想必誰(shuí)都沒(méi)想到，2021年第一個(gè)月，政府和銀行就雙雙給了樓市重重一擊！調(diào)控的板凳還未坐熱，限貸的風(fēng)卻已吹向全國(guó)各地，也吹到了粵港澳大灣區(qū)。

深惠君仍記得上一次出現(xiàn)如此場(chǎng)景時(shí)，部分城市的房?jī)r(jià)連遭多月回落，獨(dú)獨(dú)惠州打破常規(guī)，迎來(lái)暴漲！

那么本輪調(diào)控是否會(huì)影響惠州？惠州房?jī)r(jià)是否還會(huì)暴漲？

01

全國(guó)多地迎調(diào)控潮、銀行限貸潮

日前，上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市紛紛扎堆加碼樓市調(diào)控，給異?；馃岬臉鞘匈咳唤盗藗€(gè)溫。自去年下半年以來(lái)，全國(guó)多個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度飆升，尤其是深瀘杭地區(qū)，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄。

此前，深圳新房受限價(jià)影響，漲幅態(tài)勢(shì)稍緩，與二手房?jī)r(jià)格相差甚遠(yuǎn)，市場(chǎng)購(gòu)買力隨即轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場(chǎng)，熱門盤日光成為普遍現(xiàn)象；杭州也不例外，因限價(jià)嚴(yán)格，杭州部分新盤的價(jià)格比周邊二手房要低幾千甚至近萬(wàn)元，面對(duì)肉眼可見(jiàn)的差價(jià)以及買到就是賺到的心理，越來(lái)越多的炒房客涌入杭州。

而“房住不炒、因城施策”仍然是樓市調(diào)控主基調(diào)，僅一個(gè)月，樓市火爆的城市就遭到一圈又一圈的圍堵。

（2021年1月部分城市出臺(tái)的樓市調(diào)控政策）

一波未平，一波又起。

調(diào)控政策剛落地，銀行限貸就已迫不及待跟上腳步，多個(gè)銀行個(gè)人房貸額度緊張、放款周期拉長(zhǎng)，少數(shù)銀行甚至出現(xiàn)停貸的情況。這倒是奇了，往年年初是銀行謀求“開(kāi)門紅”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，為何今年竟反其道而行之？

有專家表示，這與2020年底央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有關(guān)，房貸兩道紅線限定了各家銀行房地產(chǎn)貸款占比上限，以后房企想從銀行獲得貸款，會(huì)相對(duì)難一些。

（來(lái)源：中原地產(chǎn)）

而房企是高周轉(zhuǎn)企業(yè)，在這種情況下，房企或?qū)⒚媾R兩個(gè)局面：

• 一方面，因貸款難，周轉(zhuǎn)難，房企為快速回籠資金，勢(shì)必拋出一系列打折促銷優(yōu)惠，恒大便是其中一個(gè)例子；
• 另一方面，房企貸款額度受限，無(wú)法向銀行借錢買地，供應(yīng)量必定會(huì)減少，沒(méi)有銀行的資金支持，房企僅能自身資金運(yùn)轉(zhuǎn)，無(wú)法持續(xù)維持高房?jī)r(jià)。

本次政策與信貸同步調(diào)整，可見(jiàn)政府調(diào)控的決心。

但更多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)息息相關(guān)。如果一個(gè)地方房貸需求較低，或是銀行房貸占比不高，額度就相對(duì)寬松；反之，貸款額度就比較緊張。

值得一提的是，廣州、深圳、鄭州等多個(gè)城市均爆出了銀行按揭房貸收緊的消息，而這幾個(gè)城市恰恰是近期房?jī)r(jià)上漲較快、住房需求較旺的城市，在政府嚴(yán)控房?jī)r(jià)后，這些上漲速度過(guò)快的城市均踩了急剎。

按理說(shuō)，政府大范圍調(diào)控的初衷是為了穩(wěn)房?jī)r(jià)、降低房地產(chǎn)泡沫，可為何獨(dú)獨(dú)惠州能在上一次調(diào)控大環(huán)境中脫穎而出，成為房?jī)r(jià)暴漲的城市？

