2026年一季度收官，12只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs一季報已全部披露完畢。身處消費溫和復(fù)蘇、實體商業(yè)全面進入存量提質(zhì)的行業(yè)周期中，消費REITs整體經(jīng)營保持穩(wěn)健，但內(nèi)部差距持續(xù)拉大。

賽道之內(nèi)分化顯著：部分奧萊項目與核心商圈購物中心，憑借穩(wěn)定客流與強勁終端銷售實現(xiàn)業(yè)績穩(wěn)步抬升；部分存量商場受主力店撤離、品牌迭代調(diào)整影響，短期經(jīng)營承壓；而農(nóng)貿(mào)市場、社區(qū)商業(yè)等剛需業(yè)態(tài)，則依靠穩(wěn)定租賃需求，守住現(xiàn)金流基本盤。

消費REITs早已告別單純靠地段紅利躺贏的階段，賽道競爭邏輯徹底切換。當(dāng)下，精細化運營能力、客流吸納水平與終端消費轉(zhuǎn)化能力，才是決定項目長期價值的核心變量。

■板塊全景：整體穩(wěn)健，內(nèi)部分化

截至2026年3月末，A股上市消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs共計12只，業(yè)態(tài)覆蓋城市核心購物中心、奧特萊斯、社區(qū)商業(yè)及農(nóng)貿(mào)市場等多元場景，也是當(dāng)前公募REITs板塊中信息透明度高、現(xiàn)金流穩(wěn)定性較強的細分賽道。

結(jié)合睿思網(wǎng)梳理統(tǒng)計數(shù)據(jù)，12只消費REITs一季度合計實現(xiàn)營收95217萬元，頭部單項目營收突破2億元大關(guān)。板塊經(jīng)營現(xiàn)金流全部錄得正向流入，合計規(guī)模達到45064萬元，整體現(xiàn)金儲備充足，安全墊扎實。與此同時，所有產(chǎn)品可供分配金額均為正值，板塊平均年化現(xiàn)金流分派率4.23%，長期配置價值凸顯。

運營層面，全板塊平均出租率維持96.5%高位運行，租金整體收繳率達98.8%，底層商業(yè)資產(chǎn)運營質(zhì)量穩(wěn)居全行業(yè)前列。綜合來看，消費REITs整體經(jīng)營韌性十足，但不同業(yè)態(tài)、不同城市能級的項目走勢截然不同：奧萊賽道增長動能突出，核心商圈項目平穩(wěn)運行，社區(qū)商業(yè)表現(xiàn)扎實，部分區(qū)域型商業(yè)則面臨調(diào)整壓力。

■ 財務(wù)透視：分層顯著，現(xiàn)金流為王

結(jié)合12只標(biāo)的一季報披露財務(wù)數(shù)據(jù)橫向?qū)Ρ炔浑y發(fā)現(xiàn)，板塊內(nèi)部營收規(guī)模、盈利質(zhì)量分化十分明顯。

（數(shù)據(jù)來源：各REITs2026年一季度報告；睿思網(wǎng)整理，單位：萬元）

收入維度呈現(xiàn)清晰梯隊化特征。營收8000萬元以上的第一梯隊，囊括華夏華潤、華夏大悅城、中金唯品會奧萊、中金印力消費、華夏首創(chuàng)奧萊五大項目，均布局一線及強二線城市核心地段，收入結(jié)構(gòu)多元，租金、物業(yè)服務(wù)費、商業(yè)多經(jīng)業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)力。

華安百聯(lián)、華夏凱德、中金綠發(fā)位列第二梯隊，單季營收集中在4000萬至6200萬元區(qū)間，多為地方標(biāo)桿型商業(yè)綜合體，經(jīng)營結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，抗區(qū)域波動能力較強。

華夏中海、華夏金茂、易方達華威、嘉實物美體量相對偏小，營收普遍低于3100萬元，以社區(qū)配套商業(yè)、便民農(nóng)貿(mào)市場為主，增長彈性有限，但剛需屬性加持下經(jīng)營波動更小。

從賬面利潤來看，凈利潤數(shù)據(jù)參考價值有限，容易受會計核算規(guī)則干擾。中金唯品會奧萊REIT當(dāng)期凈利潤小幅虧損，主要源于大額折舊攤銷與財務(wù)費用計提，剔除非經(jīng)營性因素后，項目經(jīng)營現(xiàn)金流2973萬元、可供分配金額4667萬元，實際經(jīng)營狀態(tài)保持健康。

華夏中海商業(yè)REIT賬面凈利潤僅66萬元，同樣是折舊攤銷、固定成本分攤導(dǎo)致賬面表現(xiàn)偏弱，項目出租率接近99%，租金收繳率穩(wěn)定在99.67%，真實經(jīng)營底盤十分穩(wěn)固。

