“戶戶有花園、層層有庭院”，四代宅的露臺(tái)，精準(zhǔn)擊中了都市人對(duì)自然棲居的深層渴望。在這幅理想圖景中，露臺(tái)不再是傳統(tǒng)陽(yáng)臺(tái)的簡(jiǎn)單放大，而是一方可以蒔花弄草、品茶會(huì)友的空中院落。正因?yàn)槿绱耍?strong>露臺(tái)，成為四代宅產(chǎn)品的價(jià)值錨點(diǎn)所在。

然而，理想與現(xiàn)實(shí)之間往往橫亙著一道難以跨越的鴻溝。露臺(tái)雖然規(guī)劃容易，但要真正落地成為空中院落，并不簡(jiǎn)單，多數(shù)項(xiàng)目對(duì)露臺(tái)的呈現(xiàn)往往止步于“贈(zèng)送面積”，交付后，這些曾經(jīng)被購(gòu)房者寄予厚望的露臺(tái)，更是淪為“雞肋”空間，暴露出諸多痛點(diǎn)：

· 結(jié)構(gòu)隱患：植被種植是否損害地坪結(jié)構(gòu)？荷載、滲漏風(fēng)險(xiǎn)讓業(yè)主憂心忡忡；

· 隱私困擾：樓上樓下、左鄰右舍的視線對(duì)視，讓露臺(tái)私密性蕩然無(wú)存；

· 養(yǎng)護(hù)難題：植物交付后若無(wú)人接管，露臺(tái)從“綠肺”淪為積灰的死角；

· 天氣挑戰(zhàn)：臺(tái)風(fēng)天的大風(fēng)暴雨考驗(yàn)排水系統(tǒng)，稍有不慎便積水成災(zāi)；

· 生態(tài)問(wèn)題：蚊蟲滋生帶來(lái)的生態(tài)“副作用”，嚴(yán)重影響露臺(tái)使用的舒適度。

一系列痛點(diǎn)的交織影響下，四代宅引以為傲的露臺(tái)，反而成為了一把懸在頭上的“雙刃劍”，既有強(qiáng)大的吸引力，又隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。

面對(duì)這把雙刃劍，倘若選擇無(wú)動(dòng)于衷、消極應(yīng)對(duì)，露臺(tái)終究只會(huì)是曇花一現(xiàn)的營(yíng)銷賣點(diǎn)；反之，若能以系統(tǒng)化的思維和舉措破題，露臺(tái)則有望成為撬動(dòng)產(chǎn)品溢價(jià)、構(gòu)筑企業(yè)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力的核心支點(diǎn)。

本文以寧波本土房企江山萬(wàn)里在明湖之心·半島項(xiàng)目上的實(shí)踐為樣本，剖析其如何以體系化能力，將露臺(tái)從四代宅的營(yíng)銷亮點(diǎn)，真正沉淀轉(zhuǎn)化為支撐企業(yè)產(chǎn)品力的“產(chǎn)品底盤”。

Part 1

核心痛點(diǎn)如何步步拆解？

如何讓看起來(lái)很美的露臺(tái)，真正落地為可用的“空中院落”？江山萬(wàn)里并非簡(jiǎn)單地采取“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的零散應(yīng)對(duì)策略，而是構(gòu)建了一套覆蓋“根基-隱私-養(yǎng)護(hù)”在內(nèi)的體系化解決方案，全方位、系統(tǒng)性地解決露臺(tái)面臨的各類問(wèn)題。

構(gòu)建縝密的防水和排水體系，解決“結(jié)構(gòu)之憂”

露臺(tái)能否長(zhǎng)久使用，根基在于防水與排水。如果防水與排水是0，后續(xù)的種種設(shè)計(jì)與功能便是1，唯有先筑牢這個(gè)0，后續(xù)的1才有意義。

