作為頭部房企和過(guò)去幾年最大的行業(yè)“黑馬”，3月12日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）率先發(fā)布了2020年全年業(yè)績(jī)。這份明顯早于往年慣例發(fā)布的年報(bào)，或許無(wú)意中透露出融創(chuàng)十足的早早交卷底氣，也給市場(chǎng)的投資者一份意外驚喜。

資本市場(chǎng)給出積極回應(yīng)。業(yè)績(jī)發(fā)布當(dāng)日，融創(chuàng)中國(guó)股價(jià)一路上揚(yáng)，盤(pán)中最高價(jià)格漲到33.7港元，漲幅達(dá)到11.4%。截至當(dāng)日收盤(pán)，漲幅達(dá)7.1%至32.4港元。

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我們來(lái)看一下這份讓市場(chǎng)大感意外的年報(bào)里，幾個(gè)重要的核心數(shù)據(jù)：

2020年全年，融創(chuàng)錄得營(yíng)業(yè)收入2305.9億元（人民幣，下同），同比增長(zhǎng)36.2%；歸母凈利潤(rùn)356.4億元，創(chuàng)歷史新高，同比增長(zhǎng)36.9%；每股盈利7.82元，同比增長(zhǎng)30.6%；預(yù)計(jì)每股分紅1.65元，同比增長(zhǎng)33.9%。

橫向?qū)Ρ葋?lái)看，2020年，融創(chuàng)合同銷(xiāo)售額5753億元，穩(wěn)居行業(yè)第四，核心城市保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其中在12個(gè)城市銷(xiāo)售金額排名第一，另有25個(gè)城市排名前五。

尤其值得一提的是，去年中報(bào)還是踩中“三道紅線(xiàn)”的融創(chuàng)，截至年末時(shí)，在短短的半年時(shí)間內(nèi)，融創(chuàng)已經(jīng)有兩項(xiàng)指標(biāo)轉(zhuǎn)綠，綜合指標(biāo)超預(yù)期降至“黃檔”。融創(chuàng)解除警報(bào)的速度，讓業(yè)內(nèi)大呼意外。

按照三道紅線(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)，2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率已大幅下降至96%，非受限制現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率下降至78%。

如此快的降杠桿速度，著實(shí)讓市場(chǎng)既意外，又驚嘆不已。

對(duì)于這個(gè)超預(yù)期的成果，融創(chuàng)中國(guó)首席財(cái)務(wù)官高曦稱(chēng)：集團(tuán)加大了銷(xiāo)售，快速調(diào)整了資本結(jié)構(gòu)，降低了杠桿率。

融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德也表示，2020年三個(gè)指標(biāo)有大幅度的優(yōu)化，其中有兩個(gè)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)標(biāo)。他還強(qiáng)調(diào)，到2023年公司的債務(wù)指標(biāo)還會(huì)持續(xù)優(yōu)化，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。

融創(chuàng)用實(shí)際行動(dòng)積極回應(yīng)了政策調(diào)控，表達(dá)了自己降杠桿的誠(chéng)意。

在2020年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌直言：“我是支持調(diào)控的，不調(diào)控的話(huà)這個(gè)行業(yè)沒(méi)辦法干了，不調(diào)控的話(huà)房?jī)r(jià)和地價(jià)都要上天了。不調(diào)控的話(huà)，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)地價(jià)比房?jī)r(jià)漲得快，賺不了錢(qián)，老百姓也買(mǎi)不起。不調(diào)控對(duì)誰(shuí)都沒(méi)好處。”

老孫果然一如既往地展現(xiàn)了自己“耿直BOY”的性格。

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融創(chuàng)的玩法，細(xì)細(xì)琢磨一下，還是有諸多可圈可點(diǎn)之處，也值得同行們抄一下作業(yè)。

不可否認(rèn)的是，隨著行業(yè)集中度和成熟度越來(lái)越高、監(jiān)管越來(lái)嚴(yán)，隨之而來(lái)的是，市場(chǎng)對(duì)房企的綜合能力要求也越來(lái)越高。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，如何正確研判市場(chǎng)、穩(wěn)扎穩(wěn)打，才是能否穿越行業(yè)周期重要條件。

從融創(chuàng)2020全年業(yè)績(jī)的成效來(lái)看，其做到了營(yíng)業(yè)收入大幅增長(zhǎng)、盈利能力大幅提升。尤其是銷(xiāo)售在市場(chǎng)逆境中依然保持了持續(xù)快速增長(zhǎng)，并在核心城市保持領(lǐng)先地位。

例如，融創(chuàng)在全國(guó)55個(gè)城市中，2020年銷(xiāo)售金額排名前十，其中在12個(gè)城市中排名第一、在25個(gè)城市中排2-5名、在另外18個(gè)城市中排6-10名。

