鄰居家最近在修繕房屋，經(jīng)?？梢钥吹绞┕と藛T忙碌卻有條不紊的身影。事實(shí)上，房產(chǎn)的經(jīng)營和修繕是密不可分的。由于經(jīng)年累月的老化和突發(fā)性的設(shè)備故障等原因，建筑物需要進(jìn)行各種各樣的修繕，所以從投資計(jì)劃階段開始就有必要考慮修繕的支出。在這種情況下，什么時(shí)機(jī)需要怎樣的修繕支出？

舉個(gè)例子，在公寓經(jīng)營中需要進(jìn)行的修繕種類，根據(jù)目的和必要性大致可以分為三類。

一、小規(guī)模修繕（修理、更換、恢復(fù)原狀）

公寓業(yè)主有義務(wù)將能夠正常生活的房屋出租給入住者，因此一旦發(fā)生故障時(shí)必須盡快處理。

01 設(shè)備修理。例如空調(diào)、熱水器故障等情況。

02 設(shè)備更換。例如空調(diào)、熱水器、坐便等需要更替的情況。

03 建筑物本體問題。例如，漏水，地板、天花板、墻壁等的破損情況。

有的屬于突發(fā)損壞，有的屬于定期更替，有的則需要更換器具或進(jìn)行大規(guī)模工程。另外，如果入住者退房，為了招募下一個(gè)入住者，有必要將房屋恢復(fù)原狀。退房方面，因入住者的故意、過失而損壞的情況由入住者承擔(dān)。通常的經(jīng)年劣化、自然磨損造成的情況由公寓業(yè)主承擔(dān)。

二、大規(guī)模修繕

大規(guī)模修繕是指，為了防止公寓因經(jīng)年累月的老化，能夠維持資產(chǎn)價(jià)值而進(jìn)行的外墻和屋頂?shù)韧獠垦b飾的重新粉刷和維修等大規(guī)模修繕工程。特別是關(guān)于防水工程，如果不定期進(jìn)行修繕，可能會(huì)惡化，也有可能會(huì)因?yàn)槁┯?、漏水等造成大問題。大規(guī)模修繕的周期是10年到15年。

三、預(yù)防性修理

在公寓沒有發(fā)生大問題之前預(yù)防性地進(jìn)行修繕，例如白蟻的防治工程等。有時(shí)即使設(shè)備沒有故障，為了解決入住問題，也會(huì)將舊設(shè)備升級(jí)為最新的型號(hào)，這也可以說是預(yù)防性修繕。

關(guān)于修繕的時(shí)機(jī)和費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)。上文有提到，設(shè)備的故障等情況雖然是突發(fā)性的，但是一般費(fèi)用并不高。需要更換設(shè)備的情況，可以參考每個(gè)機(jī)器的大致更換時(shí)期。比如空調(diào)，假設(shè)使用期限為10年，需要用10萬日元來更換，那么每月從房租收入中拿出830日元，在更換時(shí)就可以從積累額中支付，減輕負(fù)擔(dān)感。

關(guān)于退房時(shí)的原狀恢復(fù)費(fèi)用，可以根據(jù)簽訂契約的時(shí)間來預(yù)測(cè)更換的周期。想要具體的報(bào)價(jià)單，也可以和所委托的管理公司詳細(xì)確認(rèn)，能夠省去麻煩。

對(duì)于花銷最高的大規(guī)模修繕（業(yè)主每月交納的公寓修繕費(fèi)積累），根據(jù)公寓戶數(shù)、面積、層數(shù)、構(gòu)造等的不同，工程費(fèi)也會(huì)有很大的不同?？梢韵蚪ㄖ敬_認(rèn)概算金額和修繕時(shí)間，計(jì)算每月的積累額。

修繕對(duì)于延長建筑物的壽命是很有必要的，而且對(duì)于空房對(duì)策也很有效。選房時(shí)，住戶的第一印象有很大影響，如果看到未經(jīng)修整的室內(nèi)和破破爛爛的外觀，就會(huì)被排除在入住對(duì)象之外。為了讓公寓這一商品經(jīng)常保持干凈的狀態(tài)，修繕是很重要的一點(diǎn)。在這基礎(chǔ)上，制定短期、中期、長期的修繕計(jì)劃，有計(jì)劃地準(zhǔn)備修繕費(fèi)，可以保證公寓的穩(wěn)定經(jīng)營。