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問答460期

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（提問房哥入口）

問：軟件新城西還有盼頭嗎，連個(gè)基本的公園修不起來？

答：公園并不是基本的，尤其是免費(fèi)的公園，建設(shè)，維護(hù)，養(yǎng)護(hù)的成本都要市政買單，如今化債環(huán)境下，公園反而不是首要配套了。

相比城市綠地，工業(yè)工地，招商用地的開發(fā)難度，住宅土拍反而是最快，收益最大的，這只軟西公園無(wú)法落地的根本原因，但對(duì)軟西而言，這么些年，出讓這么多土地，新房扎堆，基本的商業(yè)，綠地配套拖后腿，確實(shí)讓業(yè)主意難平。

不是因?yàn)榇a農(nóng)多，大家加班沒時(shí)間逛，就不需要，也不是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)新城，重點(diǎn)是搞錢，就不必建公園，就是兌現(xiàn)慢，發(fā)展不急預(yù)期。

但從底子上看，軟西的核心價(jià)值還是園區(qū)經(jīng)濟(jì)、大華、和利時(shí)、諾瓦、中環(huán)、環(huán)普等，可以提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，如今行業(yè)收入受影響，有能力在附近買房的群體變少，但需求還在。

就我接觸到的，周邊園區(qū)的中層，高層基本都在軟西買了房，但普通打工人，要么租房或跨城上班，收入分化還是明顯的。

且整個(gè)高新范圍，這種園區(qū)優(yōu)勢(shì)沒有替代，一旦軟西配套補(bǔ)齊，前景可期！

問：萬(wàn)人搖上車御錦城，空置不住虧錢，在家里抬不起頭？

答：跟風(fēng)搖號(hào)的的副作用，單純因?yàn)橛\城價(jià)格低，和當(dāng)年二手有倒掛，盲目跟風(fēng)搖號(hào)，如今二手房?jī)r(jià)萎靡，又沒有自住需求導(dǎo)致的。

作為千畝大盤，御錦城的價(jià)格是很難漲的，因?yàn)榇罅慷滞瑫r(shí)在賣，小區(qū)業(yè)主就會(huì)相互壓價(jià)，且浐河沿線的水岸東方，綠地國(guó)際生態(tài)城，高科麓灣，龍湖香醍國(guó)際都是這種大型高層社區(qū)，沒有稀缺性。

萬(wàn)人搖只代表當(dāng)年買新房的情緒，但不能說明這個(gè)小區(qū)的價(jià)值，同理旁邊的高科麓灣也是萬(wàn)人搖，但二手房同樣破發(fā)。

過去買房，大家只看情緒不講邏輯，不研究?jī)r(jià)格，地段，競(jìng)品，別人買就跟著買，單純就是運(yùn)氣產(chǎn)物，同樣萬(wàn)人搖，賣的早的，也有不賠的。

人的一生很長(zhǎng)，提升認(rèn)知，尊重顧慮，了解邏輯，房子只是一道坎，這個(gè)坑躲過了，還有結(jié)婚，創(chuàng)業(yè)，孩子教育，借錢各種坑，都是人生經(jīng)歷。

既然御錦城空置不住，及時(shí)止損，花更多精力在賺錢了，調(diào)整心態(tài)，不要被一套房子內(nèi)耗。

問：高鐵新城挺火，輔輪落地，北郊上班敢買這里嗎？

答：當(dāng)下城北新房的選擇，主要有四個(gè)地方，未央的團(tuán)結(jié)片區(qū)，經(jīng)開的高鐵新城，草灘產(chǎn)業(yè)園，浐灞國(guó)際港。

高鐵新城最大的優(yōu)勢(shì)是離得近，和經(jīng)開成熟區(qū)就隔著一條北三環(huán)，地鐵2號(hào)、14號(hào)、4號(hào)線都有站，基礎(chǔ)的公園、道路、學(xué)校、商業(yè)規(guī)劃都全。

