2026年春天，香港樓市剛從深度調(diào)整里喘過(guò)氣，“超人”李嘉誠(chéng)家的動(dòng)作突然反轉(zhuǎn)——前幾年還在海外瘋狂甩資產(chǎn)套現(xiàn)3500多億港元，現(xiàn)在居然開(kāi)始盯著香港的地了？這反差也太刺激了，到底是樓市真要起飛，還是李家又在布局大棋？

長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅在3月19日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上放話(huà)，直接點(diǎn)破了意圖：地產(chǎn)還是我們的老本行，只要回報(bào)合理就會(huì)去拿地，但絕對(duì)不會(huì)“志在必得”。這話(huà)翻譯過(guò)來(lái)就是：愿意進(jìn)場(chǎng)撿漏，但絕不搶高價(jià)當(dāng)冤大頭。市場(chǎng)一聽(tīng)就炸了——畢竟李家剛揣著3500億現(xiàn)金回來(lái)，這信號(hào)可不是鬧著玩的。

為啥這話(huà)現(xiàn)在說(shuō)特別管用？往前推一個(gè)月，2026年2月26日，長(zhǎng)江系三家公司聯(lián)合把英國(guó)最大配電網(wǎng)絡(luò)之一UK Power Networks賣(mài)給了法國(guó)能源巨頭Engie，賣(mài)了105.48億英鎊，折合1100多億港元，全是現(xiàn)金到賬。這一筆交易結(jié)完，李家近五年套現(xiàn)總額直接破了3500億港元——這么多錢(qián)放銀行吃利息？傻子才干，肯定得找能賺錢(qián)的地方投啊。

再看長(zhǎng)實(shí)自家的家底，截至2025年底，手里攥著417億港元現(xiàn)金，凈負(fù)債率才2.3%——這負(fù)債水平在香港地產(chǎn)圈簡(jiǎn)直是“清流中的清流”，別人都在扛?jìng)m(xù)命，他們家輕裝上陣，錢(qián)多得能隨便造。

香港這邊也很懂，2026年2月25日剛發(fā)了賣(mài)地計(jì)劃，2026到27年度有九幅住宅用地，加上港鐵、市建局、私人重建的項(xiàng)目，全年能建2.2萬(wàn)個(gè)單位——這地剛擺上桌，李澤鉅就盯上了北部都會(huì)區(qū)洪水橋片區(qū)，說(shuō)正在搜集信息做研究。

但他也補(bǔ)了句冷靜的話(huà)：投資得“算得過(guò)賬”，利潤(rùn)回報(bào)和投入成本得符合內(nèi)部要求才動(dòng)手。這話(huà)就很實(shí)在了，李家的錢(qián)可不是大風(fēng)刮來(lái)的，每一筆都得算清楚，不賺穩(wěn)當(dāng)錢(qián)絕不碰。

李家敢轉(zhuǎn)身回香港樓市，最大的底氣還是樓市的水溫。香港私人住宅售價(jià)指數(shù)2021年9月見(jiàn)頂后，一路跌到2024年底，跌了26%——跌得夠狠，估值才回得來(lái)，這時(shí)候進(jìn)場(chǎng)就是撿便宜。

政策端也給力，2024年2月28日香港全面“撤辣”，內(nèi)地買(mǎi)家不用再交高額印花稅，門(mén)檻一下子放低了，需求瞬間涌進(jìn)來(lái)。利率端更關(guān)鍵，2025年9月后香港跟著多次減息，住房按揭利率降到3.25厘左右，好多物業(yè)出現(xiàn)“供平過(guò)租”——租客交的房租，差不多夠業(yè)主還月供，這吸引力誰(shuí)扛得住？

市場(chǎng)數(shù)據(jù)也說(shuō)話(huà)了，摩根大通剛以67.2萬(wàn)平方呎刷新了香港寫(xiě)字樓單宗租賃紀(jì)錄，年租金估摸著突破11億港元——大行出手就是大手筆，信號(hào)很明顯。

住宅市場(chǎng)更直觀(guān)，香港中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，2026年第一季新房買(mǎi)賣(mài)登記5373宗，涉及金額628億港元，同比漲了38%和94%——量?jī)r(jià)齊升不是口號(hào)，是真金白銀砸出來(lái)的。

豪客也扎堆進(jìn)場(chǎng)，截至3月20日，2026年一季度香港新房有265宗“大手客”案例，創(chuàng)2008年以來(lái)同期新高，其中還有兩宗以公司名義一口氣買(mǎi)9套的——這可不是普通剛需的玩法，是機(jī)構(gòu)和大資金在搶籌。

機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)也跟著上調(diào)，摩根大通把2026年香港房?jī)r(jià)升幅從5%-7%調(diào)到10%-15%，2027年還能漲5%；美聯(lián)物業(yè)也說(shuō)房?jī)r(jià)已經(jīng)觸底反彈了。

李家這套“賣(mài)估值高的，買(mǎi)估值低的”打法，其實(shí)早就明說(shuō)了。李澤鉅以前就講過(guò)，“有買(mǎi)有賣(mài)生意才大，公司不喜歡借貸，所以得儲(chǔ)備資金做更大交易”——這話(huà)現(xiàn)在看簡(jiǎn)直精準(zhǔn)踩點(diǎn)。

為啥挑這時(shí)候賣(mài)英國(guó)電網(wǎng)？因?yàn)橛?guó)監(jiān)管變了，現(xiàn)在的RIIO-ED2周期壓低了配電運(yùn)營(yíng)商的股權(quán)回報(bào)率，資產(chǎn)還能賺錢(qián)，但天花板明顯降了，性?xún)r(jià)比不如以前。把穩(wěn)定回報(bào)換成現(xiàn)金，再回香港撿估值修復(fù)的優(yōu)質(zhì)地塊——這鏈條閉環(huán)打得真漂亮。

李澤鉅還提到，下一代基建得有技術(shù)含量，長(zhǎng)和系正在重新排全球資產(chǎn)，內(nèi)地市場(chǎng)也回到考慮范圍里了。摩根大通分析說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整五年后可能迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，香港樓市復(fù)蘇還會(huì)蔓延到內(nèi)地主要城市，加上股市反彈的財(cái)富效應(yīng)，住房需求會(huì)更好。

但得提醒一句，李嘉誠(chéng)出手和老百姓買(mǎi)房完全不是一回事。他算的是十年起步的復(fù)利，地塊要放二三十年才兌現(xiàn)價(jià)值，中間跌幾次都扛得??；咱們普通人的資金鏈根本跟不上，跟風(fēng)買(mǎi)房萬(wàn)一被套，哭都沒(méi)地方哭。

2026年開(kāi)年以來(lái)，樓市拐點(diǎn)的信號(hào)越來(lái)越清晰——成交量漲、價(jià)格升、機(jī)構(gòu)唱多、政策松、利率降，五條線(xiàn)都指向一個(gè)方向：香港樓市真的要回暖了。

參考資料：

人民網(wǎng)《香港2026年一季度新房成交量同比上漲38%》

新華網(wǎng)《長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)2025年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)要點(diǎn)解讀》

中國(guó)證券報(bào)《李嘉誠(chéng)家族近五年套現(xiàn)超3500億港元布局動(dòng)向》