能做到這一點(diǎn)，離不開(kāi)的是融創(chuàng)多年來(lái)一貫卓越的拿地能力以及對(duì)于周期的精準(zhǔn)把握。

2020年，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的土地市場(chǎng)，融創(chuàng)發(fā)揮多元的拿地優(yōu)勢(shì)，堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、審慎拿地策略，保證資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化的前提下，持續(xù)判斷把握公開(kāi)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，同時(shí)充分發(fā)揮并購(gòu)、合作等方面的拿地優(yōu)勢(shì)，審慎獲取優(yōu)質(zhì)土地，鞏固高質(zhì)量土儲(chǔ)優(yōu)勢(shì)。

截至2020年底，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備約78%位于一二線(xiàn)城市，平均土地成本僅約4270元/平方米。2021年，融創(chuàng)全年可售貨值預(yù)計(jì)超過(guò)9000億，其中超過(guò)78%位于一二線(xiàn)城市。

拿地是基礎(chǔ)，銷(xiāo)售是條件，降杠桿是結(jié)果。

有了高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備做為成功的基礎(chǔ)，在銷(xiāo)售方面，融創(chuàng)也一直在加速推貨并堅(jiān)決去化，保持銷(xiāo)售增長(zhǎng)并釋放經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流。截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，非受限現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動(dòng)性充裕。

現(xiàn)金流更加充裕的同時(shí)，融創(chuàng)持續(xù)推動(dòng)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，加速滿(mǎn)足監(jiān)管部門(mén)的指標(biāo)管控要求，夯實(shí)均衡穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

此外，融創(chuàng)也在持續(xù)推動(dòng)產(chǎn)品創(chuàng)新升級(jí)，使產(chǎn)品力保持行業(yè)領(lǐng)先地位，為銷(xiāo)售創(chuàng)造良好的基礎(chǔ)條件。

2020年，圍繞主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢(shì)，融創(chuàng)在高端精品定位的基礎(chǔ)上，持續(xù)升級(jí)戶(hù)型、社區(qū)、服務(wù)等方面的功能，打造“I AM I”年輕化生活新主張。2020年，億翰智庫(kù)“中國(guó)房地產(chǎn)超級(jí)產(chǎn)品力研究成果”中，融創(chuàng)位居產(chǎn)品力榜首。

通過(guò)系列組合拳，融創(chuàng)正在加速確立更為均衡全面的發(fā)展態(tài)勢(shì)，成為行業(yè)均衡發(fā)展、不偏科的優(yōu)等生，并進(jìn)一步鞏固了具有全面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的頭部房企地位。

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在融創(chuàng)中國(guó)取得亮眼成績(jī)的同時(shí)，于去年11月上市的融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK）也持續(xù)發(fā)力，交出優(yōu)異成績(jī)，并加速成為物管行業(yè)頭部企業(yè)。融創(chuàng)“地產(chǎn)+”戰(zhàn)略已逐漸呈現(xiàn)出蓬勃的生命力和競(jìng)爭(zhēng)力。

融創(chuàng)服務(wù)3月11日發(fā)布的年報(bào)顯示，2020年公司錄得營(yíng)業(yè)收入46.23億元，同比大幅增長(zhǎng)約63.5%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)58%；歸母凈利潤(rùn)6.20億元，同比大幅增長(zhǎng)約129.6%，三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)152%。

融創(chuàng)服務(wù)的收入結(jié)構(gòu)也在持續(xù)優(yōu)化。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入中的占比大幅提升至60%。

得益于母公司的強(qiáng)力支持，高品質(zhì)綜合服務(wù)能力、多渠道多業(yè)態(tài)的外拓能力，融創(chuàng)服務(wù)規(guī)模收獲確定性增長(zhǎng)。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長(zhǎng)155.1%，合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長(zhǎng)67.2%；考慮母公司土地儲(chǔ)備面積后的合約建筑面積近4億平方米。

此外，2020年，融創(chuàng)文旅在疫情后業(yè)績(jī)得到快速恢復(fù)。2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。

融創(chuàng)文化也在2020年取得長(zhǎng)足發(fā)展。期間，融創(chuàng)文化不斷完善業(yè)務(wù)布局，堅(jiān)定超級(jí)IP長(zhǎng)鏈運(yùn)營(yíng)模式，圍繞真人電影、真人劇集、動(dòng)畫(huà)電影、動(dòng)畫(huà)番劇、短視頻五大賽道持續(xù)進(jìn)行深度布局和優(yōu)質(zhì)內(nèi)容項(xiàng)目制作。

不得不承認(rèn)，去年，融創(chuàng)經(jīng)受住了復(fù)雜外部環(huán)境的考驗(yàn)，地產(chǎn)主業(yè)在實(shí)現(xiàn)均衡高質(zhì)量發(fā)展、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)強(qiáng)化的同時(shí)，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)也在迅猛發(fā)展，競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)。在老孫描繪的藍(lán)圖中，未來(lái)，融創(chuàng)將成為一家具備廣闊增長(zhǎng)空間的大型企業(yè)集團(tuán)。