孫宏斌說過，符合“三道紅線”的房企也不一定安全。

新力和花樣年的意外違約，證明了孫宏斌說對了一半。

違約之前，新力的凈負債率為50.5%，現(xiàn)金短債比為1.05，剔除預收款項后的資產負債率為73.5%，僅僅踩中一條紅線。

同時期，花樣年的凈負債率為74.8%，現(xiàn)金短債比為1.4，剔除預收款項后的資產負債率為72.7%，也僅踩中一條紅線。

之所以說孫宏斌只對了一半，是因為新力和花樣年，并不嚴格意義上符合三道紅線，其中以“現(xiàn)金短債比”指標最為扭曲。

監(jiān)管部門的文件里，“現(xiàn)金短債比”中的現(xiàn)金，為扣除預售監(jiān)管資金的“現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物”。現(xiàn)實操作中，多數(shù)房企并不主動公布預售監(jiān)管資金數(shù)字。

預售監(jiān)管資金的多少，與銷售額多少以及所布局城市政策相關。監(jiān)管部門給出了兩個計算指標，貨幣資金的三分之一，或者是合同負債的20%，以孰高者為準。

港股房企將預售監(jiān)管資金列受限制現(xiàn)金里，但A股房企并不列入，是否公布具體數(shù)字完全取決房企自己。

以恒大為例，2017-2019年，恒大受限制現(xiàn)金分別為1357.1億元，748.5億元、783.3億元，這其中大頭就是預售監(jiān)管資金。

到了2020年，恒大的受限制現(xiàn)金一下子掉到219.9億元，同時期恒大貨幣資金為1807億元，合同負債為1857億元。

很顯然，這是一個異常數(shù)字，恒大有很大抽逃預售資管資金的嫌疑。

今年上半年末，恒大的受限制現(xiàn)金回升到748.6億元，其中預售監(jiān)管資金416.3億元，這與往年對比是一個正常水平。

如此一來，恒大的現(xiàn)金短債比從2020年末的0.47，2021年6月末下降至0.36，在沒有快速出售資產變現(xiàn)情況下，恒大違約在所難免。

新力的受限制現(xiàn)金數(shù)字，看起來還算正常，但新力的大股東墊款神秘消失值得關注。

花樣年的受限現(xiàn)金有點異常，其中多數(shù)受限現(xiàn)金為取得融資的銀行抵押存款，預售監(jiān)管資金只有5億元左右。

藍光暴雷前，100.3億元的貨幣資金里，預售監(jiān)管資金高達64.05億元，合作方共管資金24.43億元。

合作方共管資金，這是另外一個隱形的受限現(xiàn)金指標。

這幾家房企共同的特點是：這兩三年里逆勢加杠桿，同時以增加少數(shù)股東權益的方式，來增加總權益和貨幣資金數(shù)字，從而實現(xiàn)“凈負債率”和“現(xiàn)金短債比”的合規(guī)。

不曾想，少數(shù)股東權益的增加，即合作項目的增加，使得合作項目公司現(xiàn)金的調度，不再像單獨操盤那樣自由靈活，房企的流動性進一步下降。

上述四家房企的少數(shù)股東權益占比都在50%左右，與同行對比屬于高位。少數(shù)股東權益的增加，同時增加了“明股實債”的風險。

比如，藍光上半年的貨幣資金減少了將近200億元，相對應有息負債只減少了100億元，另外100億元貼在了少數(shù)股東權益上，包括永續(xù)債的償還。

有大行投行部人士對好貓說，財報可以打假，可以發(fā)現(xiàn)其中一些問題，但如果沒有發(fā)現(xiàn)問題，也并不意味著很好。

并不能否認房企財報的扭曲性，但從這些暴雷房企的財報來看，我們依然可以總結出一些經(jīng)驗，來對抗行業(yè)恐慌情緒下的手無足措。

過去兩三年里，逆勢加杠桿，少數(shù)股東權益在40%以上，扣除預售監(jiān)管資金的現(xiàn)金短債比低于1，所布局城市銷售行情快速下滑，短期有息負債占比40%以上，融資渠道單一且面臨再融資信用風險。

如果銷售行情趨勢不逆轉，具備兩個甚至更多以上特征的房企，都有暴雷的風險。

另外，是不是有優(yōu)質資產快速出售，出售的意愿是否主動強烈，是能否挽救暴雷的技術性因素。

如果暴雷前后，有應披露而未充分披露的信息，那就算看再多財報也沒有用了，新力和花樣年在這方面開了一個壞頭。