為了更好地防水，在明湖之心·半島的露臺(tái)打造上，江山萬(wàn)里疊加了多重防水材料，從結(jié)構(gòu)板自防水的保障、非固化防水涂料的填補(bǔ)，到SBS防穿刺防水卷材的使用，再到更進(jìn)一步的架空砌塊刷防水涂料，層層疊加，源頭上就杜絕滲漏隱患。雖然多重防水材料的運(yùn)用，增加了前期成本，卻規(guī)避了未來(lái)可能面臨的反復(fù)維修之痛，做到防患于未然。

為了更好地排水，江山萬(wàn)里構(gòu)建了四重排水體系：

· 第一重，架空設(shè)計(jì)：空中院落地面鋪裝整體采用架空設(shè)計(jì)，有效疏導(dǎo)面層積水；

· 第二重，使用大口徑地漏：地漏配置DN75排水管，大口徑設(shè)計(jì)保證地漏排水的順暢，減少堵塞的可能性；

· 第三重，采用全降板結(jié)構(gòu)：全降板結(jié)構(gòu)便于形成科學(xué)合理的排水坡度，使排水更加順暢無(wú)阻；

· 第四重，設(shè)置檢修井：靠近設(shè)備及地漏處設(shè)置檢修井，為后續(xù)的檢修和排水疏通提供便利。

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四重體系協(xié)同作用，環(huán)環(huán)相扣，即便面對(duì)浙江多臺(tái)風(fēng)、多暴雨的惡劣氣候條件，也能有效防止積水倒灌，為露臺(tái)的穩(wěn)定使用提供堅(jiān)實(shí)保障。

融合視覺(jué)遮擋與物理隔離，化解“隱私之尬”

“空中院落”的私密性，是四代宅難以回避的敏感議題。樓上住戶俯瞰樓下露臺(tái)、左右鄰居視線交錯(cuò)，如何在保證通透感的同時(shí)兼顧隱私，成為購(gòu)房者最為關(guān)切的痛點(diǎn)之一。

面對(duì)這一痛點(diǎn)，江山萬(wàn)里的做法是，將問(wèn)題前置至設(shè)計(jì)階段做系統(tǒng)性考量，并采取“組合拳”打法。

針對(duì)左右對(duì)視問(wèn)題，巧妙地用軟性綠化替代常規(guī)的硬性圍欄，在露臺(tái)邊界處，由景觀團(tuán)隊(duì)提前栽植高度達(dá)標(biāo)的大樹(shù)，而非交由業(yè)主后期隨意布置。這一設(shè)計(jì)在源頭即限定了視線交叉的可能性，使露臺(tái)既保有邊界感，又不失通透性。

針對(duì)上下對(duì)視問(wèn)題，在露臺(tái)邊界設(shè)置綠化隔絕一定視線干擾的同時(shí)，也賦予了業(yè)主一定的自主調(diào)控權(quán)限。上層住戶可通過(guò)控制半模糊智能幕簾來(lái)提升隱私性，若將幕簾下降，幕簾下半部分模糊的設(shè)計(jì)，可有效阻隔下層住戶的視線干擾；下層住戶則可通過(guò)調(diào)控600mm進(jìn)深立面挑板，實(shí)現(xiàn)與上層的視線隔離。這種雙層調(diào)控機(jī)制，如同為隱私保護(hù)加上了一把“智能鎖”，入住之后，業(yè)主能夠根據(jù)自身需求靈活調(diào)整。

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提供全周期專業(yè)養(yǎng)護(hù)服務(wù)，破解“養(yǎng)護(hù)之困”

樣板間中繁花似錦的露臺(tái)，交付后如何延續(xù)？這既是購(gòu)房者普遍存在的疑慮，也是露臺(tái)打造的核心難點(diǎn)。為此，江山萬(wàn)里從團(tuán)隊(duì)建設(shè)和技術(shù)支撐兩個(gè)維度出發(fā)，著力從根本上破解“無(wú)人打理”的難題。

一方面，配備專業(yè)化景觀團(tuán)隊(duì)，與旗下普羅物業(yè)協(xié)同，為業(yè)主提供專屬養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。該計(jì)劃涵蓋月度深養(yǎng)與季節(jié)時(shí)序養(yǎng)護(hù)兩大模塊，全面覆蓋土壤改良、植物選擇、日常修剪等全流程環(huán)節(jié)。