主要的土地以住宅為主，白樺林書香、白樺林曉、白樺林龍璽、翰林府等，因?yàn)檩o輪中學(xué)的落地，五一白樺林系列銷量都不錯(cuò)，說明城北人還是認(rèn)學(xué)校。

目前能確定的是學(xué)校占地約70畝，九年一貫制，還未開工，預(yù)計(jì)明年秋季開學(xué)，周邊主要是新房，即經(jīng)發(fā)白樺林系列幾個(gè)小區(qū)，以及二手的明豐阿基米德，中建商務(wù)廣場(chǎng)住宅，都是商品房，不含村。

對(duì)輔輪中學(xué)有強(qiáng)烈訴求的，可以看這里，在售的新房，都是大贈(zèng)送，四代宅，售樓部參觀完很上頭。

高鐵新城實(shí)際的城市面貌，道路，立交，高鐵站，三環(huán)繞城噪音干擾，可以實(shí)地來感受后決定。

關(guān)于這個(gè)片區(qū)的分析，此前專門寫過：

問：慶安中學(xué)書包，70平老破小，九年后有人接盤嗎？

答：凡事預(yù)測(cè)九年后市場(chǎng)的，基本都是騙子，買房可以看趨勢(shì)，但不能直接問結(jié)果，前者可以結(jié)合房?jī)r(jià)，房齡，周邊供需分析，后者只能去成城隍廟燒香，求個(gè)心理安慰。

蓮湖區(qū)的老牌名校里，慶安，遠(yuǎn)東是廠辦子弟學(xué)校，辦學(xué)很多年了，益新是一中的民辦，現(xiàn)在已轉(zhuǎn)公，西電中學(xué)是子弟，反響也不錯(cuò)，但這些評(píng)價(jià)都是基于不出蓮湖，區(qū)內(nèi)擇校的結(jié)果。

放在整個(gè)西安，不說和五大比，就和83中、89中、愛知這些比，慶安也并不出名，對(duì)于95萬(wàn)買老破小，落袋為安就好。

九年后，蓮湖區(qū)尤其是西電板塊，新建學(xué)校會(huì)更好，因?yàn)橹苓呉u地賣房，西安人遍地名校，也有更多選擇，再加上出生人口變少原因，慶安的入學(xué)難度一定比現(xiàn)在低。

如果孩子已經(jīng)上學(xué)，且學(xué)校看學(xué)籍，不卡房產(chǎn)，能早賣就早賣，愛知的家長(zhǎng)不也是這個(gè)思路么，報(bào)了名賣了房，損失最小化。

問：高新仁村土拍，會(huì)讓高新三期房?jī)r(jià)企穩(wěn)嗎？

答：中海已經(jīng)拿地，樓面價(jià)12761元/㎡，目前可以確定的是大贈(zèng)送，四代宅，且小面積為主，更像學(xué)仕里的二期定位。

壓力最大的是目前仁村已交付的二手房小區(qū)，尤其是三代宅，公攤高，小面積還有連廊戶的，比如中海學(xué)仕里，有點(diǎn)上岸先斬意中人的意思。

對(duì)于整個(gè)高新三期的影響，在于區(qū)域土地?zé)岫戎貑�，畢竟上一次供地還是兩年前了，這么長(zhǎng)的時(shí)間，一直在消化大面積的庫(kù)存。

如今的高新三期，143㎡以下的新房基本沒了，剩的西派璽悅、天悅、樽樾、天青云麓、未來之境等，都是300萬(wàn)總價(jià)以上的大面積，不少都已經(jīng)熬到了現(xiàn)房，價(jià)格也很優(yōu)惠。

對(duì)于中海新拍的地，小面積四代宅，新規(guī)高贈(zèng)送產(chǎn)品，剛好是一個(gè)空窗期，對(duì)于本就熱度一般的瞳東新希望，華發(fā)等小區(qū)，只有分流的結(jié)果。