盈利表現(xiàn)層面，華夏首創(chuàng)奧萊REIT、華夏華潤商業(yè)REIT領(lǐng)跑板塊，單季凈利潤分別達到2686萬元、2326萬元，現(xiàn)金流兌現(xiàn)能力與盈利穩(wěn)定性同步領(lǐng)先。

現(xiàn)金流與分紅能力，仍是衡量消費REITs價值的核心標(biāo)尺。華夏華潤憑借9903萬元經(jīng)營現(xiàn)金流領(lǐng)跑全板塊，成為名副其實的現(xiàn)金流標(biāo)桿；華夏大悅城、中金印力、易方達華威現(xiàn)金流表現(xiàn)同樣亮眼，單季經(jīng)營現(xiàn)金流均突破4300萬元。

分紅端，板塊年化分派率區(qū)間落在3.62%—5.36%，其中華夏首創(chuàng)奧萊、華夏凱德、華安百聯(lián)分紅收益表現(xiàn)靠前，為投資者提供持續(xù)、穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。

■運營角逐：四大指標(biāo)，定檔成色

底層商業(yè)資產(chǎn)的經(jīng)營成色，最終都會體現(xiàn)在常態(tài)化運營數(shù)據(jù)之上。出租率、租金單價、收繳效率、租賃周期四大核心維度，直觀拉開了12只消費REITs的長期差距。

（數(shù)據(jù)來源：各REITs2026年一季度報告；睿思網(wǎng)整理）

出租率方面，板塊整體空置風(fēng)險極低，一季度整體區(qū)間為93.78%—100%，平均水平超96.5%。中金唯品會奧萊實現(xiàn)滿租運營，資產(chǎn)稀缺性突出；華夏金茂、華夏中海、華夏華潤、華夏凱德出租率均維持98%以上，招商運營節(jié)奏穩(wěn)定。

部分項目出租率小幅回落屬于主動調(diào)整行為，華夏大悅城、中金印力為優(yōu)化品牌矩陣，主動進行鋪位汰換與業(yè)態(tài)升級，屬于短期陣痛換取長期價值；中金綠發(fā)出租率小幅下行，主要受原有主力超市門店解約影響，目前新品牌招商工作有序推進。

租金水平直接反映項目區(qū)位能級與消費承載力。唯品會奧萊、華夏華潤、華夏大悅城組成高租金第一梯隊，平均租金單價分別為460.71元/㎡/月、459元/㎡/月、389.79元/㎡/月，依托核心商圈流量與優(yōu)質(zhì)品牌組合，支撐起高租金收益。

華夏首創(chuàng)奧萊、華夏凱德、華安百聯(lián)、中金印力屬于區(qū)域流量型商業(yè)，租金區(qū)間穩(wěn)定在200至280元/㎡/月；華夏金茂、中金綠發(fā)、嘉實物美、易方達華威聚焦社區(qū)及民生服務(wù)，租金水平相對偏低，整體波動平緩。

租金收繳能力，是商業(yè)資產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定的關(guān)鍵保障。一季度共有8只項目實現(xiàn)租金100%全額收繳，涵蓋頭部奧萊、核心商場及民生類商業(yè)；其余項目收繳比例全部高于98%，商戶履約意愿普遍較強。整體來看，即便消費復(fù)蘇節(jié)奏偏緩，優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的回款能力依舊保持穩(wěn)健。

租賃周期結(jié)構(gòu)布局合理，長短搭配平衡收益穩(wěn)定性與調(diào)整靈活性。嘉實物美、易方達華威剩余租期分別達到6.15年、4.72年，長期租約提前鎖定未來多年收益，防御屬性拉滿；華夏金茂、華夏中海、中金綠發(fā)租期集中在3至3.9年，續(xù)約節(jié)奏平穩(wěn)，便于階段性優(yōu)化租賃條件；華夏首創(chuàng)奧萊、華安百聯(lián)租期相對較短，能夠緊跟市場變化靈活調(diào)整招商策略。

■ 風(fēng)險桎梏：經(jīng)營隱憂與擴募約束

品牌升級與業(yè)態(tài)調(diào)整，正在給不少項目帶來階段性經(jīng)營壓力。為拔高品牌層級、優(yōu)化消費體驗，大悅城、印力、綠發(fā)等項目持續(xù)推進場內(nèi)鋪位調(diào)整與主力店更替，短期不可避免出現(xiàn)空置周期拉長、收入增速放緩等問題。若后續(xù)優(yōu)質(zhì)品牌招商落地不及預(yù)期，客流修復(fù)節(jié)奏放緩，將會拉長業(yè)績修復(fù)周期，進而影響可供分配現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。