尤其值得一提的是，在土壤改良層面，團(tuán)隊(duì)結(jié)合寧波的氣候環(huán)境特征，專門自研了一款輕質(zhì)覆土，這款覆土既從源頭上防范了蟲害滋生，也為空中種植提供了肥沃、健康的土壤環(huán)境。

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另一方面，除了專業(yè)養(yǎng)護(hù)團(tuán)隊(duì)的加持，江山萬(wàn)里還構(gòu)建了包含智慧燈光、智慧水循環(huán)、智慧滴灌在內(nèi)的智慧滋養(yǎng)體系，進(jìn)一步為“空中院落”的后期養(yǎng)護(hù)提供強(qiáng)大的技術(shù)支撐：

以智慧滴灌為例，根據(jù)空中院落不同主題造景，提前預(yù)埋植被滴灌管道，實(shí)現(xiàn)自動(dòng)綠化微噴灌、滴灌，猶如為植物安裝了一套精準(zhǔn)的“供水系統(tǒng)”；智慧水循環(huán)則可智能控制啟停，并設(shè)置“液位控制”，實(shí)現(xiàn)水系自動(dòng)補(bǔ)水運(yùn)行。

通過(guò)專屬養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及智慧滋養(yǎng)體系的雙重保障，蚊蟲滋生等生態(tài)“副作用”也得到了有效控制，顯著增強(qiáng)了庭院生態(tài)系統(tǒng)的可持續(xù)性。

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當(dāng)然，這套高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)護(hù)服務(wù)必然需要一定的成本投入，這意味著業(yè)主需要支付較高的物業(yè)費(fèi)。據(jù)了解，明湖之心·半島戶型面積段約為256-662㎡，面積越大，需要養(yǎng)護(hù)的庭院面積越多。為此，項(xiàng)目設(shè)置了梯度物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，分別為約8.8元/㎡/月、12元/㎡/月、15元/㎡/月三檔。

盡管物業(yè)費(fèi)相對(duì)較高，但完善的高標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)護(hù)服務(wù)體系，也成為吸引高凈值客群、支撐產(chǎn)品高溢價(jià)的關(guān)鍵要素。以明湖之心·半島為例，項(xiàng)目256㎡戶型單價(jià)約4-6萬(wàn)，392㎡戶型單價(jià)為5-7萬(wàn)，662㎡戶型單價(jià)則在7-9萬(wàn)左右，戶型面積越大，單價(jià)越高，溢價(jià)能力與養(yǎng)護(hù)服務(wù)體系深度綁定。

類似做法在江山萬(wàn)里打造的明湖悅府項(xiàng)目中亦有體現(xiàn)。明湖悅府為限價(jià)項(xiàng)目，含基礎(chǔ)裝修在內(nèi)，限價(jià)約為43000元/㎡，但其中450㎡配空中露臺(tái)庭院的產(chǎn)品，實(shí)際的銷售單價(jià)近7萬(wàn)元/㎡，最高的一套單價(jià)達(dá)9萬(wàn)+/㎡，總價(jià)超6000多萬(wàn)元，充分印證了系統(tǒng)性養(yǎng)護(hù)服務(wù)對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)質(zhì)性提升。

防水排水是露臺(tái)長(zhǎng)久使用的底線保障，隱私設(shè)計(jì)是衡量居住舒適度的關(guān)鍵尺度，而全周期的專業(yè)養(yǎng)護(hù)，則是決定露臺(tái)能否真正“活”下去、煥發(fā)出持久生命力的核心變量。解決其一或其二，都不足以支撐空中院落的真正落地。唯有像江山萬(wàn)里這樣，從植物、土壤的選擇，到排水與隱私問(wèn)題的解決，再到后續(xù)服務(wù)的跟進(jìn)，形成一套既細(xì)膩有顆粒度，又自成體系的系統(tǒng)方案，方能讓四代宅的空中院落從理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

