苦等13年，深圳羅湖核心區(qū)螺嶺片區(qū)“巨無(wú)霸”城中村改造項(xiàng)目規(guī)劃草案，于2026年4月底正式公示。這個(gè)占地12公頃、涉及307棟建筑、2535套房屋的項(xiàng)目，標(biāo)志著深圳新一輪城中村改造“政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施”新模式的全面落地，也意味著這個(gè)被居民念叨十幾年的舊改項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段。

螺嶺片區(qū)改造項(xiàng)目位于羅湖區(qū)東門街道，東臨文錦中路，西靠東門中路，南到中興路，北接雅園立交，地處深圳商業(yè)和生活原點(diǎn)，地段價(jià)值突出。項(xiàng)目總用地面積12公頃，規(guī)劃總建筑面積37.69萬(wàn)平方米，其中住宅面積32.87萬(wàn)平方米，商業(yè)、辦公及旅館業(yè)建筑合計(jì)3.49萬(wàn)平方米，社區(qū)級(jí)配套設(shè)施建筑面積不低于1.21萬(wàn)平方米，均被列入“正面清單”強(qiáng)制配建。

配套設(shè)施涵蓋幼兒園、社區(qū)健康服務(wù)中心、長(zhǎng)者服務(wù)站、社區(qū)警務(wù)室等，還規(guī)劃了5250平方米戶外活動(dòng)場(chǎng)地，包括社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、兒童游戲場(chǎng)地及結(jié)合商業(yè)設(shè)置的社區(qū)菜市場(chǎng)，將構(gòu)建“一老一小”友好社區(qū)，切實(shí)便利居民生活。改造范圍包括東升街、翠華巷、翠園村等十余個(gè)區(qū)域，現(xiàn)狀建筑面積約23.34萬(wàn)平方米，其中住宅占比超84%，現(xiàn)狀容積率約1.9，為改造提升預(yù)留了充足空間。

該項(xiàng)目合作單位為深圳市天健城市發(fā)展有限公司，由天健集團(tuán)和深圳市政集團(tuán)分別持股49%和51%。作為深圳國(guó)資控股的上市公司，天健集團(tuán)源自基建工程兵，在舊改領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)豐富，曾參與羅湖“二線插花地”棚改這一“中國(guó)棚改第一難”項(xiàng)目，2025年2月已中標(biāo)螺嶺項(xiàng)目。2026年2月，羅湖區(qū)住建局將其列為“重點(diǎn)推進(jìn)”對(duì)象，明確力爭(zhēng)首開區(qū)盡快開工，為項(xiàng)目推進(jìn)劃定清晰時(shí)間表。

螺嶺項(xiàng)目是深圳新政下“政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施”模式的標(biāo)桿。自2024年5月深圳發(fā)布城中村改造新政以來(lái)，拆除新建、整治提升、拆整結(jié)合三大模式全面落地，拆除新建類確定了十多個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。其中，龍華上塘村項(xiàng)目拆除范圍約30.2公頃，拆除建筑面積約51.8萬(wàn)平方米，由天健和中建三局聯(lián)合體操盤；福田沙尾村項(xiàng)目總占地約12.18萬(wàn)平方米，前期服務(wù)商為天健棚改投資發(fā)展有限公司；南山新屋村由中海地產(chǎn)操盤，目前處于前期推進(jìn)階段。

大鵬白石崗片區(qū)舊改則是進(jìn)展較快的試點(diǎn)項(xiàng)目，2024年2月獲得深圳第一筆城中村改造專項(xiàng)借款，資金保障充足，預(yù)計(jì)2028年竣工。2026年3月16日，深圳城市更新新政正式施行，滿月之際已逐步破解行業(yè)停滯難題。新政在土地移交與保障房配建關(guān)鍵環(huán)節(jié)優(yōu)化調(diào)整，對(duì)未完成規(guī)劃審批的項(xiàng)目，可靈活核定土地移交比例、簡(jiǎn)化審批流程，為開發(fā)主體減負(fù)。截至2025年底，深圳符合調(diào)整條件的存量項(xiàng)目超500個(gè)，大批停滯項(xiàng)目有望被盤活。