消費復(fù)蘇乏力背景下，商業(yè)經(jīng)營成本與收益的矛盾逐步凸顯。當(dāng)前零售、餐飲等線下實體商戶經(jīng)營承壓，對于租金上調(diào)的接受度持續(xù)降低，板塊整體租金增長進入瓶頸期。與此同時，商場物業(yè)運維、能源消耗、設(shè)備檢修、線下營銷等固定開支逐年走高，部分項目運營成本增速已經(jīng)超過營收增速。租金增收遇阻、剛性成本上行雙向擠壓，進一步壓縮項目盈利空間。

資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一化問題，仍是消費REITs普遍存在的短板。12只上市產(chǎn)品大多為單項目、單城市布局，經(jīng)營表現(xiàn)高度綁定所在商圈活力與地方消費水平，缺乏跨區(qū)域、多業(yè)態(tài)的風(fēng)險對沖機制。一旦區(qū)域消費走弱、商圈競爭力下滑，或是周邊新增商業(yè)項目分流客流，單一資產(chǎn)很難通過組合運營平滑經(jīng)營波動，長期抗風(fēng)險能力偏弱。

擴募作為REITs規(guī)?；l(fā)展的重要路徑，在消費板塊落地節(jié)奏相對偏緩。從一季報披露信息來看，全板塊僅有華夏華潤商業(yè)REIT落地實質(zhì)性擴募動作，其余11只標(biāo)的均明確報告期內(nèi)無擴募相關(guān)安排，行業(yè)擴容進度不及市場預(yù)期。

華夏華潤商業(yè)REIT目前處于二次擴募關(guān)鍵階段，計劃整合昆山、杭州、沈陽、淄博等多座萬象系商業(yè)項目，其中昆山萬象匯相關(guān)材料已進入交易所問詢階段，后續(xù)還需經(jīng)過多層審批與持有人審議，整體落地周期較長，存在一定不確定性。

放眼整個消費賽道，優(yōu)質(zhì)存量商業(yè)資產(chǎn)稀缺、收購估值偏高、跨項目運營管理難度大等現(xiàn)實問題，階段性制約消費板塊擴募落地節(jié)奏。短期內(nèi)，多數(shù)消費REITs仍將維持單一資產(chǎn)運營模式，結(jié)構(gòu)性短板難以快速改善。

■ 標(biāo)的速覽：12只消費REITs一季報亮點

1.華夏華潤商業(yè)REIT：收入、經(jīng)營現(xiàn)金流、可供分配金額均居板塊第一；出租率98.37%高位穩(wěn)定，租金收繳率100%；平均租金單價459元/㎡/月，同比+9.02%，創(chuàng)歷史新高。

2.華夏大悅城商業(yè)REIT：主動品牌調(diào)改成效顯著，銷售額同比+24%，客流同比+16%；平均租金389.79元/㎡/月，同比+7.23%；出租率96.13%，租戶集中度低、收入分散安全。

3.中金唯品會奧萊REIT：出租率100%、租金收繳率100%；銷售額同比+21.93%，客流同比+6.58%，新增會員同比+23.38%；寧波地鐵6號線開通利好持續(xù)釋放。

4.中金印力消費REIT：核心區(qū)主動調(diào)改，會員活躍度同比+14.6%，會員消費占比同比+8.6%；平均租金277.09元/㎡/月，同比+5.35%；出租率階段性回落，預(yù)計二季度重回98%以上。

5.華夏首創(chuàng)奧萊REIT：年化現(xiàn)金流分派率5.36%，位列全板塊第一；出租率97.73%，租金收繳率100%；季節(jié)性消費驅(qū)動強勁，收入與分紅兌現(xiàn)度高。

6.華安百聯(lián)消費REIT：出租率95.16%、租金收繳率100%，經(jīng)營基本面穩(wěn)健；租賃面積與多元化業(yè)務(wù)同步拓展，收入結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，分紅表現(xiàn)穩(wěn)定。

7.華夏凱德商業(yè)REIT：出租率98.04%高位運行；旗下多項目會員數(shù)同比雙位數(shù)增長；運營均衡、現(xiàn)金流扎實，年化分派率4.76%，具備配置吸引力。

8.中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT：租金收繳率100%，回款無憂；主力店調(diào)整平穩(wěn)推進，已鎖定新入駐品牌；出租率97.15%，經(jīng)營過渡有序、風(fēng)險可控。

9.華夏中海商業(yè)REIT：出租率98.88%，租金收繳率99.67%；底層資產(chǎn)運營成熟、租戶履約能力強，現(xiàn)金流與收益具備高穩(wěn)定性。