問：總價(jià)140萬(wàn)，經(jīng)開能買到帶學(xué)區(qū)的好房子嗎？

答：既是學(xué)區(qū)訴求，還是以學(xué)校為中心，同時(shí)在位置，通勤，配套，房齡上要有取舍，這個(gè)預(yù)算，基本就是小三室的門檻。

經(jīng)開區(qū)的入學(xué)政策是小學(xué)房戶一致，就近入學(xué)，初中對(duì)口小學(xué)直升，不看房但認(rèn)學(xué)籍，這意味著如果是初中擇校，但小學(xué)沒在經(jīng)開對(duì)口上的，是無(wú)法買學(xué)區(qū)房入學(xué)的。

新建的經(jīng)開輔輪有可能會(huì)調(diào)整，和其他區(qū)統(tǒng)一，目前學(xué)校未建成，仍為官宣，以當(dāng)年入學(xué)政策為準(zhǔn)。

已有熱門學(xué)校主要是經(jīng)開第一學(xué)校和經(jīng)開一小一中兩個(gè)組合，前者對(duì)應(yīng)本部周邊的魏瑪公館、南校區(qū)附近為城市錦上、海璟臺(tái)北灣等。

后者一小一中隔壁是綠城桂語(yǔ)蘭庭，以及價(jià)格更低的金泰經(jīng)開花城，和悅?cè)A府等，140萬(wàn)總價(jià)都能覆蓋。

問：曲江變雁塔有什么影響，比如教育和綠化的投入？

答：對(duì)于已有的學(xué)校，曲江一小，一中，南湖小學(xué)，二中，三中，鐵一曲江等，都已經(jīng)是建成，穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)的學(xué)校。

對(duì)普通人而言，片區(qū)調(diào)整，最在意的就是上學(xué)，至于叫雁塔還是叫曲江，不影響生活就行，參考航天和長(zhǎng)安的例子，并沒有太多變化。

綠化的投入，存在不確定性，曲江的市政綠化水準(zhǔn)，西安第一梯隊(duì)，尤其是街心、市政等公園，但這需要大量的資金，補(bǔ)貼投入，如今曲江化身市級(jí)文旅公司，核心人物還是解決債務(wù)，提升收入，自我造血。

南湖的綠化會(huì)不會(huì)更好，有待觀察，但商業(yè)運(yùn)營(yíng)氛圍，創(chuàng)收要求大概率是變多的。

過去地產(chǎn)好，房?jī)r(jià)高，土地好賣，可以養(yǎng)活起好教育和好綠化，如今省錢時(shí)代，要開源節(jié)流。

問：大明宮新房尾盤文韜府，學(xué)校一般但房子不錯(cuò)，買這里有潛力嗎？

答：開發(fā)商中規(guī)中矩，房?jī)r(jià)中規(guī)中矩，位置配套中規(guī)中矩，屬于不主動(dòng)提，基本沒有人問的小區(qū)。

大明宮片區(qū)，絕對(duì)的網(wǎng)紅是金茂府和西派城，品牌大，位置好，其次是文滔府、大明府、璞悅府幾個(gè)小盤。

文滔府夾在大明宮金茂府二期和三期中間，被周邊一眾家屬院包圍，最大的優(yōu)勢(shì)是生活氛圍，煙火氣很足，僅此而已，價(jià)格適中，同樣預(yù)算還可以看中海開元壹號(hào)二手房。

大明宮片區(qū)雖在二環(huán)內(nèi)，但由于教育短板，密度偏高問題，定位仍是普通住宅區(qū)，沒有太強(qiáng)的記憶點(diǎn)，二手破發(fā)大概率，等二手很合適。

提問房哥

今年，我從業(yè)第11年，最大的感觸是買房人的進(jìn)步，大家在知識(shí)，認(rèn)知，尤其是風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)上，相比十年前，有質(zhì)的飛躍。

對(duì)我們而言，專業(yè)與理性的價(jià)值被重新重視，房哥也將重新出發(fā)，聚焦買房咨詢服務(wù)，長(zhǎng)期主義，買家立場(chǎng)，理性溝通，互助互利。

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作者：Kikyo

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