上周的文章《地產(chǎn)還沒起來》一文發(fā)布后，后臺(tái)有幾位同行提到了自己的迷茫，其中有個(gè)問題我們覺得很值得繼續(xù)探討一下，那就是未來的“城市更新”到底有多大的投資、建設(shè)、施工以及就業(yè)的體量和容納空間。

關(guān)于“城市更新”對(duì)未來房地產(chǎn)行業(yè)的重要性，中央層面最近的兩次表態(tài)可以充分證明。一是國新辦4月17日舉辦的“開局起步‘十五五’”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，國家發(fā)改委副主任王昌林提出的“今年將重點(diǎn)在‘人工智能+’基礎(chǔ)設(shè)施、城市更新、國家水網(wǎng)、新型能源體系等領(lǐng)域，開展一系列擴(kuò)大有效投資行動(dòng)”；二是中共中央政治局4月28日會(huì)議提出的“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，扎實(shí)推進(jìn)城市更新”。

值得警惕的是，理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。不管是國開行等政策性銀行還是其他商業(yè)銀行，目前都不怎么看好城市更新，向城市更新投放的資金也少之又少。

究其原因，主要還是投資回報(bào)的問題，城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)本身面臨拆遷等很多不確定性，然后是收益來源（還款來源）無法保障的問題。因項(xiàng)目本身的算賬邏輯不成立，因此政策性銀行和商業(yè)銀行都很難找到可投放資金的項(xiàng)目。

事實(shí)上，即便是拆除重建類有明確回款指向的城市更新項(xiàng)目，當(dāng)我們把深圳、廣州等核心城市的一些存量城市更新項(xiàng)目盤點(diǎn)一遍后發(fā)現(xiàn)，能算得過賬的項(xiàng)目依舊屈指可數(shù)，大部分項(xiàng)目都還是無法解決成本倒掛的問題，除了核心城市核心區(qū)位的高品質(zhì)產(chǎn)品外，絕大多數(shù)地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售還是面臨非常大的壓力。

我們?cè)凇?strong>地產(chǎn)還沒起來》一文中提到，目前一線和強(qiáng)二線城市的局部樓市回暖并不是基本面驅(qū)動(dòng)所致，更可能是曇花一現(xiàn)。根據(jù)中指研究院發(fā)布的2026年4月百城價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)，4月份重點(diǎn)百城二手住宅均價(jià)為12733元/平方米，環(huán)比下跌了0.46%，跌幅較上月擴(kuò)大了0.12個(gè)百分點(diǎn)，另外同比去年4月下跌了8.34%。

上述數(shù)據(jù)分城市梯隊(duì)來看，一線城市4月份二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌了0.16%，同比去年4月下跌了7.53%；二線城市4月份二手住宅均價(jià)環(huán)比下跌了0.51%，同比去年4月下跌了8.94%；三四線城市環(huán)比下跌了0.54%，同比下跌了8.09%。從數(shù)據(jù)來看，情況顯然很不樂觀。

今年的“13號(hào)文”與“38號(hào)文”發(fā)布以后，地方政府、地方國企、城投平臺(tái)的投資項(xiàng)目銳減，很多開發(fā)、建設(shè)、施工單位都面臨著生存危機(jī)，房地產(chǎn)上下游企業(yè)的倒閉和出清也變得更加迅猛。

我們最近在城投非標(biāo)投資業(yè)務(wù)方面已更加密切地關(guān)注地方國企和城投平臺(tái)的項(xiàng)目投資增量方向，尤其是政策性銀行和商業(yè)銀行投放資金的重點(diǎn)項(xiàng)目方向，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，新型基礎(chǔ)設(shè)施、制造業(yè)、土地綜合整治等項(xiàng)目是重點(diǎn)，城市更新項(xiàng)目寥寥無幾，地產(chǎn)項(xiàng)目則更少。

值得一提的是，除了今年“13號(hào)文”與“38號(hào)文”的發(fā)布導(dǎo)致國企、城投大量砍掉地產(chǎn)類的項(xiàng)目外，國企、城投退出土地市場(chǎng)的托市拿地也是導(dǎo)致地產(chǎn)繼續(xù)下行的一大原因。

自2021年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入集中暴雷潮至今，城投平臺(tái)一直扮演著土地市場(chǎng)的托底角色?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，2022年至2024年，城投平臺(tái)拿地對(duì)應(yīng)的建筑面積占比一直維持在50%以上，2024年一度達(dá)到64%的高點(diǎn)。即便在一二線城市，部分地塊也是由城投平臺(tái)出手，以避免流拍。

進(jìn)入2025年后，城投平臺(tái)在土地市場(chǎng)中的角色開始弱化，并逐步退回至輔助角色。2026年前四個(gè)月，城投平臺(tái)拿地角色進(jìn)一步弱化，并已淡出拿地金額TOP20名單。截止當(dāng)前，城投平臺(tái)功能弱化，加速了土地市場(chǎng)理性化進(jìn)程，這也意味著市場(chǎng)自主調(diào)節(jié)機(jī)制開始逐步恢復(fù)。

一個(gè)結(jié)論就是，房地產(chǎn)的復(fù)蘇不僅受樓市銷售端弱復(fù)蘇的制約，還同時(shí)受到了投資端大幅縮減的沖擊性影響，也即房地產(chǎn)行業(yè)在中短期內(nèi)對(duì)很多從業(yè)人士來說可能不會(huì)有太多的期待。