深圳貝殼研究院院長(zhǎng)肖小平表示，新政有效降低了項(xiàng)目開發(fā)成本，既能補(bǔ)上核心區(qū)新房供給短板，也能通過(guò)政府統(tǒng)籌保障房建設(shè)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。2026年4月，深圳最大棚改項(xiàng)目南華村完成交付，2727戶居民回遷御水華府小區(qū)。該項(xiàng)目采用政府主導(dǎo)的創(chuàng)新協(xié)同模式，總建筑面積約49萬(wàn)平方米，配套教育、商業(yè)及生態(tài)設(shè)施，緊鄰河套深港合作區(qū)并提供人才住房，7年蝶變印證了新模式在超大型棚改中的可行性，為全國(guó)超大城市老舊小區(qū)改造提供了可復(fù)制經(jīng)驗(yàn)。

目前，深圳市已將104個(gè)項(xiàng)目列為2026年重點(diǎn)攻堅(jiān)對(duì)象，計(jì)劃全年完成舊改領(lǐng)域固定資產(chǎn)投資1680億元，覆蓋全市10個(gè)行政區(qū)，截至3月近三分之一項(xiàng)目已進(jìn)入開工或立項(xiàng)階段。寶安區(qū)和平舊村改造項(xiàng)目已完成規(guī)劃編制，改造意愿征集同意率達(dá)67.07%，權(quán)利人核實(shí)率73.11%，該區(qū)還搭建合作平臺(tái)，引入金融機(jī)構(gòu)和國(guó)央企，為項(xiàng)目融資和合作牽線搭橋。

多個(gè)擱置多年的重點(diǎn)舊改項(xiàng)目在2026年迎來(lái)突破：羅湖區(qū)金鉆豪園舊改等待26年后由中信城開聯(lián)合體接手動(dòng)工，南山萊茵花園舊改歷時(shí)17年重啟基坑開挖，福田南天電力舊改歷經(jīng)13年于2024年12月確定開發(fā)主體，這些項(xiàng)目覆蓋多個(gè)核心片區(qū)，彰顯深圳舊改攻堅(jiān)的決心。

此次螺嶺片區(qū)改造規(guī)劃公示期為2026年4月29日至5月13日，共15個(gè)自然日，公眾可通過(guò)深圳市規(guī)劃和自然資源局門戶網(wǎng)站及多個(gè)實(shí)地公示點(diǎn)查看詳情、提交意見。項(xiàng)目建成后，將成為羅湖核心區(qū)以居住為主、兼具商業(yè)及公共配套的大型綜合性社區(qū)，32.87萬(wàn)平方米的住宅供應(yīng)，將有效緩解羅湖核心區(qū)住房供給緊俏的現(xiàn)狀。

如今，深圳城中村改造已從“市場(chǎng)主導(dǎo)”轉(zhuǎn)向“政府主導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施”的新模式，天健集團(tuán)、中海地產(chǎn)、中建系等國(guó)央企憑借雄厚資金和豐富經(jīng)驗(yàn)，成為舊改絕對(duì)主力，有效避免了以往項(xiàng)目推進(jìn)慢等問(wèn)題。

從螺嶺片區(qū)到上塘村，從沙尾村到新屋村，深圳多個(gè)核心區(qū)域舊改同步推進(jìn)，雖各有特色，但均以提升城市品質(zhì)為目標(biāo)。

城市更新從來(lái)不是簡(jiǎn)單的拆舊建新，而是在保留城市記憶的基礎(chǔ)上，改善人居環(huán)境、完善公共配套、促進(jìn)產(chǎn)城融合。

深圳正通過(guò)一系列舊改實(shí)踐，探索超大城市空間治理新路徑，當(dāng)老城區(qū)遇上新規(guī)劃，舊村落變身新社區(qū)，不僅改變城市建筑面貌，更將重塑居民生活方式，書寫城市高質(zhì)量發(fā)展的新篇章。