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4月24日，財政部、國家發(fā)改委發(fā)文擴大地方政府專項債項目“自審自發(fā)”試點范圍，新增河北省（由河北雄安新區(qū)擴大至全�。⒔魇�、湖北省、重慶市四個省市，至此試點地區(qū)擴大至14個省市（詳見下表）。

本次專項債“自審自發(fā)”試點擴容，核心是下放審批權限、縮短發(fā)債周期、加快專項債資金落地，對于房地產來說，地方政府專項債資金重點投向城市更新、保障性住房、土地儲備等領域，政策落地將對試點省市的房地產形成利好，特別是利好盤活存量，有助于改善市場供求關系。

【中指解讀】

試點地區(qū)地方專項債發(fā)行節(jié)奏將明顯加快

2024年底，《國務院辦公廳關于優(yōu)化完善地方政府專項債券管理機制的意見》（國辦發(fā)〔2024〕52號）發(fā)布，開展專項債券項目“自審自發(fā)”試點，明確了11個試點地區(qū)名單，側重部分管理基礎好的省份以及承擔國家重大戰(zhàn)略的地區(qū)，支持經濟大省發(fā)揮挑大梁作用。

“自審自發(fā)”試點地區(qū)的專項債項目報經省級政府審核批準后不再報國家發(fā)改委、財政部審核，可立即組織發(fā)行專項債券，項目清單同步報國家發(fā)改委、財政部備案即可，專項債券項目審核權限下放大幅縮短了專項債發(fā)行周期，地方專項債發(fā)行節(jié)奏也更靈活，本次試點擴圍后，預計河北省、江西省、湖北省、重慶市地方政府專項債發(fā)行節(jié)奏將加快，資金也有望更快落地。

下圖為2025年以來專項債“自審自發(fā)”試點地區(qū)與非試點地區(qū)發(fā)行專項債收購存量閑置土地的節(jié)奏對比圖，非試點地區(qū)發(fā)行時間明顯晚于試點地區(qū)。

圖：2025年以來專項債“自審自發(fā)”試點地區(qū)與非試點地區(qū)發(fā)行專項債收購存量閑置土地的節(jié)奏對比

數據來源：

專項債支持城市更新、盤活存量的力度將加大，直接利好試點省市房地產發(fā)展

對于房地產來說，城市更新、保障性住房、收購存量土地和存量商品房是地方政府專項債重點支持方向，根據中指監(jiān)測，近兩年房地產相關的專項債券發(fā)行規(guī)模逐步增加，在新增地方政府專項債券中的占比也明顯走高（詳見專題）。

根據中指不完全統(tǒng)計，2025年二季度以來，在新增地方政府專項債中，投向房地產相關領域的專項債券季度發(fā)行均超2000億元；2026年一季度，房地產相關專項債券發(fā)行2250億元，同比增長42%。各省市中，專項債“自審自發(fā)”試點地區(qū)發(fā)行規(guī)模相對更大。

表：2025年以來房地產相關新增專項債券發(fā)行規(guī)模TOP15省市（億元）

數據來源：

收購存量商品房方面，根據中指不完全統(tǒng)計，截至4月24日，全國各地已發(fā)超60億元專項債券用于收購存量商品房，其中此前“自審自發(fā)”試點地區(qū)合計發(fā)行接近60億元，約占總發(fā)行規(guī)模的91%，涉及浙江、廣東、湖南、四川、山東等省份。

收回收購存量閑置土地方面，根據中指不完全統(tǒng)計，截至4月24日，全國各地公示擬使用專項債收回收購存量閑置土地的數量約6000宗，總面積超3.1億平方米，總金額接近8000億元，其中已經發(fā)行的專項債超3650億元，“自審自發(fā)”試點地區(qū)合計發(fā)行2586億元，約占發(fā)行規(guī)模的71%，2026年以來相關專項債券累計發(fā)行超610億元，均為此前“自審自發(fā)”試點地區(qū)。當前，河北省、江西省、湖北省、重慶市擬使用專項債收購存量閑置土地中未發(fā)行專項債的規(guī)模普遍在200億元以上，本次政策落地后，四省市收地的節(jié)奏或將加快，有望進一步改善房地產市場供求關系。

在收購過程中，為了更好地激活市場，更大發(fā)揮專項債的資金效能，建議地方以增量價值為原則進行收購，豐富被收購主體，加大對非地方國資的支持力度，如設定地方國資與非地方國資的比例為1:1，促進形成有效循環(huán)；收購價格以土地出讓時的起拍價作為收購價格的重要參考。另外，要充分發(fā)揮省內的統(tǒng)籌作用，專項債額度傾向于房地產市場相對較好的地區(qū)，也有利于真正優(yōu)化供給，高效利用資源。

表：2025年以來擬使用專項債收購存量土地的TOP15省市

數據來源：

針對城市更新，根據中指不完全統(tǒng)計，在房地產相關專項債中，2025年，各地城市更新相關專項債券發(fā)行超3500億元，同比小幅增長2%，2026年一季度，城市更新相關專項債券發(fā)行接近1200億元，已達去年全年的三分之一，同比增長7%，可見專項債對于城市更新的支持力度也在加大，本次“自審自發(fā)”試點范圍擴大，預計也將加速試點地區(qū)城市更新相關專項債資金的落地節(jié)奏，加速推進城市更新。

基于現(xiàn)有的理論和實踐經驗，中指研究院能夠為各地政府、廣大城市更新服務商提供“十五五”城市更新業(yè)務專項規(guī)劃研究、城市更新發(fā)展調研報告、城市更新評價指數研究、城市/企業(yè)城市更新發(fā)展報告/白皮書、城市更新企業(yè)對標研究、城市更新月度/季度/年度報告、城市更新項目測評等服務。

整體來看，本次專項債“自審自發(fā)”試點擴容，核心是下放審批權限、縮短發(fā)債周期、加快資金落地，對于房地產來說，地方政府專項債資金重點投向城市更新、保障性住房、土地儲備等領域，政策落地將對試點省市的房地產形成利好，一方面，專項債低成本資金收購存量商品房轉為保障性住房、收購存量閑置土地，將加速樓市去庫存、盤活存量資產，若地方政府以增量價值為原則進行收購，豐富收購主體，或將進一步激活市場；另一方面，也將加快城市更新長期、低成本資金落位，助推擴大有效投資，完善配套等一系列舉措也會對房地產產生間接利好。未來，專項債“自審自發(fā)”試點地區(qū)房地產相關項目的儲備速度也有望加快，房企應積極把握此次政策機遇，加快盤活存量商品房和閑置土地，實現(xiàn)資金回籠；同時積極探索布局城市更新等政策支持領域，獲取核心優(yōu)質資源。

中指研究院長期跟蹤中央及全國各地房地產相關政策，持續(xù)為政府部門和企業(yè)提供政策監(jiān)測服務，為各地政府完善房地產政策工具箱提供參考借鑒，同時幫助企業(yè)跟蹤政策變化，更好地把握政策窗口，。

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