文/樂居財經(jīng) 吳文婷

備受矚目的深圳昔日“第一高樓”地塊，迎來了“新主人”。

5月6日，位于深圳市龍崗區(qū)龍城街道的G01046-0106宗地成功出讓，深圳市潤圳房地產(chǎn)有限公司（華潤置地）以70.45億元的底價拿下，成交樓面價約14775.59元/㎡。

值得一提的是，這是今年深圳掛牌總價最高的地塊，也是一塊回爐再生的地塊。

時間撥回至2017年12月，世茂集團(tuán)以239.43億元的天價競得該地塊，計劃總投入500億元，打造包含700米“中國第一高樓”在內(nèi)的“深港國際中心”。后因開發(fā)商流動性危機(jī)，項目全面停工。

如今，該地塊重新出現(xiàn)在土地市場，有了諸多變化。根據(jù)出讓公告，新規(guī)劃中不再提及“第一高樓”的設(shè)計，規(guī)劃容積率從原項目約4.17大幅降至3.26，昔日摩天地標(biāo)轉(zhuǎn)型為大型宜居社區(qū)。

該地塊的用地性質(zhì)也由商業(yè)用地調(diào)整為“二類居住用地 商業(yè)用地 城市道路用地”，土地面積為16.97萬㎡，建筑面積為47.68萬㎡。其中，住宅面積為30.56萬㎡，占總建筑面積的64%，商業(yè)用地則縮減至14.35萬㎡。

此外，出讓條件首次提及“分宗開發(fā)、分期建設(shè)”模式。住宅須一年內(nèi)開工、四年內(nèi)竣工，而集中商業(yè)和酒店則可寬限至兩年半開工、六年竣工。

這意味著，開發(fā)商能通過開發(fā)住宅先行回籠資金，再推進(jìn)商業(yè)建設(shè)，形成良性循環(huán)；將配套公共設(shè)施和商辦招商寫進(jìn)規(guī)劃條件，則有助于片區(qū)居住、商業(yè)、辦公融合發(fā)展，而非成為“睡城”。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深港國際中心的盤活，是深圳落地“清調(diào)供”政策、成功化解存量爛尾資產(chǎn)的標(biāo)桿性案例，通過調(diào)整用地性質(zhì)、降低起拍價與容積率、推出分宗開發(fā)模式，該案例對全國類似大體量商辦項目的盤活具有較強(qiáng)借鑒意義。

所謂“清調(diào)供”，是深圳市針對停滯或爛尾類存量紓困項目提出的一套系統(tǒng)性盤活機(jī)制，包含三個關(guān)鍵環(huán)節(jié)：一是“清理”，即清理歷史遺留問題與低效用地，厘清產(chǎn)權(quán)歸屬、債權(quán)債務(wù)、拆遷補(bǔ)償?shù)葟?fù)雜關(guān)系；二是“調(diào)整”，即對于陷入僵局的項目，調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)與實施主體；三是“供應(yīng)”，即通過公開招商重新確定實施主體，解決落地問題。

從地理位置上看，項目位于龍崗核心商務(wù)區(qū)，片區(qū)內(nèi)現(xiàn)有配套成熟，例如大運(yùn)中心、龍城公園、星河Cocopark、華潤大運(yùn)天地等，同時有香港中文大學(xué)（深圳）、龍崗?fù)鈬Z學(xué)校等教育資源布局，是深圳新的宜居片區(qū)，市民較為集中。

業(yè)內(nèi)分析指出，具備雄厚資金實力和成熟運(yùn)營經(jīng)驗的央企接盤，從摩天高樓的規(guī)劃到務(wù)實的商住社區(qū)，大運(yùn)地塊的重生，或為深圳東部中心的發(fā)展開啟了新的一頁。