。

　　劃重點：目前在天津上調工資的薪資崗位是存在問題的，在工資不漲物價漲的其情況下，房價下降也是維持平衡的一個姿態(tài)。

　　最后一個重點，現(xiàn)在買房要有購房邏輯。

　　敲黑板：升值潛力和值錢是兩回事。

　　學區(qū)房屬于高位房，目前的政策大家也看到了，是值錢但升值潛力并不大。當天津激活流動人口后，小戶型公寓類的投資性價比就很高了，屬于入手低限制低租售比可以跑贏通脹。舊改類的老小區(qū)，值得購買，一般6樓到頂，現(xiàn)在有價值的是1樓2樓，因為涉及到舊改的社區(qū)面臨老齡化問題，樓層越高價格越低，恰恰最有升值潛力就是5-6樓，入手便宜加裝電梯后，高層采光好反超1-2樓。

　　最后切記超高層，再值錢也不要買，住的越久養(yǎng)護成本越高，未來越不方便。