2026年4月一個清晨，蘇州工業(yè)園區(qū)某高檔社區(qū)的一位業(yè)主發(fā)現(xiàn)，崗亭里一直敬業(yè)而站姿標準的保安竟然不見了，小區(qū)的路燈也不亮了，甚至電梯里的消毒水味兒都再也聞不見，垃圾堆積成山無人處理。

物業(yè)服務中心的大門以前人來人往，但現(xiàn)在卻緊鎖著，上面貼了一張《關于終止物業(yè)服務合同的公告》，里面寫著：“因經營持續(xù)虧損，雖經多輪溝通未果，我司不得不遺憾撤場……”

業(yè)主頓時困惑極了：這可是一個高檔小區(qū)啊，物業(yè)公司也是全國數(shù)得著的有名氣的物業(yè)，怎么也會這樣“跑路”呢？

這還真不是個例，而是真真切切正在發(fā)生的“物業(yè)公司退場潮”的縮影。

據(jù)《第一財經》報道，中指研究院近日發(fā)布的報告顯示，2025年初至2026年3月底，共監(jiān)測到住宅物業(yè)項目“撤場”案例212個，蘇州、重慶、合肥、南京、成都、武漢、杭州、徐州等城市住宅撤場案例較多，總計占全部監(jiān)測樣本的65%左右。

其中最值得警惕的是，百強物業(yè)企業(yè)主動撤場的案例顯著增多。還是根據(jù)《第一財經》的報道，據(jù)不完全統(tǒng)計，百強企業(yè)主動退場案例超80個，占比約38%。從撤場項目特征看，次新房項目撤場現(xiàn)象集中爆發(fā)。據(jù)統(tǒng)計，樓齡在5年以內的次新房項目占比達到35%。

物業(yè)公司，在以前是利潤豐厚、現(xiàn)金流飽滿的黃金行業(yè)，是投資者和開發(fā)商眼中的“現(xiàn)金奶牛”，但現(xiàn)在，竟然也出現(xiàn)普遍的營收困難、資產負債表失衡。

連百強物業(yè)公司也開始出現(xiàn)眾多悄然退場的案例，說明這個行業(yè)是真的遇到問題了。

一、“開發(fā)商歷史遺留問題”，不是扯皮，但確實是死結

很多人可能覺得，20年以上樓齡的老舊小區(qū)才是最難維護的、物業(yè)管理最容易出問題的，但這次的數(shù)據(jù)還真讓人意外，“次新房”作為樓市的主力中堅，物業(yè)服務大面積出現(xiàn)問題。

我們看到，在總體的撤場樣本中，樓齡5年以內的“次新房”占比，居然高達35%。

“五星級服務”是現(xiàn)在比較好的小區(qū)普遍的承諾，但現(xiàn)實卻是根本就普遍達不到。不管是墻皮剝落問題還是地下室積水問題、小區(qū)電力不穩(wěn)問題或者車庫修繕不及時的問題……往往連最基本的事情都做不好，不要說“五星級”附加的那些承諾了。

這讓很多業(yè)主處于憤怒和失望之中。不管向物業(yè)反映多少次，許多問題都是老大難，根本解決不了。

因為有一句流行的解釋是：開發(fā)商遺留問題。

這倒也不是純扯皮，確實有一些問題是開發(fā)商的房屋質量、小區(qū)環(huán)境修建質量本來就存在缺陷，一開始交房時看不出來，過幾年就逐漸浮現(xiàn)。

這時候一切問題都讓物業(yè)承擔，物業(yè)不樂意的同時有時候也確實做不到——無論是成本還是能力都有限。

但在業(yè)主眼中，卻不管那么多，總有種“父債子還”的邏輯。這有沒有道理？當然也有。開發(fā)商選擇物業(yè)，往往是有著高度的利益關聯(lián)，那么業(yè)主就只能抓住物業(yè)來要求改善小區(qū)的遺留質量問題。

在這背后是一個死結：開發(fā)商交房時，業(yè)主究竟有沒有物業(yè)公司的自主選擇權？

這個死結如果不解開，扯皮恐怕永遠無休止。

二、物業(yè)拍屁股走人：業(yè)主太難纏，我不伺候了

為什么這次“撤場潮”65%的比例，主要陣地在蘇南和川渝地區(qū)？因為這些地方的業(yè)主，維權意識相對來說極強，尤其是南京、蘇州，業(yè)主普遍是不好糊弄的。

