4月28日，重要會(huì)議明確提出要“努力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，給全國(guó)樓市定了大方向。第二天，深圳就迅速出臺(tái)了房地產(chǎn)新政，成為一線城市里第一個(gè)響應(yīng)中央號(hào)召的城市，新政從4月30日正式開始實(shí)施，明擺著就是要穩(wěn)樓市、提信心。很多人都在問(wèn)，有了中央定調(diào)、地方發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是要穩(wěn)住了？客觀來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)有了回暖的苗頭，但還沒(méi)到完全穩(wěn)住的地步，整體情況就是核心城市先穩(wěn)住，不同城市之間的差距越來(lái)越大。

我們先看看深圳這次的新政，說(shuō)白了就是解決大家買房的實(shí)際難題，是現(xiàn)在各地穩(wěn)樓市政策的一個(gè)好例子。新政主要有兩大好處：

一是放寬了買房限制，像福田、南山這些核心區(qū)域，深圳本地戶口家庭能買3套房子，非本地戶口只要連續(xù)交1年社保或個(gè)稅就能買2套，就算沒(méi)交社保個(gè)稅，有有效居住證也能買1套；

二是提高了公積金貸款額度，個(gè)人最多能貸70萬(wàn)，家庭最多130萬(wàn)，再加上各種上浮政策，家庭最高能貸351萬(wàn)，大大減輕了剛需買房的資金壓力。深圳這么快出臺(tái)新政，既是響應(yīng)中央的要求，也是精準(zhǔn)解決本地樓市的問(wèn)題，給市場(chǎng)吃了顆定心丸。

那么，全國(guó)的現(xiàn)狀呢？從全國(guó)的買房限制情況來(lái)看，現(xiàn)在的政策都是“一城一策”，不同城市差別很大。今年以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有超過(guò)100個(gè)市、縣出臺(tái)了約160條房地產(chǎn)相關(guān)政策，三四線城市基本都取消了買房限制和貸款限制，有些城市還搞購(gòu)房補(bǔ)貼、房票置換，就是為了盡快把庫(kù)存的房子賣出去；強(qiáng)二線城市大多也取消了買房限制，還降低了首付比例和房貸利率；一線城市則比較謹(jǐn)慎，只做了一些針對(duì)性的優(yōu)化。北京、上海、廣州之前已經(jīng)放寬了郊區(qū)的買房限制、優(yōu)化了信貸政策，這次深圳跟進(jìn)放寬核心區(qū)域的限制，意味著一線城市也開始精準(zhǔn)松綁，重點(diǎn)支持大家的合理買房需求，對(duì)全國(guó)樓市的預(yù)期影響很大。

數(shù)據(jù)上看，最近一段時(shí)間，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有了明顯的回暖跡象，尤其是一線城市表現(xiàn)最突出。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，3月份一線城市新建商品房?jī)r(jià)格比2月份漲了0.2%，之前一直是持平的，其中上海、廣州、深圳各漲了0.3%、0.3%、0.2%；二手房?jī)r(jià)格也漲了0.4%，北上廣深四個(gè)城市全都上漲，深圳更是結(jié)束了連續(xù)11個(gè)月的下跌。成交量的改善更明顯，1-3月份全國(guó)商品房的銷售面積、銷售額，雖然還是比去年同期少，但降幅已經(jīng)收窄了3.1個(gè)和3.5個(gè)百分點(diǎn)；北京3月份二手房賣了近2萬(wàn)套，創(chuàng)15個(gè)月以來(lái)的新高，上海二手房賣了超3.1萬(wàn)套，是近5年的新高，4月上半月核心城市的回暖勢(shì)頭還在繼續(xù)。最關(guān)鍵的是，3月末全國(guó)待售的商品房數(shù)量比去年同期少了0.1%，這是51個(gè)月以來(lái)第一次減少，說(shuō)明庫(kù)存壓力在減輕，市場(chǎng)開始有轉(zhuǎn)向的跡象了。