Part 2

體系化能力如何煉成？

顯然，江山萬(wàn)里將四代宅露臺(tái)痛點(diǎn)“一網(wǎng)打盡”的系統(tǒng)化解決方案，為行業(yè)提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)和思路。那么，在當(dāng)前眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛布局四代宅的背景下，為何江山萬(wàn)里能夠使四代宅的空中院落從概念走向日常？

經(jīng)過(guò)深入觀察和調(diào)研，我們認(rèn)為，江山萬(wàn)里之所以能成功施行這套體系化解決方案，在于其所具備的體系化能力，這種能力并非一蹴而就，而是源于三個(gè)層面的長(zhǎng)期積累。

首先，自主掌控的全產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵。

從地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑總包/鋼結(jié)構(gòu)生產(chǎn)安裝、PC預(yù)制生產(chǎn)/新材料研發(fā)，到精裝修/景觀施工，從物業(yè)管理、商業(yè)運(yùn)營(yíng)到生活配套運(yùn)營(yíng)，江山萬(wàn)里已經(jīng)形成完善的全產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)“開(kāi)發(fā)-服務(wù)-生活”各環(huán)節(jié)的自主掌控，這不僅有利于全流程品質(zhì)把控，也體現(xiàn)了長(zhǎng)期主義的發(fā)展導(dǎo)向。

尤其是自有的專業(yè)園藝公司和優(yōu)質(zhì)口碑的物業(yè)公司，為四代宅露臺(tái)的體系化服務(wù)提供了底層支撐。園藝公司能根據(jù)不同的氣候條件和植物特性，為露臺(tái)選擇適宜的植物品種，并制定科學(xué)的養(yǎng)護(hù)方案等；物業(yè)公司則能及時(shí)響應(yīng)業(yè)主需求，提供貼心周到的服務(wù)。

值得一提的是，在物業(yè)管理方面，江山萬(wàn)里也有自己的特色。 早在2014年，旗下普羅物業(yè)便摒棄傳統(tǒng)的包干制，在寧波率先全面推行“酬金制”物業(yè)模式 。該物業(yè)模式下，物業(yè)只收取8%的管理費(fèi)，其余收入全部用于小區(qū)運(yùn)營(yíng)，且相關(guān)收支向全體業(yè)主公布。透明的酬金制運(yùn)行機(jī)制，有效解決了業(yè)主與物業(yè)之間的互信問(wèn)題。

其次，豐富的經(jīng)驗(yàn)積淀是基礎(chǔ)。

扎根寧波發(fā)展的江山萬(wàn)里，專注于高端改善產(chǎn)品的打造，對(duì)于四代宅空中院落的探索與研發(fā)，始于2021年。上文提到的明湖悅府450㎡空中院落產(chǎn)品，不僅是寧波首座空中院落，也是江山萬(wàn)里實(shí)踐空中院落的起點(diǎn)。

此后四年，江山萬(wàn)里持續(xù)深耕這一產(chǎn)品類型，陸續(xù)在SKY CASA 、玖洲、玖曜、明湖之心·星洲項(xiàng)目開(kāi)展實(shí)踐與探索。在此過(guò)程中，與露臺(tái)相關(guān)的基礎(chǔ)綠化、覆土層種植、灌溉、防排水等內(nèi)容和技術(shù)不斷成熟，實(shí)現(xiàn)了快速迭代。

實(shí)景圖展示（左為玖洲，右為玖曜）

再到如今的明湖之心·半島，五年六座空中院落的積淀，讓經(jīng)驗(yàn)得以有效復(fù)制與放大，半島項(xiàng)目也因此成為一系列實(shí)踐積累的集大成者，充分顯露出江山萬(wàn)里在空中院落研發(fā)上的體系化運(yùn)作能力。

