在上海，公有住房的使用權(quán)買賣（差價換房）一直在進(jìn)行，當(dāng)然實(shí)務(wù)中都是使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓，鮮有真的差價換房者。而大家對其了解并不多。由于此類公房基本都建在成熟社區(qū)，面積較小，房價較低且交易不收取稅費(fèi)，對于解決剛踏入工作崗位收入不高的人群是很好的選擇。與其相關(guān)的問題整理如下，供朋友們參考。

一、什么是公有住房？

根據(jù)《上海市房屋租賃條例》及相關(guān)規(guī)定，公有住房即公有居住房屋，是指政府和單位分配給職工租住使用和解放時收歸國有，并且租金按照政府規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的居住房屋。依法取得公房租賃權(quán)后，可取得租用憑證。

二、公有住房使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓（差價換房）的承租人需具備什么條件？

目前，具有本市戶籍的居民個人、在本市注冊的單位可以通過差價換房獲得公有住房承租權(quán)。順便提一下，實(shí)務(wù)中真的進(jìn)行“差價換房”的情況，基本上都是有償轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

按照新《辦法》：具有本市戶籍的居民，可以通過差價換房獲得公有住房承租權(quán)，但是本市戶籍家庭擁有2戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，或者本市戶籍單身且年滿18周歲個人擁有1戶（套）及以上住房（包括公有住房承租權(quán)和住房產(chǎn)權(quán)）的，不得再通過轉(zhuǎn)讓承租權(quán)方式取得公有住房承租權(quán)；本市非同一戶籍家庭成員的2名及以上個人，不得通過差價換房取得同一戶公有住房承租權(quán)。

獨(dú)用成套公有住房為職工住宅（新工房），拆套分配給2戶及以上承租人使用，該公有住房承租人為并戶后房改售房進(jìn)行差價換房的，經(jīng)區(qū)房屋行政管理部門審核通過后，可不受上述規(guī)定的限制。（第十條）

法人、其他組織不得通過差價換房取得公有住房承租權(quán)，但市、區(qū)人民政府指定的企業(yè)除外。（第九條）

三、哪些公有住房不能進(jìn)行差價換房（有償轉(zhuǎn)讓）？

按照新《辦法》：主要包括以下幾種情況：

　　（一）整幢獨(dú)用的花園住宅，或者差價換房后會形成整幢獨(dú)用花園住宅的；

　�。ǘ┊a(chǎn)權(quán)不明晰的；

　�。ㄈ┮蚜腥氪_定的房屋征收范圍內(nèi)的；

　�。ㄋ模┮蚜腥肱f住房成套改造計劃的；

　�。ㄎ澹┏凶馊送锨纷饨鹕形唇Y(jié)清的；

　�。┏凶馊嗽诔凶夥课輧�(nèi)擅自搭建，或者附有違法建筑尚未處理的；

　　（七）已進(jìn)入行政處罰程序，或者因糾紛已進(jìn)入訴訟、仲裁程序的；

　　（八）依法應(yīng)當(dāng)由出租人收回的。（第七條）

執(zhí)行政府規(guī)定的公有住房租金標(biāo)準(zhǔn)、由政府授權(quán)經(jīng)營公房的企業(yè)代為管理的非國有住房（如由政府代管的私有房產(chǎn)、由政府代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房產(chǎn)等），其差價換房的辦法，由市房屋行政管理部門另行規(guī)定。（第二十四條）

凡納入本市公有住房出售范圍的獨(dú)用成套公有住房，其承租權(quán)不得通過轉(zhuǎn)讓承租權(quán)的方式進(jìn)行差價換房。（第六條）

四、承租人辦理差價換房，是否需要征得本處其他共同居住人員的同意？

按照新《辦法》：公有住房承租人需要差價換房的，應(yīng)當(dāng)事先征得本處有本市常住戶口的共同居住人的同意。（第八條）

五、如何向出租人申請辦理差價換房意見征詢？

按照新《辦法》：差價換房的轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)在訂立書面合同前，持《租用居住公房憑證》等材料，書面征詢出租人的意見。

出租人應(yīng)當(dāng)自受理書面征詢之日起15日內(nèi)給予書面答復(fù)，通過公房管理信息系統(tǒng)打印《征詢表》。不同意差價換房的，應(yīng)當(dāng)說明理由。（第十五條）

六、當(dāng)事人如何獲取差價換房合同？

按照新《辦法》：差價換房雙方當(dāng)事人在完成征詢程序后，可通過市政府“一網(wǎng)通辦”平臺“房地產(chǎn)交易”欄目或者“網(wǎng)上房地產(chǎn)”官網(wǎng)下載差價換房合同文本進(jìn)行簽署。

七、如何向區(qū)房地產(chǎn)交易中心申請辦理差價換房審核？

　　按照新《辦法》：差價換房當(dāng)事人申請差價換房時，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

　�。ㄒ唬┎顑r換房合同；

　�。ǘ┳庥镁幼」繎{證；

　�。ㄈ┯行У恼髟儽恚�

　�。ㄋ模┍咎幱斜臼谐Ｗ艨诠餐幼∪撕炞滞獠顑r換房的書面證明；

　　（五）雙方當(dāng)事人的身份證明材料；

　　（六）雙方當(dāng)事人承諾差價換房后不造成新的居住困難的書面材料。

通過承租權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行差價換房，受讓人還應(yīng)當(dāng)提交家庭成員的身份、戶籍和婚姻狀況等證明材料，

八、區(qū)房地產(chǎn)交易中心審核通過后，買方當(dāng)事人如何與出租人建立公房租賃關(guān)系并申領(lǐng)《租用居住公房憑證》？

按照新《辦法》：取得公有住房承租權(quán)的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自收到區(qū)房地產(chǎn)交易中心出具的《差價換房確認(rèn)書》之日起7日內(nèi)，持差價換房合同、租用居住公房憑證、當(dāng)事人的身份證明及《差價換房確認(rèn)書》等有關(guān)材料，向出租人申請辦理公有住房租賃關(guān)系的變更手續(xù)，換發(fā)《租用居住公房憑證》。（第二十條）

九、區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理差價換房審核是否收取交易手續(xù)費(fèi)，是否收取稅收？

　　回答：不收。　

十、辦理差價換房后公有住房的合用部位該如何使用？

差價換房后，公有住房中的合用部位仍維持原來的使用狀況，且不得影響相鄰使用人對合用部位的正常使用。　　　

十一、新《辦法》實(shí)施后，是否會影響本市戶籍居民家庭購買商品住房？

本次公有住房差價交換辦法修訂，與本市商品住房限購政策沒有關(guān)聯(lián)，本市現(xiàn)行商品住房限購政策沒有變化。也就是說，本市戶籍居民家庭或個人購買商品住房進(jìn)行限購查詢時，其名下?lián)碛谐凶鈾?quán)的公有住房，不計入該家庭或個人擁有的住房套數(shù)。

另外，如果買賣雙方任何一方違約，仍然可以按照買賣合同的相關(guān)規(guī)定，主張違約方繼續(xù)履行合同，配合完成使用權(quán)過戶手續(xù)并承擔(dān)違約責(zé)任等。

【作者簡介】 杜繼業(yè)，上海國年律師事務(wù)所專職律師，民商法學(xué)碩士，合伙人。