從2017年的調(diào)控環(huán)境中，我們可以窺探一二。

02

情景再現(xiàn)，全國(guó)大范圍調(diào)控會(huì)否影響惠州？

2017年被稱為“史上最嚴(yán)調(diào)控年”，這一年，全國(guó)出臺(tái)相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策措施近180次，一系列“史上最嚴(yán)”的調(diào)控措施接連出臺(tái)，密織調(diào)控大網(wǎng)。

從北上廣深等一線城市，到南京、杭州、青島、廈門等熱點(diǎn)二線城市，到合肥、武漢、鄭州、成都、西安等中西部城市，再到環(huán)京、環(huán)滬、環(huán)深等一線城市的都市圈，“調(diào)控升級(jí)”、“政策加碼”成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“主旋律”。

緊接而來(lái)的，同樣是銀行房貸額度緊張。當(dāng)年，監(jiān)管提出降規(guī)模、控增速要求，部分銀行開(kāi)始控制房貸額度，因上一年購(gòu)房者太多，導(dǎo)致年底積壓了大批等貸客戶，占用了額度，接著又遇到貨幣收緊政策，不少客戶足足等了半年乃至一年仍未放款。

在那一年，深圳、廣州、東莞等城市房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)“限售、限購(gòu)、限價(jià)、限貸”一系列調(diào)控以后，市場(chǎng)預(yù)期比較穩(wěn)定，投資投機(jī)性的需求得到有力遏制，擋住了不少購(gòu)房者的步伐。

令人意外的是，在周邊城市限購(gòu)后，惠州作為珠三角唯一一個(gè)不限購(gòu)的城市，市場(chǎng)反應(yīng)卻與周邊城市截然不同。盡管2017年，惠州也出臺(tái)了“限售、限價(jià)、限貸”等一系列房地產(chǎn)規(guī)范制度，但惠州樓市的火熱程度仍無(wú)緩解。

受限貸政策影響，惠城區(qū)開(kāi)發(fā)商推貨節(jié)奏放緩，市場(chǎng)供不應(yīng)求，大部分項(xiàng)目開(kāi)盤即售罄；惠陽(yáng)、大亞灣因臨深，承接深圳限購(gòu)?fù)庖绲馁?gòu)房需求，區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度實(shí)現(xiàn)溢價(jià)，成交量?jī)r(jià)齊升；博羅因廣汕高鐵、贛深高鐵的開(kāi)工建設(shè)，片區(qū)交通利好發(fā)展?jié)摿ν癸@，銷售均價(jià)7184元/㎡，創(chuàng)歷史新高。

這一年，惠州土拍積極，地價(jià)持續(xù)走高。據(jù)世聯(lián)行年報(bào)顯示，2017年惠州住宅用地成交245.31萬(wàn)㎡，同比上升20.86%；住宅用地最高拍出4699.36㎡，同比上漲64.07，漲幅非常驚人。

（來(lái)源：世聯(lián)行）
地價(jià)上漲，房企開(kāi)發(fā)成本上漲，房?jī)r(jià)自然無(wú)法往下走；因不涉及限購(gòu)，惠州源源不斷接收周邊城市的購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)不降反暴漲；也因房企貸款受限，推貨速度減緩，市場(chǎng)愈加供不應(yīng)求。

顯然，真正影響惠州房?jī)r(jià)漲跌的，是周邊一線城市調(diào)控所引發(fā)的連鎖反應(yīng)。

03

調(diào)控背后的房?jī)r(jià)上漲，是否會(huì)再次出現(xiàn)？

回到2021年，情況何其相似，全國(guó)再度迎來(lái)大范圍調(diào)控、銀行限貸。那么今年，惠州還會(huì)如2017年般迎來(lái)暴漲嗎？

答案是“并不會(huì)”。

雖情況類似，但同，也不同。

不同的是，今年在個(gè)人住房貸款方面，惠州各大銀行房貸額度僅略微收緊，放款時(shí)間小幅延長(zhǎng)，并未出現(xiàn)大幅度的利率上浮或停貸局面，整體仍處于平穩(wěn)調(diào)整階段。