在這些地區(qū)，業(yè)委會可不是擺設或者物業(yè)公司的傀儡，而是真正的業(yè)主自治機構。他們普遍很懂法律條文，對物業(yè)服務的細節(jié)要求，是要拿著文件逐字逐句摳的。

在以前，是業(yè)主想要趕走物業(yè)很難，但現(xiàn)在反過來了，是“物業(yè)覺得業(yè)主太難伺候”，拍屁股走人——我不伺候了。

業(yè)主也很無奈，因為購買房子是很大程度上是沖著“高端物業(yè)”來的，結果和一般的物業(yè)沒啥區(qū)別，這種失落與錯愕當然讓他們無法接受。

于是，斷繳物業(yè)費成了“開發(fā)商歷史遺留問題”之外的另一個死結。

在業(yè)主看來，你達不到承諾的要求，我當然不愿意繳納物業(yè)費。在以前，開發(fā)商常常通過斷電斷水之類的野蠻手段脅迫繳納，現(xiàn)在這些做法也越來越行不通，所以物業(yè)公司想要催繳難度很大。

在物業(yè)公司看來，斷繳物業(yè)費的人多了，則是很現(xiàn)實的財務壓力問題。

市場經濟時代，沒有人愿意做虧本買賣。物業(yè)公司的費用收繳率生死線是85%，當收繳率低于這個數(shù)據(jù)的時候，員工工資、水電費用、電梯路燈、綠化和路面……這些公共設施維護的剛性支出就一下子難以維持了。

事實上，在物業(yè)公司和業(yè)主雙向不滿意、雙向不信任的情況下，全國住宅物業(yè)費的平均收繳率已經從2018年的83.7%一路下挫至2026年的73.5%，總體低于“生死線”。

在一些二三線城市，甚至只有可憐的50%，物業(yè)公司根本入不敷出。

三、物業(yè)死結，是房地產轉型的“陣痛”

在以前，物業(yè)費名不符實的問題被詬病最多。當時房地產正處于狂飆突進的時期，物業(yè)成了跟隨房地產的“香餑餑”，穩(wěn)賺不賠的同時也制造出很多亂象和業(yè)主普遍的不滿。

針對這一點，一些地方出臺了物業(yè)費限價標準。但與此同時，物業(yè)服務想要朝著“高價優(yōu)質”的方向發(fā)展卻變得很難。在物業(yè)費達不到“五星標準”的情況下，一些物業(yè)公司只能通過降低成本來維持經營。

逐漸地，“低質低價”成了主流趨勢，而越是這樣業(yè)主就越是不喜歡繳納物業(yè)費，最終形成負面循環(huán)，一些物業(yè)公司只能在油燈苦盡后選擇“撤場”了事。

“質價不符”的背后，是業(yè)主和物業(yè)公司對物業(yè)費認知的嚴重錯位。

物業(yè)費本來應當是一種商業(yè)服務契約，如果服務是等價的就繼續(xù)用，如果服務不匹配價格就調價或者換物業(yè)公司。

但現(xiàn)實卻是，物業(yè)更換的規(guī)則在現(xiàn)實中常常難以執(zhí)行，長此以往就造成業(yè)務和物業(yè)公司之間普遍的不信任：業(yè)主有任何事情都要抱怨物業(yè)，或者停繳物業(yè)費；物業(yè)公司則為了增加收入而搞更多的“貓膩”或者降低成本。

規(guī)則本來應當是業(yè)主和物業(yè)兩方認可的共識，但事實上這種規(guī)則已經在失效，且很難有修復的機會。

不應當對“撤場潮”的出現(xiàn)而感到悲觀，相反，規(guī)則共識、行業(yè)自律，正是在這種震蕩和挫折之中逐漸清晰的。

當物業(yè)公司的意識在這種行業(yè)洗牌中逐漸轉向“契約服務”，而業(yè)主從“被管理”轉變?yōu)椤捌跫s主體”，雙方越來越傾向于市場化、規(guī)范化的服務和被服務關系，而不是“一個管著另一個”的關系，物業(yè)市場的深層次矛盾才能真正走向化解。