最后，強(qiáng)大的品牌號(hào)召力是保障。

在寧波市場(chǎng)，江山萬(wàn)里擁有極高的品牌信任度。數(shù)據(jù)是有力的佐證：

2025年，江山萬(wàn)里憑借玖洲、玖曜、明湖之心·星洲等項(xiàng)目的銷售表現(xiàn)，一舉斬獲寧波樓市流量、權(quán)益、全口徑銷售的三榜TOP1。在浙江全省高端產(chǎn)品迭出的背景下，玖曜與明湖之心·星洲雙雙躋身浙江省商品住宅銷售金額TOP20，其中，星洲以超63億元的銷售額位居TOP2。進(jìn)入2026年，半島項(xiàng)目延續(xù)強(qiáng)勁勢(shì)頭，成功拿下2026年一季度寧波樓市的銷售冠軍。

可見(jiàn)，優(yōu)質(zhì)的品牌口碑，讓購(gòu)房者對(duì)江山萬(wàn)里的產(chǎn)品充滿信心，愿意為其高品質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)支付更高的價(jià)格。同時(shí)，強(qiáng)大的品牌號(hào)召力也為企業(yè)吸引了大量的優(yōu)秀人才和合作伙伴，為持續(xù)發(fā)展提供了有力支持。

正是在上述三股合力的共同作用之下，面對(duì)“如何讓露臺(tái)不淪為雞肋”的行業(yè)難題時(shí)，江山萬(wàn)里才能給出自己的答案：

將防水、隱私、養(yǎng)護(hù)等看似離散的痛點(diǎn)，納入統(tǒng)一的體系化框架中“拆解—優(yōu)化—固化”，成功將四代宅露臺(tái)轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的價(jià)值錨點(diǎn)，也將曾經(jīng)的營(yíng)銷噱頭，淬煉為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

Part 3

啟 示

最后，回顧江山萬(wàn)里的一系列實(shí)踐，會(huì)發(fā)現(xiàn)，其也為行業(yè)的四代宅建設(shè)提供了三點(diǎn)具有普適性的啟示：

第一，落地需要強(qiáng)大的交付力做后盾 �？雌饋�(lái)很美的露臺(tái)，落地呈現(xiàn)較為復(fù)雜，涉及品質(zhì)兌現(xiàn)、細(xì)節(jié)研磨、客戶體驗(yàn)等多個(gè)維度。如從防水體系到智能灌溉，從植物選型到養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，每一個(gè)環(huán)節(jié)的“不降級(jí)、不走樣”，都依賴強(qiáng)大的交付力作為保障。

第二，良好的運(yùn)維需要較高的物業(yè)費(fèi)做依托 。四代宅露臺(tái)的長(zhǎng)期生命力，依賴專業(yè)的景觀養(yǎng)護(hù)、智慧系統(tǒng)的穩(wěn)定運(yùn)行與持續(xù)的服務(wù)投入，而這些都離不開(kāi)與之匹配的物業(yè)費(fèi)保障，唯有形成“優(yōu)質(zhì)服務(wù)-合理收費(fèi)-更好運(yùn)維”的正向循環(huán)，才能讓露臺(tái)之美歷久彌新。

第三，充分掌握客戶需求、捕捉客戶敏感點(diǎn)是核心所在 。養(yǎng)護(hù)之困、結(jié)構(gòu)之憂、隱私之尬......這些關(guān)乎居住體驗(yàn)的深層痛點(diǎn)，只有真正讀懂客戶，并給出合理的系統(tǒng)性解決方案，才能讓露臺(tái)從“贈(zèng)品”升維為真正的產(chǎn)品“價(jià)值點(diǎn)”。

四代宅的空中院落，承載的是都市人對(duì)自然棲居的向往，考驗(yàn)的卻是開(kāi)發(fā)企業(yè)從產(chǎn)品思維向服務(wù)思維、從單點(diǎn)突破向系統(tǒng)能力的躍遷。

江山萬(wàn)里的實(shí)踐，在為行業(yè)四代宅建設(shè)提供經(jīng)驗(yàn)與啟示的同時(shí)，也印證了一個(gè)核心命題：與其在營(yíng)銷端制造曇花一現(xiàn)的亮點(diǎn)，不如在能力端構(gòu)建可持續(xù)的底盤——這既是江山萬(wàn)里用五年六座空中院落給出的答案，也是其樣本意義之所在。

【以上內(nèi)容僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)�！