在深圳法拍市場(chǎng)，總有部分被執(zhí)行人不甘心房產(chǎn)被司法處置，想方設(shè)法鉆規(guī)則漏洞。其中偽造長(zhǎng)期低價(jià)租約，利用 “買賣不破租賃” 惡意阻礙拍賣，是最常見的耍賴手段。

就在近期，深圳福田一套優(yōu)質(zhì)法拍大平層，就上演了完整的假租約碰瓷全過程：業(yè)主刻意炮制離譜長(zhǎng)租合同，企圖嚇退競(jìng)拍人、鎖死房產(chǎn)流通，結(jié)果被法院嚴(yán)格核查、直接不認(rèn)租約。套路徹底敗露之后，被執(zhí)行人無力抗衡，只能主動(dòng)和解、撤回拍賣，堪稱 2026 年法拍圈教科書級(jí)翻車現(xiàn)場(chǎng)。

本次涉事標(biāo)的：深圳市福田區(qū)物業(yè)時(shí)代新居 6 棟 501

處置法院：前海合作區(qū)人民法院

房產(chǎn)屬性：建面 183.06㎡改善型大住宅原計(jì)劃開拍時(shí)間：2026 年 5 月司法一拍起拍價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)評(píng)估價(jià)，本身是性價(jià)比極高的撿漏標(biāo)的，關(guān)注度居高不下。

眼看房產(chǎn)即將低價(jià)上架拍賣，被執(zhí)行人不愿資產(chǎn)正常處置，提前布局自保套路，私自簽訂一份長(zhǎng)達(dá) 10 年的超長(zhǎng)租賃合同！

條款離譜到違背市場(chǎng)常識(shí)：

l? 租期跨度十年，長(zhǎng)期綁定房產(chǎn)；

l? 前 7 年直接零租金，以 30 萬元裝修費(fèi)用抵扣全部房租；

l? 免租期結(jié)束后，固定月租金僅 5000 元。

要知道，該小區(qū)同戶型正常月租高達(dá) 25000–30000 元，對(duì)比之下，這份租約租金低得離譜，收益率不足 1%，完全不符合正常租房邏輯。

明白人一眼就能看穿，這根本不是真實(shí)的房屋租賃，而是典型的惡意串通、虛假碰瓷。被執(zhí)行人的目的十分明確：借助一紙違規(guī)長(zhǎng)租約，套用買賣不破租賃規(guī)則，逼迫買家被動(dòng)接盤；即便房源低價(jià)拍出，競(jìng)拍人也會(huì)被長(zhǎng)期鎖死，無法自住、無法漲租、難以轉(zhuǎn)手；最終以此要挾債權(quán)方妥協(xié)，拖延執(zhí)行、逃避債務(wù)。

但現(xiàn)如今，法院對(duì)法拍房租賃審查越來越嚴(yán)謹(jǐn)，不再任由不合理租約肆意干擾司法執(zhí)行。經(jīng)法院全面核查資料后發(fā)現(xiàn)：這份十年期租賃合同無官方租賃備案、無真實(shí)租金轉(zhuǎn)賬流水、無合法實(shí)際占有佐證，租金標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)重脫離市場(chǎng)行情，屬于明顯的人為刻意造假。

最終法院出具明確結(jié)論：不予認(rèn)可該租賃關(guān)系，本案不帶租約進(jìn)行拍賣。

短短一句話，直接撕碎被執(zhí)行人的防御套路，虛假租約徹底作廢。這套房源將以干凈無租、可正常清場(chǎng)交付的狀態(tài)拍賣，所有惡意附加的風(fēng)險(xiǎn)全部清零。

眼見碰瓷手段徹底失效，低價(jià)無約束拍賣已成定局，房產(chǎn)將面臨合理折價(jià)處置。被執(zhí)行人無計(jì)可施，只能主動(dòng)讓步，與申請(qǐng)執(zhí)行人快速達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議。后續(xù)法院正式發(fā)布撤回公告：當(dāng)事人糾紛和解，無需繼續(xù)拍賣，標(biāo)的直接下架終止。

從偽造假租約惡意阻拍，到法院硬核駁回、套路崩盤，再到被迫和解撤拍，完整還原了法拍房 “租約耍賴” 的全過程，也給所有購房者敲響警鐘。

結(jié)合本次真實(shí)司法案例，給所有關(guān)注法拍房的朋友，整理 3 條核心避坑干貨：

1.虛假長(zhǎng)租約不再萬能查封后補(bǔ)簽、倒簽合同、租金異常低廉、無備案無流水的租約，法院一律不予認(rèn)可，無法對(duì)抗司法拍賣。

2.買賣不破租賃有邊界只有查封前真實(shí)簽訂、有完整付款記錄、正常實(shí)際入住的合法租約，才會(huì)被法律保護(hù)。惡意串通的虛假合約，不受任何偏袒。

3.看房必核租賃與占有參拍前務(wù)必查檔核實(shí)租賃備案、實(shí)際居住人、欠費(fèi)情況，避開被執(zhí)行人人為設(shè)置的各類隱形陷阱。

法拍房本身具備天然價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但也伴隨各類人為風(fēng)險(xiǎn)。企圖靠造假、碰瓷、耍賴阻礙司法執(zhí)行，看似是小聰明，實(shí)則得不償失。在嚴(yán)格的司法審查面前，一切惡意鉆空子的套路，終究只會(huì)搬起石頭砸自己的腳。