不過(guò)，雖然市場(chǎng)有了回暖的苗頭，但想讓全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)徹底穩(wěn)住，還有不少困難，不同城市的差距還會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大。

從房企角度看，1-3月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資比去年同期下降了11.2%，新開工、竣工的房子數(shù)量也在減少，房企的資金壓力還是很大，到位資金比去年同期下降了17.3%，還有一些房企的資金風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)完全解決；

從購(gòu)房者角度看，大家的買房意愿還是不夠強(qiáng)，雖然核心城市的交易變活躍了，但三四線城市的庫(kù)存房子還是不好賣，就算出了政策，大家的反應(yīng)也比較平淡，整體的買房需求還是起伏不大。

另外，現(xiàn)在市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入二手房主導(dǎo)的階段，2025年1-11月全國(guó)二手房交易面積占了45%，新房的市場(chǎng)份額越來(lái)越小，這種情況會(huì)長(zhǎng)期影響樓市走勢(shì)。

說(shuō)完樓市本身，再說(shuō)說(shuō)大家關(guān)心的房地產(chǎn)板塊（股市里的地產(chǎn)相關(guān)股票）的影響和趨勢(shì)。中央定調(diào)、深圳新政落地后，房地產(chǎn)板塊已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的上漲行情，4月29日當(dāng)天，金融街、綠地控股等地產(chǎn)股直接漲停，萬(wàn)科A、招商蛇口等龍頭股也跟著上漲，港股里的華潤(rùn)置地、融創(chuàng)中國(guó)等也溫和上漲。核心原因就是政策釋放了積極信號(hào)，市場(chǎng)信心被提振，大家覺(jué)得上市房企的估值和業(yè)績(jī)會(huì)慢慢修復(fù)，尤其是那些重點(diǎn)布局一線城市的龍頭房企，受益會(huì)更明顯。

從趨勢(shì)來(lái)看，短期之內(nèi)，房地產(chǎn)板塊還會(huì)跟著政策走，只要有新的穩(wěn)樓市政策出臺(tái)，板塊就可能迎來(lái)階段性上漲，重點(diǎn)關(guān)注核心城市的房企和優(yōu)質(zhì)龍頭房企。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)板塊不會(huì)再像以前那樣全面上漲，會(huì)呈現(xiàn)“分化”趨勢(shì)。那些資金充足、拿地主要在核心城市、注重高品質(zhì)住房和城市更新的房企，會(huì)慢慢走出低谷，估值也會(huì)逐步提升；而那些資金緊張、布局在三四線城市、拿地質(zhì)量差的房企，壓力會(huì)越來(lái)越大，甚至可能被市場(chǎng)淘汰。另外，隨著“十五五”期間城市更新的推進(jìn)，涉及老舊小區(qū)改造、城市配套建設(shè)的相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)，也會(huì)迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)會(huì)，成為板塊里的新增長(zhǎng)點(diǎn)。

綜合來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)住的趨勢(shì)已經(jīng)初步顯現(xiàn)，但還處在筑底回升的關(guān)鍵階段，不是一下子就能穩(wěn)住的。中央定了穩(wěn)市場(chǎng)的底線，深圳等核心城市出臺(tái)政策，會(huì)不斷釋放大家的合理買房需求，再加上庫(kù)存減少、交易變活躍，市場(chǎng)信心會(huì)慢慢恢復(fù)。未來(lái)一段時(shí)間，核心城市的樓市大概率會(huì)繼續(xù)回暖，二線城市慢慢跟上，三四線城市還是會(huì)處于磨底狀態(tài)。而房地產(chǎn)板塊，短期靠政策提振，長(zhǎng)期看房企自身實(shí)力，分化會(huì)越來(lái)越明顯，優(yōu)質(zhì)龍頭房企的機(jī)會(huì)會(huì)更多。