01

一線城市房?jī)r(jià)全面上漲！

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布3月份70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，北上廣深四個(gè)一線城市新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比全部上漲。

圖源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

其中，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲了0.2%，這是2025年5月以來第一次轉(zhuǎn)成上漲；

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，結(jié)束了連續(xù)11個(gè)月的下跌。

對(duì)于全國(guó)樓市來講，一線城市一直都是風(fēng)向標(biāo)。它們穩(wěn)了，市場(chǎng)預(yù)期就會(huì)開始發(fā)生變化。

一線城市回暖，表面上看是價(jià)格上漲，背后其實(shí)還是成交先起來了。

上海3月二手房成交超過3.1萬套，創(chuàng)下近5年單月的最高紀(jì)錄；4月11日當(dāng)天成交了1632套。

北京3月二手房網(wǎng)簽19886套，是近15個(gè)月高點(diǎn)，300萬元以下房源成交占比達(dá)到66.3%。

廣州、深圳近期也都有成交回升和核心項(xiàng)目熱銷的表現(xiàn)。

圖源網(wǎng)絡(luò)

并且，這輪回暖和過去那種投機(jī)驅(qū)動(dòng)的市場(chǎng)不太一樣?，F(xiàn)在成交的主力，還是剛需和部分改善需求。

也就是說，當(dāng)價(jià)格調(diào)整到位之后，原本積壓的真實(shí)需求開始釋放了。

政策降低了門檻，市場(chǎng)情緒也比之前穩(wěn)定，所以一線城市先啟動(dòng)并不奇怪。

02

那一線回暖，對(duì)重慶意味著什么？

很多人會(huì)覺得，一線漲了是他們的事，重慶還是重慶。

但全國(guó)樓市過去很多輪變化，基本都是類似的路徑：一線先穩(wěn)，核心二線再跟，剩下的城市繼續(xù)分化。

回暖不一定會(huì)同步發(fā)生，但一線的變化會(huì)明顯影響市場(chǎng)預(yù)期。

也就是說，一線城市回暖，未必代表重慶馬上全面上漲，但至少會(huì)在一定程度上改變市場(chǎng)預(yù)期。這個(gè)判斷，對(duì)于重慶這種本身價(jià)格不算高、還經(jīng)歷了比較長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整期的城市來說，意義還是挺大的。

回到重慶本地來看，這輪的市場(chǎng)變化其實(shí)已經(jīng)比較直觀：

3月中心城區(qū)新房成交41萬方，環(huán)比翻倍；

圖源銘騰機(jī)構(gòu)

二手房成交量環(huán)比猛漲193.1%，達(dá)到近兩年的最高水平；

二手房?jī)r(jià)格環(huán)比小漲了0.1%，總算是結(jié)束了之前長(zhǎng)時(shí)間橫盤的情況。

這一次，重慶樓市可以說是跟一線城市同步啟動(dòng)了。

在這個(gè)階段，最要緊的其實(shí)不是漲了多少，而是量先上來。要只成交持續(xù)放量，價(jià)格才能慢慢穩(wěn)定下來，這才是市場(chǎng)修復(fù)的正常節(jié)奏。

而且重慶這輪回暖，有兩個(gè)特征比較明顯：

一個(gè)是剛需開始下場(chǎng)。

二手房成交當(dāng)中，100萬元以下房源成交面積占比達(dá)到59.35%，這就說明剛需依舊是市場(chǎng)最主要的支撐力量。

另外一個(gè)就是核心區(qū)和改善盤的價(jià)格表現(xiàn)明顯更強(qiáng)。

五里店板塊成交均價(jià)達(dá)到30296元/㎡，江北嘴約29504元/㎡，觀音橋約2.45萬元/㎡。一些改善和高端項(xiàng)目，去化也比市場(chǎng)想象中更好。

圖源克而瑞重慶

這說明重慶現(xiàn)在不是單純靠低價(jià)房撐場(chǎng)面，而是剛需、改善、高端這幾類需求都在慢慢恢復(fù)。

03

重慶為什么能回暖？

背后的原因，大致還是那幾條：

首先，置換鏈條開始恢復(fù)了。

剛需買二手房，改善客賣舊換新，只要這個(gè)鏈條能轉(zhuǎn)起來，新房和二手房之間就會(huì)形成聯(lián)動(dòng)。

其次，政策托底的力度不算小。

2月重慶出了穩(wěn)樓市“22條”，與此同時(shí)今年計(jì)劃收儲(chǔ)12000套商品房，這對(duì)去庫存和穩(wěn)定預(yù)期都有幫助。

圖源網(wǎng)絡(luò)

還有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，是庫存壓力在緩解。

截至2026年一季度末，重慶中心城區(qū)住宅預(yù)售存量約241萬方，去化周期僅有6.7個(gè)月。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

從市場(chǎng)角度看，這已經(jīng)是比較健康、甚至偏緊的水平了。庫存不再像前幾年那樣壓得人喘不過氣，市場(chǎng)自然會(huì)輕一些。

那這輪行情會(huì)有普漲嗎？

大概率不會(huì)！

這一點(diǎn)其實(shí)已經(jīng)越來越清楚了。無論是一線城市還是重慶，現(xiàn)在都不是過去那種普漲市場(chǎng)。

后面就算接著修復(fù)，也比較可能是核心區(qū)域、改善樓盤、流動(dòng)性強(qiáng)的產(chǎn)品表現(xiàn)更好，外圍區(qū)域和普通產(chǎn)品還是會(huì)有明顯差別。

重慶接下來大概也是這個(gè)節(jié)奏：

核心區(qū)更強(qiáng)，次核心跟著走，遠(yuǎn)郊板塊繼續(xù)看各自基本面。

市場(chǎng)會(huì)回暖，但不會(huì)平均分配到每個(gè)地方。

04

從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)來看，一線城市已經(jīng)先一步釋放出回暖的跡象，重慶本地的成交、價(jià)格、庫存也在同步改善。

這一輪變化不一定會(huì)比較猛烈，但方向已經(jīng)比前一段時(shí)間清楚不少了。

對(duì)重慶樓市來說，真正值得重視的，不是某一個(gè)樓盤賣得有多熱，而是市場(chǎng)底層幾個(gè)指標(biāo)已經(jīng)開始一起轉(zhuǎn)向了。

只要這種修復(fù)能夠延續(xù)下去，房?jī)r(jià)開始調(diào)頭向上已指日可待。