房價變化，看什么？

短期看政策，中期看土地，長期看人口，這是非常著名的三大論斷，也是房價變化的最大內(nèi)幕。

那么，北京的人口現(xiàn)狀如何，有啥變化和規(guī)律？前不久，國家公布第七次全國人口普查結(jié)果顯示，常住人口2189.3萬人，創(chuàng)造新紀(jì)錄。十年來，有228萬人口流入北京，平均每年增加22.8萬人。人口總量上升，說明北京對于外來人口的吸引力依然強(qiáng)勁，房價上漲仍存在較大空間。

高昂的房價，令首套置業(yè)的年輕人望而卻步，而未來安家北京的“上車門檻”也越來越高。

在北京各大區(qū)域中，常住人口在100萬人－200萬人的房山，是不可忽視的話題板塊。

一直以來，房山都被稱為北京的剛需“基地”。因為它跨越五環(huán)和六環(huán)，是北京整個近郊區(qū)的價值洼地，剛需上車容易。根據(jù)北京近三年各區(qū)新房均價顯示，房山與其他幾個圍繞主城區(qū)的板塊相比，處在價格低位。

同時，隨著“南城崛起”計劃的實施，交通優(yōu)勢日漸凸顯，高端產(chǎn)業(yè)不斷落地，讓不少產(chǎn)業(yè)人才和城市白領(lǐng)源源不斷匯聚到房山，房山日益成為京南人氣暴風(fēng)眼。

近期，發(fā)起最強(qiáng)沖擊波的恒大御峰為在北京奮斗的年輕人打開了一扇窗，讓其看到了安家于此的希望。

該項目位于房山良鄉(xiāng)的中軸、正處南六環(huán)，單價2萬+精裝房。這在6萬+的六環(huán)相當(dāng)罕見，幾乎跟環(huán)京的房價差不多。另外，付款條件也很寬松，最近它推出的分期付款、首期20萬起活動，再次減輕減輕不少剛需人的購房壓力。

新盤2萬＋，2-3居室，剛需剛改最后的機(jī)會

白巖松曾說過，高房價不但“毀滅”了年輕人的想象力，甚至是“毀掉”了無數(shù)年輕人的愛情?，F(xiàn)在很多年輕人結(jié)婚的前提，是要有房。

但在北京，房價太高，買房可不是一件容易的事情。2020年相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京工資的中位數(shù)是6906元，而新房成交均價已高達(dá)51011元/平。

眼下，恒大在京南推出單價2萬+的項目，是什么概念？

對比北京其它區(qū)域的新盤單價，例如三環(huán)12萬＋、四環(huán)10萬＋、五環(huán)8萬＋，2萬＋可以說是對于剛需客們非常友好的“上車價”。

此外，項目為70/90（建筑面積）政策下的限競房項目，整體規(guī)劃70%為90 ㎡以下的產(chǎn)品，完全為剛需客戶打開的一扇大門！

省出來的幾十萬，甚至可以買一輛通勤用的車。

恒大制造，重新定義智慧人居

眼下的剛需群體雖然要省錢，但內(nèi)心卻不將就，他們一直在追求“性價比”。這即是當(dāng)代年輕人持有的消費觀，也是之前為什么大家會熱議“精致窮”這個詞的來源，我可以掙的還不多，但是我不能生活的沒有品質(zhì)。

近兩年，北京樓市不乏限競房，受制于限價的天花板，開發(fā)商在打造產(chǎn)品的時候多少會有些制約，很多設(shè)計也會沿用自身體系內(nèi)比較成熟的產(chǎn)品線，來降低設(shè)計成本。

但值得一提的是，這一次在恒大御峰，該項目配置了9A奢華精裝，與恒大豪宅項目同等待遇，將“性價比”做到了最大化。這套標(biāo)準(zhǔn)是恒大集團(tuán)花費23年時間打磨出來的豪宅交付校準(zhǔn)，已經(jīng)被列入清華MBA教程。

該精裝標(biāo)準(zhǔn)聯(lián)合了72位國匠設(shè)計師以及全球知名品牌，而在精裝交付上，通過41道標(biāo)準(zhǔn)工序、14項定點驗收、10項工藝標(biāo)準(zhǔn)、8類成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)以及6000余條“精工標(biāo)準(zhǔn)”貫穿了整個過程。

現(xiàn)在的北京剛需人群中，年輕人的比例越來越重。尤其在新冠疫情后，他們青睞智能化的居家生活。為了實現(xiàn)這種生活，恒大御峰配備了八大智能系統(tǒng)，搖身一變成為數(shù)字化社區(qū)。