（來(lái)源：中原地產(chǎn)）

經(jīng)統(tǒng)計(jì)，惠州各大國(guó)有銀行及股份制銀行房貸額度縮緊后，最快2個(gè)月，最晚也就6個(gè)月內(nèi)可放款，對(duì)需求方影響不大。

房企貸款方面，與一線城市不同，惠州四大行以及部分股份制銀行仍有一定額度，本次銀行額度縮緊并未大幅度影響惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)，房企該拿地還是拿地，該貸款還是貸款，對(duì)供應(yīng)方來(lái)說(shuō)更是雷聲大雨點(diǎn)小。

再來(lái)看看調(diào)控方面，本次調(diào)控僅波及珠三角少數(shù)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，如深圳、廣州等，也不如當(dāng)年一般波及整個(gè)粵港澳大灣區(qū)。

雖主要影響的依舊是炒房客，但如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境與當(dāng)年大不相同，2017年頒布的限售令仍在，這就意味著，投資客若買了，房子就必須在手上套牢3年，加上花費(fèi)約2年的時(shí)間辦證，足足需要5-6年方能出手，即便惠州臨深價(jià)格低洼，但這對(duì)投資客來(lái)說(shuō)并非最佳選擇。

調(diào)控固然能讓部分深、廣兩城的炒房客轉(zhuǎn)戰(zhàn)惠州，可畢竟不是大量涌入，供需關(guān)系未失衡，少量購(gòu)買力并不足以導(dǎo)致惠州房?jī)r(jià)再次暴漲。

影響惠州房?jī)r(jià)漲跌的因素非常多，除了政策外，規(guī)劃、人口、供應(yīng)量以及土地都將成為拉動(dòng)惠州房?jī)r(jià)的原因，無(wú)法再與當(dāng)年一概而論。

綜合來(lái)看，惠州房?jī)r(jià)雖不會(huì)像2017年那般暴漲，但由于粵港澳大灣區(qū)九城協(xié)同發(fā)展，城市與城市之間相互輻射，惠州因其臨深地域優(yōu)勢(shì)，勢(shì)必成為承接深圳外溢需求的大戶。

如果說(shuō)2017年購(gòu)房者涌入惠州是大勢(shì)所趨，現(xiàn)如今，深惠兩城半小時(shí)生活圈即將形成，不僅是投資者，深圳無(wú)數(shù)剛需購(gòu)房者都將把眼光投向惠州。這一次，是多重利好下，惠州自身價(jià)值得到了充分體現(xiàn)，一旦深惠同城化成為現(xiàn)實(shí)，惠州各方面將會(huì)不斷向深圳靠攏，房?jī)r(jià)必定水漲船高。

最顯而易見(jiàn)的，是2020年，惠州政策、規(guī)劃等利好消息集中爆發(fā)后，新建住宅成交1685.45萬(wàn)㎡，同比上漲10%，實(shí)現(xiàn)逆風(fēng)翻盤，創(chuàng)下歷史新高。于此同時(shí)，受深圳都市圈等規(guī)劃影響，臨深樓盤的房?jī)r(jià)正不斷上漲，惠陽(yáng)、大亞灣房?jī)r(jià)破兩萬(wàn)的樓盤與日俱增......

最后，深惠君想給廣大購(gòu)房者一個(gè)忠告：從近年來(lái)惠州房地產(chǎn)大環(huán)境趨勢(shì)分析可知，無(wú)論出臺(tái)什么政策，惠州房?jī)r(jià)或微漲，或大漲，幾乎從未出現(xiàn)下跌的情況。剛需上車必須趁早！

圖片來(lái)源：部分源于網(wǎng)絡(luò)

數(shù)據(jù)來(lái)源：中原地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心、世聯(lián)研究

原創(chuàng)作者：深惠君 四月天