家住北京朝陽區(qū)某2008年建成的32層高層小區(qū)的張阿姨，最近一提起自家房子就滿是無奈：“電梯三天兩頭壞，上下班高峰期要等20分鐘，家里水管老漏水，外墻還掉皮，整個(gè)小區(qū)看著破破爛爛的。我們業(yè)主群里聊了大半年，都想干脆推倒重建，結(jié)果找開發(fā)商咨詢，人家直接說，想都別想，根本不可能?！?/p>

相信不少住在30多層老舊高層的業(yè)主，都有過和張阿姨一樣的想法。隨著城市里一批高層住宅邁入“中老年”，電梯老化、管網(wǎng)破損、消防隱患、居住體驗(yàn)下滑等問題扎堆出現(xiàn)，推倒重建成了很多業(yè)主心中的“最優(yōu)解”。但為何開發(fā)商會(huì)直言“不可能”？這背后不是一句簡(jiǎn)單的“嫌麻煩”，而是藏著經(jīng)濟(jì)、政策、技術(shù)、民意的四重硬壁壘。

在此之前，我們先弄明白一個(gè)問題：當(dāng)年城市里為何會(huì)遍地建起30多層的高層住宅？說到底，這不是房企的“一意孤行”，而是城市化發(fā)展階段、土地政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求的必然結(jié)果。

從政策層面看，集約用地是核心導(dǎo)向。最新的《全國(guó)國(guó)土空間規(guī)劃綱要（2021-2035年）》明確提出，城鎮(zhèn)建設(shè)用地要堅(jiān)持集約高效利用，核心城區(qū)容積率不得低于指定標(biāo)準(zhǔn)。國(guó)土規(guī)劃領(lǐng)域?qū)＜彝踅淌谠毖裕骸斑^去二十年城市化提速，城市人口大幅流入，人地矛盾越來越突出，30多層的高層住宅能在有限的土地上提供更多住房，是土地高效利用的最優(yōu)選擇。”

從需求層面來說，剛需缺口催生了高層開發(fā)。2000年到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)常住人口從4.59億增至9.02億，近5億人的住房需求擺在眼前，30多層的高層能快速實(shí)現(xiàn)大規(guī)模居住供給。不管是鄭州鄭東新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)的新城開發(fā)，還是三四線城市的新區(qū)建設(shè)，彼時(shí)都把30層左右的高層作為住宅主力，快速解決了新市民的居住問題。

而從經(jīng)濟(jì)角度，高層住宅更是房企和地方的“雙向選擇”。在土地財(cái)政的背景下，高容積率能讓房企在同一地塊建更多房源，提升開發(fā)利潤(rùn)；對(duì)地方來說，高容積率開發(fā)也能增加土地出讓收入，同步完善城市配套。一位深耕房地產(chǎn)行業(yè)20年的開發(fā)商老總坦言：“當(dāng)年做高層開發(fā)，既是跟著政策走，也是市場(chǎng)的選擇，沒人會(huì)在核心區(qū)拿地建低層，根本不劃算?！?/p>

就是這樣一批順應(yīng)時(shí)代建成的30多層高層，如今面臨老化問題，卻為何連推倒重建的路都走不通？多位開發(fā)商直言，這不是“愿不愿意”的問題，而是“做不做得到”的問題，四大壁壘擺在眼前，每一個(gè)都難以突破。

第一重壁壘，是高到讓人望而卻步的經(jīng)濟(jì)成本，這也是最核心的原因。30多層的高層住宅，拆建成本遠(yuǎn)非想象中簡(jiǎn)單，光是拆遷補(bǔ)償、拆除工程、重建建安這三項(xiàng)，就足以讓房企和業(yè)主都扛不住。

杭州某2010年建成的30層高層小區(qū)，去年業(yè)主曾聯(lián)合找專業(yè)機(jī)構(gòu)做過拆建測(cè)算，結(jié)果讓所有人傻眼：小區(qū)有1200多戶業(yè)主，拆遷補(bǔ)償按周邊二手房均價(jià)計(jì)算，再加上高空拆除的工程費(fèi)——30層高層的拆除需要專業(yè)設(shè)備，安全要求極高，成本是低層住宅的3-5倍，算下來單平米拆建成本直接超過當(dāng)?shù)匦路渴蹆r(jià)?！胺科笏阃曩~直接說，做這個(gè)項(xiàng)目純虧，根本不可能接手?！痹撔^(qū)業(yè)主李先生說。更現(xiàn)實(shí)的是，業(yè)主之間的補(bǔ)償訴求還天差地別，“有人要現(xiàn)金，有人要同面積新房，還有人要求額外補(bǔ)貼，光談補(bǔ)償就能談個(gè)幾年，根本談不攏?！?/p>