比如，現(xiàn)在大家都講究綠色人居，新風(fēng)除霾系統(tǒng)能夠讓新氧24小時循環(huán)入戶，足不出戶就能泡“氧吧”；再如，恒大智慧社區(qū)APP，可預(yù)訂小區(qū)周邊生鮮、外賣等，給年輕人創(chuàng)造最為便捷的生活。

區(qū)域紅利，不可比擬的稀缺配套

眾所周知，房山核心區(qū)域共有四個主要板塊：長陽、大學(xué)城、良鄉(xiāng)、官道。

其中，作為北京兩大高教園區(qū)之一的良鄉(xiāng)大學(xué)城，是房山的政務(wù)中心、教育中心。隨著前幾年，良鄉(xiāng)大學(xué)城南擴(kuò)計劃啟動，未來將建設(shè)成為一流的科教及產(chǎn)業(yè)融合新城，前景普遍看好。

恒大御峰緊挨良鄉(xiāng)大學(xué)城，直線距離3.7公里。目前，大學(xué)城已經(jīng)有北京工商大學(xué)、首都師范大學(xué)等高校入駐，師生規(guī)模達(dá)10萬人。周邊的中小學(xué)也比較齊全，形成了一套目送式的全齡化教育體系。

除了教育，項目附近的交通和商業(yè)配套，也已經(jīng)很成熟。目前，恒大御峰擁有“三橫四縱四軌道”的立體交通網(wǎng)，25分鐘可達(dá)北京西站，1小時直抵副中心，出行便利。

另外，項目緊挨華北最大的奧特萊斯旗艦店，以及半島廣場、龍湖天街各大醇熟商業(yè)，內(nèi)部還自帶2萬平米的商業(yè)，完全能夠滿足日常購物所需。

湖畔的家，將南方園林搬到帝都

因自然氣象條件所局限，北京是公認(rèn)的難做景觀的城市，氣候干燥、冬季漫長、夏季缺水。以至于，北方園林內(nèi)河川湖泊、園石和常綠樹木都較少，其風(fēng)格粗獷，所以秀麗媚美顯得不足。

恒大御峰的亮點之一就是其水景園林景觀，滿血復(fù)活了中國南方的古典園林，營造“小區(qū)就是園林，園林就是家”的氛圍。八方水系環(huán)戶蜿蜒，在中心湖匯聚，形成四水歸堂、人心歸拱，聚財聚氣的風(fēng)水格局。

項目規(guī)劃約16500㎡的新中式園林，園區(qū)中心還有約4700㎡的中心湖景觀，總體綠化率達(dá)到了30.04%。在北京單價2萬+的盤中，這樣大面積的園林很少見，恒大可以說下足了功夫。

還有這樣一個用心的小細(xì)節(jié)。目前市面上很多項目園林都只是引進(jìn)樹苗，很多業(yè)主住了幾年后還沒能欣賞到郁郁蔥蔥的園林效果。恒大御峰的園林樹木，全部采用3~20年冠齡的成樹，并且是全冠移植過來的，也就是把成樹直接從原產(chǎn)地移植過來。

此外，恒大御峰鄰近5789畝新城濱水森林公園，郊野生態(tài)區(qū)公園，富恒觀光園、琉璃河濕地公園、長陽公園、青龍湖公園等優(yōu)越生態(tài)資源也近在咫尺。

王牌戶型，賣一套少一套

剛需買房，往往面臨著未來家庭結(jié)構(gòu)的變化，父母同住或者二胎的選擇，面對高昂的換房成本，這時候一步到位的三居就顯出先天的優(yōu)勢。

縱觀北京當(dāng)下的住宅成交記錄和土地成交趨勢，未來的“泛豪宅”化會越來越明顯。120㎡以下的三居戶型，未來在六環(huán)內(nèi)將會賣一套少一套，是典型的“稀缺物種”。

所以，類比恒大御峰建面約78-129㎡的中等兩居或三居的戶型將越來越難得。項目總體規(guī)劃四種主力戶型，分別為78-80㎡的兩室兩廳，89㎡的三室兩廳，以及118㎡的三室兩廳和129㎡的三室兩廳。

為保證社區(qū)品質(zhì)，所有戶型全部南北通透，明廚明衛(wèi)，享有公共空間，更有多功能陽臺設(shè)計，滿足剛需客的多元需求。

最低置業(yè)門檻和最高性價比產(chǎn)品，同時出現(xiàn)，蓄勢爆發(fā)。對于剛需來說，其實可以做好準(zhǔn)備“上車”了！