10.華夏金茂商業(yè)REIT：出租率99.22%，接近滿租；廣告及多經(jīng)收入優(yōu)化明顯，EBITDA同比改善；收繳率99.32%，資產(chǎn)質(zhì)量與運營效率持續(xù)提升。

11.易方達華威市場REIT：農(nóng)貿(mào)市場剛需屬性突出，出租率同比提升6.92pct至93.78%；營收同比+22.74%；經(jīng)營現(xiàn)金流優(yōu)異，具備強防御性。

12.嘉實物美消費REIT：剩余租期6.15年，為全板塊最長，收益確定性高；出租率94.30%，租金收繳率99.52%；長租約結(jié)構(gòu)筑牢穩(wěn)健底盤。

■ 結(jié)語：精細運營，穿越周期

2025年12月31日，證監(jiān)會正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點，國內(nèi)公募REITs市場，正式邁入“基礎(chǔ)設(shè)施+商業(yè)不動產(chǎn)”雙輪驅(qū)動的全新發(fā)展階段。截至2026年4月23日，全市場累計申報17只商業(yè)不動產(chǎn)REITs，合計擬發(fā)行規(guī)模突破600億元。

賽道業(yè)態(tài)豐富多元，覆蓋購物中心、奧特萊斯、酒店、社區(qū)商業(yè)、辦公等多種類型，國資、民企、外資多方市場主體共同參與，行業(yè)規(guī)?；瘮U容節(jié)奏加快。申報層面，上交所成為商業(yè)不動產(chǎn)REITs主要受理平臺，行業(yè)常態(tài)化發(fā)行時代全面到來。

在監(jiān)管層持續(xù)拓寬商業(yè)不動產(chǎn)REITs發(fā)展空間的背景下，復(fù)盤12只已上市消費REITs一季度經(jīng)營表現(xiàn)，更能看清行業(yè)發(fā)展真實邏輯。如今商業(yè)地產(chǎn)告別野蠻生長，消費REITs也徹底脫離地段紅利時代，精細化運營、場景化打造、品質(zhì)化服務(wù)，成為資產(chǎn)穿越周期、穩(wěn)住長期價值的核心支撐。

從一季度整體表現(xiàn)來看，消費REITs板塊基本面韌性十足，核心運營指標(biāo)保持高位，現(xiàn)金回流與分紅能力扎實。但賽道內(nèi)部分化已成常態(tài)：奧萊業(yè)態(tài)憑借剛需消費優(yōu)勢領(lǐng)跑增長，核心商圈項目以短期調(diào)整換取長期升級，民生類商業(yè)平穩(wěn)運行，缺乏區(qū)位與運營優(yōu)勢的區(qū)域項目，經(jīng)營壓力逐步凸顯。

財務(wù)層面不難看出，簡單參考賬面利潤容易產(chǎn)生判斷偏差，結(jié)合現(xiàn)金流、可分配收益研判資產(chǎn)質(zhì)量，才更為客觀理性。運營端，四大核心數(shù)據(jù)持續(xù)拉開項目差距，主動求變的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷夯實競爭力，固守傳統(tǒng)模式的項目則增長乏力。

與此同時，行業(yè)長期發(fā)展仍面臨多重挑戰(zhàn)。品牌迭代帶來短期經(jīng)營波動、商戶承壓制約租金上漲、運營成本剛性增加、單一資產(chǎn)風(fēng)險集中，再加上消費REITs擴募落地緩慢，短期內(nèi)行業(yè)規(guī)?；?、多元化發(fā)展節(jié)奏受限。

隨著商業(yè)不動產(chǎn)REITs持續(xù)擴容，大量新增資產(chǎn)即將入市，行業(yè)競爭將會進一步加劇。消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)全面進入運營價值定價階段，未來項目之間的比拼，將集中在業(yè)態(tài)升級效率、客流運營能力、租金管控水平以及資產(chǎn)整合潛力之上。

對于市場參與者而言，唯有深耕精細化運營、持續(xù)優(yōu)化品牌結(jié)構(gòu)、穩(wěn)固現(xiàn)金流底盤，同時把握行業(yè)擴募整合機遇，才能在存量競爭與行業(yè)擴容并行的大環(huán)境下，持續(xù)穿越周期波動，長久保持穩(wěn)定的投資價值。

數(shù)據(jù)來源及免責(zé)說明：本文全部基礎(chǔ)信息均來自各基金管理人、上交所、深交所官方公開披露文件，包括12只消費 REITs一季報、臨時公告、擴募申報材料、招募說明書等；本文基于基于公開信息進行客觀分析與解讀，不構(gòu)成任何投資建議、投資分析意見或交易依據(jù)。市場有風(fēng)險，投資需謹慎。