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)專家李博士直言：“高層住宅的重建，成本回報(bào)率基本為負(fù)，房企沒有任何動(dòng)力，地方政府也沒有足夠的財(cái)政能力兜底，這筆賬怎么算，都劃不來。”

第二重壁壘，是國(guó)家明確的政策紅線，大拆大建早已被明令禁止。2021年住建部發(fā)布的《關(guān)于在城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問題的通知》，直接劃出硬杠杠：城市更新中嚴(yán)格控制拆除建筑面積，原則上城市更新單元（片區(qū)）內(nèi)拆除建筑面積不應(yīng)大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%，優(yōu)先推進(jìn)改造提升，而非拆除重建。

這一政策至今仍是城市更新的核心導(dǎo)向，各地也嚴(yán)格執(zhí)行。北京西城區(qū)某31層老舊高層，去年納入城市更新計(jì)劃，最終落地的是電梯更換、管網(wǎng)翻新、消防設(shè)施升級(jí)的舊改方案，而非業(yè)主期待的重建；廣州天河區(qū)的一批高層小區(qū)，也均是通過外立面改造、公共空間打造完成提質(zhì)，沒有一個(gè)進(jìn)入拆除名單。政策專家解讀：“30多層的高層住宅，已是城市的存量核心資產(chǎn)，政策導(dǎo)向是‘提質(zhì)而非重建’，這道紅線，沒人能碰?！?/p>

第三重壁壘，是30多層高層拆建的技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和難度，遠(yuǎn)超想象。建筑工程專家劉工告訴筆者，30層以上的高層住宅，樁基打得深、主體結(jié)構(gòu)復(fù)雜，拆除過程中稍有不慎，就會(huì)引發(fā)周邊建筑沉降、墻體開裂，甚至出現(xiàn)安全事故；而重建時(shí)，新的樁基規(guī)劃還極易與小區(qū)原有地下管網(wǎng)沖突，光是管網(wǎng)改道，就是一個(gè)大工程。

武漢某29層高層小區(qū)，2022年曾嘗試啟動(dòng)拆除工程，結(jié)果因小區(qū)周邊密集分布著其他住宅和學(xué)校，拆除過程中出現(xiàn)了周邊建筑輕微沉降的問題，工期被迫延長(zhǎng)1倍，最終因安全風(fēng)險(xiǎn)過高，拆除計(jì)劃直接擱置。“國(guó)內(nèi)目前暫無成熟的大規(guī)模高層拆除重建技術(shù)體系，30多層的高層，拆建的安全管控成本，比新建一棟高層還高?！眲⒐さ脑?，點(diǎn)出了技術(shù)層面的現(xiàn)實(shí)。

第四重壁壘，是超千戶業(yè)主的民意難以統(tǒng)一，法律層面也無強(qiáng)制推進(jìn)的依據(jù)?！睹穹ǖ洹访鞔_規(guī)定，小區(qū)的重大改造、拆除重建，需要經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意，這對(duì)30多層的高層小區(qū)來說，幾乎是“不可能完成的任務(wù)”。

成都某33層高層小區(qū)，業(yè)主因居住問題想推動(dòng)重建，前后組織了三次投票，每次都因意見分歧失敗。該小區(qū)業(yè)主王女士說：“小區(qū)有1300多戶，老人想低樓層、年輕人想大戶型、投資的想高補(bǔ)償，還有人覺得重建周期太長(zhǎng)，不想折騰，各有各的想法，想讓四分之三的人達(dá)成一致，比登天還難。”物業(yè)行業(yè)專家也直言，高層小區(qū)戶數(shù)多、利益復(fù)雜，民意統(tǒng)一是重建的“第一道坎”，而且法律上沒有任何強(qiáng)制推進(jìn)的依據(jù)，只要有部分業(yè)主反對(duì)，重建就只能擱置。

經(jīng)濟(jì)成本扛不住、政策紅線碰不得、技術(shù)難度跨不過、民意統(tǒng)一做不到，這四大壁壘疊加，讓30多層高層住宅的推倒重建，成了一場(chǎng)遙不可及的夢(mèng)。那問題來了，既然重建不可能，這些老舊高層住宅，難道只能任由其老化，讓業(yè)主硬扛？答案當(dāng)然是否定的，當(dāng)下的政策導(dǎo)向和實(shí)際落地案例，早已給出了最現(xiàn)實(shí)的出路：從“拆建”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)+長(zhǎng)效管理”。

