2026年第一季度，大體量資金涌入上海大宗交易市場(chǎng)，內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)成交勢(shì)頭高漲，累計(jì)達(dá)成24宗交易，成交額錄得約146億元，同比上升27%。市場(chǎng)延續(xù)了2025年以來(lái)的趨勢(shì)，資金明顯向優(yōu)質(zhì)標(biāo)的集中，整體呈現(xiàn)回暖態(tài)勢(shì)。

從成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，一季度主要呈現(xiàn)兩大特征：

1、交易高度聚集內(nèi)環(huán)內(nèi)：一季度24宗交易中，15宗為內(nèi)環(huán)內(nèi)資產(chǎn)，成交總額達(dá)103億元，占總成交額的70%。

2、地標(biāo)辦公物業(yè)備受大資金青睞：一季度辦公物業(yè)交易額達(dá)97億元，占總成交額的66%。

核心辦公樓與酒店資產(chǎn)成交活躍

一季度，辦公樓在上海大宗交易市場(chǎng)中占據(jù)主導(dǎo)地位，成交金額占比達(dá)66%，成交宗數(shù)占比為54%。其余資產(chǎn)類別中，酒店和零售物業(yè)的表現(xiàn)也較為突出。

辦公樓

經(jīng)歷2025年市場(chǎng)對(duì)核心辦公物業(yè)的持續(xù)競(jìng)逐后，2026年一季度上海核心辦公資產(chǎn)迎來(lái)密集成交。上海新天地、人民廣場(chǎng)、陸家嘴等核心板塊，均有地標(biāo)性辦公物業(yè)完成交易，顯示出投資者對(duì)核心地段、回報(bào)率穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)接受度較高，甚至能在一定程度上弱化樓宇土地年限偏短、非單一業(yè)權(quán)等因素。

酒店

徐家匯、陸家嘴、外灘和陜西南路板塊核心酒店同樣成交密集。核心區(qū)酒店因其體量適中，酒店運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定等因素，深受企業(yè)與個(gè)人投資者青睞。

零售物業(yè)

險(xiǎn)資、國(guó)央企等追求穩(wěn)健現(xiàn)金流的機(jī)構(gòu)為主要買家，現(xiàn)金流表現(xiàn)優(yōu)異的購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)力突出。和其他資產(chǎn)對(duì)比，購(gòu)物中心投資更強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目周邊商圈能級(jí)與運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，并不局限市區(qū)。

長(zhǎng)租公寓

在城市更新政策的推動(dòng)下，商辦土地改R4迎來(lái)首單市場(chǎng)化交易——蘇河Base公寓順利完成出售。這標(biāo)志著剩余土地年限較短的存量項(xiàng)目，通過(guò)土地轉(zhuǎn)性激活需求，顯著提升資產(chǎn)價(jià)值。與此同時(shí)，退出渠道的多元化，增強(qiáng)了該類資產(chǎn)對(duì)機(jī)構(gòu)投資人的吸引力。

工業(yè)及物流

一季度僅錄得一宗交易成交，為某險(xiǎn)資收購(gòu)?fù)赓Y機(jī)構(gòu)資產(chǎn)包中的一項(xiàng)上海資產(chǎn)。盡管交易歷時(shí)較長(zhǎng)，但其成功落地反映出買賣雙方的價(jià)格分歧正逐步收窄。隨著核心資產(chǎn)價(jià)格逐步調(diào)整及機(jī)構(gòu)投資人配置需求的持續(xù)存在，市場(chǎng)有望打破去年的僵局，短期內(nèi)迎來(lái)邊際改善，并逐步釋放更多交易機(jī)會(huì)。

自用需求驅(qū)動(dòng)增強(qiáng) 資本加速向核心區(qū)域集聚

從交易規(guī)模維度分析，一季度數(shù)宗地標(biāo)性辦公樓成交拉高了單體交易規(guī)模，單體平均成交額達(dá)6.1億元，較2025年第一季度的4.8億元同比增長(zhǎng)27%。

從需求結(jié)構(gòu)來(lái)看，一季度自用型需求占比增至42%，較2025年全年水平顯著提升，反映出自用買家對(duì)上海核心資產(chǎn)長(zhǎng)期配置的認(rèn)可。疊加當(dāng)前貸款利息優(yōu)惠政策，購(gòu)置成本較租賃更具優(yōu)勢(shì)，進(jìn)一步推動(dòng)自用型買家入市。

從成交區(qū)位來(lái)看，一季度24宗成交中有15宗落位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，交易高度集中于內(nèi)環(huán)內(nèi)。同時(shí)，資產(chǎn)分化態(tài)勢(shì)顯著，非核心區(qū)域資產(chǎn)成交普遍較少，市場(chǎng)呈現(xiàn)出核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺，外環(huán)區(qū)域供應(yīng)仍在高位的局面。

從投資者類型而言，境內(nèi)企業(yè)與高凈值人士持續(xù)保持活躍，港資及東南亞資本亦開(kāi)始積極布局上海核心資產(chǎn)。

仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎：“伴隨投資人對(duì)核心資產(chǎn)的持續(xù)收購(gòu)，上海核心區(qū)域可售資產(chǎn)持續(xù)減少。此外，隨著REITs試點(diǎn)范圍持續(xù)擴(kuò)大，優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)通過(guò)REITs實(shí)現(xiàn)退出的路徑日益成熟、常態(tài)化，進(jìn)一步優(yōu)化了資產(chǎn)流通機(jī)制。在此背景下，市場(chǎng)上可交易的優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)愈發(fā)緊俏，進(jìn)一步凸顯了核心資產(chǎn)的長(zhǎng)期配置價(jià)值。我們預(yù)計(jì)，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)格已進(jìn)入筑底階段�！