《經(jīng)濟(jì)日報》圍繞規(guī)劃發(fā)的那篇深度報道，里面提到一個數(shù)字：未來五年，全國城市更新的總投資規(guī)模將達(dá)到20萬億元。

2025年一整年全國住宅開發(fā)投資也就六萬億出頭，等于這筆錢頂?shù)蒙先耆珖w房子的總花銷。平攤到每年，就是近4萬億的持續(xù)投入。而往大了講一句：人類城市發(fā)展搞了幾千年，從來沒有哪個國家在這么短的周期內(nèi)，對存量城市投入過如此體量的資金去做系統(tǒng)性翻新。

投入最重的一塊是地下管網(wǎng)。全國需要改造的各類管網(wǎng)加在一起有77萬公里，其中燃?xì)夤芫W(wǎng)20萬公里、排水管網(wǎng)17.5萬公里、供水管網(wǎng)17.5萬公里，再加上污水和供熱管網(wǎng)，總造價輕松超過5萬億。

這些東西埋在地底下，平時誰也看不見，可一旦出了問題就是要命的事。北京核心區(qū)做完老舊供水管網(wǎng)改造之后，漏損率從18%直接壓到10%以下，一年省下來的水超過千萬噸。

而且規(guī)劃明確了11.5萬個老舊小區(qū)要動，50萬套C級和D級危舊房要治理，養(yǎng)老、托幼、停車、充電這些長期欠賬的配套設(shè)施要一并補(bǔ)上。

廣州在這方面算走得比較早的，累計完成了1200多個老舊小區(qū)改造，裝電梯、理管線、增車位，做完之后周邊二手房價格普遍漲了一兩成。南京石榴新村更干脆，282套危房直接原址拆了重建，居民回遷住新房，安全隱患和居住品質(zhì)一把解決。

從行業(yè)角度看，過去干房地產(chǎn)開發(fā)，流程相對固定，比的是誰拿地快、誰敢加杠桿、誰回款猛。城市更新完全是另一套打法。每個項目碰到的情況都不一樣，地下管線走向不明、老樓結(jié)構(gòu)檔案缺失、居民一百戶有一百個想法，粗放施工的那套邏輯在這里根本走不通。

但新房市場卷得厲害，壓價壓到骨頭里了，而城市更新因?yàn)榧夹g(shù)門檻高、復(fù)雜度大，甲方反而愿意為專業(yè)能力付合理的錢。過去工地上的項目經(jīng)理更多是執(zhí)行指令，現(xiàn)在要面對管線遷改、結(jié)構(gòu)變更、居民協(xié)調(diào)這些一個接一個的突發(fā)狀況，雖然辛苦得多，但積攢下來的全是不可復(fù)制的硬本事。

政策層面的資金托底也比以前穩(wěn)當(dāng)?shù)枚�。中央預(yù)算內(nèi)投資、地方專項債、超長期特別國債都在往城市更新上傾斜，2024年光管網(wǎng)改造的資金投入就超過了4250億元。

把視線拉遠(yuǎn)一點(diǎn)看，二戰(zhàn)后的歐洲搞過大規(guī)模城市重建，英國的城市再生計劃前后持續(xù)了幾十年，日本經(jīng)濟(jì)泡沫之后也啟動過都市再生項目。但這些案例和中國這一輪更新在數(shù)量級上根本不在一個層面，20萬億人民幣折成美元大約是2.7萬億，僅僅五年一個周期的投入量就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了英國幾十年累積的更新資金。而且中國是在城鎮(zhèn)化仍有上升空間的階段主動出手做系統(tǒng)升級，和日本當(dāng)年在長期低迷中被動修補(bǔ)有著本質(zhì)差異。

回頭再看這個20萬億的數(shù)字，這筆錢最終會變成你家樓下重新鋪設(shè)的燃?xì)夤艿�，會變成小區(qū)里新加裝的電梯和充電樁，會變成你每天走過的那條不再逢雨必澇的馬路。

增量狂飆的年代確實(shí)結(jié)束了，但存量精耕的窗口才剛剛打開。