根據(jù)最新信息，華潤置地正在轉(zhuǎn)讓成都華潤萬象城項(xiàng)目，這是其資產(chǎn)優(yōu)化戰(zhàn)略的重要一步。

一、轉(zhuǎn)讓具體情況

2026年4月20日，華潤置地通過第三方產(chǎn)權(quán)交易平臺預(yù)披露轉(zhuǎn)讓華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)，該公司正是成都"地標(biāo)級"萬象城綜合體的運(yùn)營主體。

? 轉(zhuǎn)讓標(biāo)的：華潤置地（成都）發(fā)展有限公司100%股權(quán)

? 轉(zhuǎn)讓方：超智資源有限公司（隸屬于華潤置地）

? 批準(zhǔn)情況：2026年4月初已獲得華潤置地總部批準(zhǔn)

? 公司背景：該公司成立于2005年底，注冊地位于成都市成華區(qū)雙慶路6號，即成都萬象城所在地

二、成都萬象城項(xiàng)目概況

成都萬象城是華潤置地的重要核心資產(chǎn)，具有以下特點(diǎn)：

1. 項(xiàng)目歷史：成都萬象城于2012年5月11日開業(yè)，是華潤置地繼深圳、杭州、沈陽之后的第四座萬象城。項(xiàng)目總建筑面積約32萬平米，其中購物中心24.4萬平米，華潤大廈超高層甲級寫字樓7.4萬平米。

2. 設(shè)計(jì)特色：項(xiàng)目由世界排名第一的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)公司Callison操刀設(shè)計(jì)，斥資25億打造，首次在成都采用"退臺式"設(shè)計(jì)，考慮到了成都人喜歡戶外休閑的習(xí)慣。

3. 金融價(jià)值：2020年11月，華潤置地以成都萬象城為基礎(chǔ)資產(chǎn)在深交所成功發(fā)行首單CMBS產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模25.01億元，期限18年，優(yōu)先級票面利率為3.8%。當(dāng)時成都萬象城的評估值為54億元，2020年實(shí)現(xiàn)租金收入3.65億元。

三、轉(zhuǎn)讓背景與戰(zhàn)略考量

1. 華潤置地的整體業(yè)績壓力

2025年華潤置地面臨明顯的業(yè)績壓力：

? 前11個月累計(jì)合同銷售金額約1926億元，同比減少15.9%

? 總合同銷售建筑面積約754.5萬平方米，同比減少24.8%

? 雖然經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)租金收入增長13.2%，但開發(fā)業(yè)務(wù)"量價(jià)齊跌"的壓力顯著

2. 資產(chǎn)處置的連續(xù)性

此次轉(zhuǎn)讓并非孤立事件，而是華潤置地系統(tǒng)性資產(chǎn)優(yōu)化戰(zhàn)略的一部分：

? 2025年11月30日：華潤置地已掛牌轉(zhuǎn)讓貴陽萬象匯和西咸萬象城兩個項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓底價(jià)合計(jì)約20.78億元

? 交易條件：要求一次性付款，且受讓方需接受并繼續(xù)履行已簽署的《運(yùn)營管理服務(wù)協(xié)議》，這意味著華潤置地雖不再擁有項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，但仍保留運(yùn)營管理權(quán)

3. "變輕"戰(zhàn)略與資本運(yùn)作

華潤置地正在實(shí)施從"重資產(chǎn)持有"到"大資管循環(huán)"的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：

? Pre-REITs基金設(shè)立：2025年12月，華潤置地?cái)y手中信金石基金、華夏股權(quán)共同設(shè)立兩只合計(jì)規(guī)模30億元的購物中心私募股權(quán)投資基金

? 多層次金融化通道：構(gòu)建"Pre-REITs-公募REITs"多層次金融化通道，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值釋放與資本高效循環(huán)

? 資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型：將經(jīng)營性不動產(chǎn)和資產(chǎn)管理作為戰(zhàn)略重點(diǎn)，加速向"大資管"轉(zhuǎn)型，構(gòu)建"業(yè)績增長第二曲線"