首先，舊改升級(jí)已成政策兜底的核心方式，且最新政策已將30多層高層納入舊改重點(diǎn)。今年住建部發(fā)布的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)工作方案明確，將電梯老化、管網(wǎng)破損的30層左右高層住宅，列為舊改重點(diǎn)對(duì)象，財(cái)政補(bǔ)貼覆蓋電梯更換、給排水管網(wǎng)改造、消防設(shè)施升級(jí)、公共空間打造等核心痛點(diǎn)，地方也會(huì)配套相應(yīng)資金。

杭州拱墅區(qū)某32層高層小區(qū)，去年完成舊改后，業(yè)主們的居住體驗(yàn)直接提升：原本老化的電梯換成了新的雙層電梯，上下班高峰期等待時(shí)間縮短至5分鐘，漏水的管網(wǎng)全部翻新，外墻做了保溫和翻新，小區(qū)還增設(shè)了健身區(qū)和養(yǎng)老服務(wù)站?！案耐旰笮^(qū)跟新的一樣，住起來舒服多了，比盼著遙不可及的重建實(shí)在多了?！痹撔^(qū)業(yè)主陳阿姨說。成都、西安、重慶等城市，也都有大批高層小區(qū)通過舊改完成提質(zhì)，這也是目前最貼合實(shí)際的方式。

其次，維修基金的使用流程持續(xù)簡(jiǎn)化，業(yè)主與物業(yè)共治的長(zhǎng)效養(yǎng)護(hù)機(jī)制成關(guān)鍵。最新修訂的《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，簡(jiǎn)化了高層住宅電梯、消防、管網(wǎng)等核心設(shè)施的維修基金支取流程，無需所有業(yè)主簽字，經(jīng)規(guī)定比例業(yè)主同意后即可支取，解決了過去“維修基金用不了”的問題。

業(yè)內(nèi)人士建議，高層小區(qū)要盡快成立規(guī)范的業(yè)委會(huì)，與物業(yè)簽訂長(zhǎng)效養(yǎng)護(hù)協(xié)議，定期對(duì)小區(qū)的主體結(jié)構(gòu)、電梯、管網(wǎng)進(jìn)行檢測(cè)，小問題及時(shí)修，大問題用維修基金統(tǒng)一解決，避免問題越積越多。上海靜安區(qū)某高層小區(qū)，業(yè)委會(huì)成立后，每年都會(huì)組織一次小區(qū)設(shè)施全面檢測(cè)，提前更換老化部件，小區(qū)入住15年，至今未出現(xiàn)大規(guī)模的設(shè)施故障問題。

再者，局部功能優(yōu)化，讓存量空間適配當(dāng)下的居住需求。不用推倒重建，通過小范圍的改造，就能讓高層小區(qū)更貼合現(xiàn)在的生活。上海不少高層小區(qū)，將原本閑置的架空層改造成了兒童游樂區(qū)、快遞驛站和便民超市；深圳的一批高層小區(qū)，在小區(qū)空地增設(shè)了充電樁和非機(jī)動(dòng)車停車棚；南京的高層小區(qū)，則通過改造樓道空間，增設(shè)了無障礙設(shè)施，方便老人出行。城市規(guī)劃專家直言：“高層住宅的更新，核心是‘功能適配’，小改造就能解決大問題，遠(yuǎn)比重建更現(xiàn)實(shí)。”

最后，房屋安全檢測(cè)已成硬性要求，守住高層居住的安全底線。住建部最新的房屋安全管理政策明確，建成滿30年的高層住宅，每年都要進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)全覆蓋檢測(cè)，檢測(cè)出的輕微危房，通過加固改造解決，嚴(yán)重危房則納入政府解危計(jì)劃，通過異地安置、貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇鉀Q，從根本上避免安全事故。南京今年已對(duì)全市200多個(gè)30年以上的高層住宅開展了全覆蓋檢測(cè)，對(duì)12個(gè)存在輕微安全隱患的小區(qū)進(jìn)行了加固改造，讓業(yè)主住得安心。

其實(shí)對(duì)30多層高層住宅的業(yè)主來說，與其盼著幾乎不可能實(shí)現(xiàn)的推倒重建，不如把精力放在實(shí)際的提質(zhì)和管理上。成立業(yè)委會(huì)、用好維修基金、配合政府的舊改政策，把小區(qū)的設(shè)施修好好、管理做扎實(shí)，遠(yuǎn)比做“重建夢(mèng)”更實(shí)在。

而對(duì)房企來說，這也成了新的行業(yè)方向，不少頭部房企已從新房開發(fā)，轉(zhuǎn)向了存量高層住宅的改造和運(yùn)營(yíng)。正如一位開發(fā)商老總的直言：“30多層的高層推倒重建，從一開始就是不切實(shí)際的想法，房地產(chǎn)早已從增量建設(shè)進(jìn)入存量提質(zhì)時(shí)代，把老舊高層改好、管好，才是當(dāng)下最實(shí)際的事。”