四、成都市場的戰(zhàn)略調(diào)整

值得注意的是，華潤置地在轉(zhuǎn)讓成熟項(xiàng)目的同時，仍在成都進(jìn)行新的戰(zhàn)略布局：

1. 青羊區(qū)新項(xiàng)目落地

2026年3月26日，華潤置地以總價(jià)24.79億元成功競得青羊區(qū)蔡橋街道兩宗地塊：

? 宗地一：純住宅用地，約78.12畝

? 宗地二：商業(yè)用地，約73.83畝，將打造一座萬象系商業(yè)綜合體

? 項(xiàng)目定位：形成"商業(yè)定中心、住宅樹標(biāo)桿"的復(fù)合型開發(fā)模式

2. 新舊項(xiàng)目更替邏輯

此次轉(zhuǎn)讓與新建項(xiàng)目體現(xiàn)了華潤置地的資產(chǎn)輪動策略：

? 轉(zhuǎn)讓成熟資產(chǎn)：成都萬象城作為運(yùn)營超過14年的成熟項(xiàng)目，已實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化

? 投資新增長點(diǎn)：青羊區(qū)新項(xiàng)目位于地鐵9號線與13號線換乘站旁，交通優(yōu)勢明顯，區(qū)域消費(fèi)潛力強(qiáng)勁

? 保持市場影響力：通過新項(xiàng)目維持華潤在成都的商業(yè)版圖

五、行業(yè)背景與戰(zhàn)略意義

1. 房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整

在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的背景下，華潤置地的操作反映了行業(yè)趨勢：

? 現(xiàn)金流為王：在超過2800億債務(wù)的壓力下，華潤置地將"現(xiàn)金為王"作為戰(zhàn)略重點(diǎn)

? 資產(chǎn)優(yōu)化：通過出售成熟資產(chǎn)回籠資金，投資更有增長潛力的新項(xiàng)目

? 業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化：2025年華潤置地經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)利潤貢獻(xiàn)占比突破50%，收租及收費(fèi)型業(yè)務(wù)成為業(yè)績壓艙石

2. 對成都商業(yè)格局的影響

成都萬象城的轉(zhuǎn)讓可能對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響：

? 商業(yè)地標(biāo)易主：成都萬象城作為成都東部的商業(yè)地標(biāo)，其所有權(quán)變更可能改變區(qū)域商業(yè)競爭格局

? 運(yùn)營連續(xù)性：根據(jù)過往交易模式，華潤置地可能繼續(xù)保留項(xiàng)目的運(yùn)營管理權(quán)，確保品牌和服務(wù)連續(xù)性

? 資金再投資：轉(zhuǎn)讓所得資金可能用于青羊區(qū)新項(xiàng)目的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)資本的高效循環(huán)

六、總結(jié)

華潤置地轉(zhuǎn)讓成都萬象城是其系統(tǒng)性戰(zhàn)略調(diào)整的重要組成部分，體現(xiàn)了以下幾個核心邏輯：

1. 財(cái)務(wù)優(yōu)化：通過轉(zhuǎn)讓成熟資產(chǎn)回籠資金，改善現(xiàn)金流狀況，應(yīng)對業(yè)績下滑壓力

2. 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：從重資產(chǎn)持有向輕資產(chǎn)運(yùn)營和大資管模式轉(zhuǎn)型，構(gòu)建"投、融、建、管、退"的全流程資管能力

3. 資產(chǎn)輪動：出售價(jià)值已充分釋放的成熟項(xiàng)目，投資具有更高增長潛力的新項(xiàng)目

4. 區(qū)域調(diào)整：在成都市場進(jìn)行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，從傳統(tǒng)成熟區(qū)域向新興潛力區(qū)域轉(zhuǎn)移

此次轉(zhuǎn)讓不僅是一次簡單的資產(chǎn)處置，更是華潤置地在行業(yè)變革期主動求變的戰(zhàn)略體現(xiàn)。通過"賣舊買新"的資產(chǎn)輪動，華潤置地既保持了在成都市場的持續(xù)影響力，又實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)的優(yōu)化配置和資本的良性循環(huán)。對于成都商業(yè)市場而言，這意味著一個時代的結(jié)束和另一個時代的開始，華潤置地通過新的青羊萬象城項(xiàng)目，將繼續(xù)在成都商業(yè)格局中扮演重要角色。