上海八大商圈觀察

來源 · 贏商網(wǎng)（ID：winshang）

作者 · Echo

圖片來源 · 除標注外，圖片均由Echo拍攝

頭圖來源 · 北外灘國客中心官方小紅書

「編者按」：

上海商業(yè)的競爭版圖正在經(jīng)歷一場靜水深流般的重構(gòu)。當城市發(fā)展從“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量提質(zhì)”，當消費者從“為商品買單”轉(zhuǎn)向“為體驗付費”，上海八大商圈在過去三年間，完成了一場關于“存在感”的重新定義。今年，《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》進入收官季，也是檢驗“一圈一策”成效的關鍵時刻。站在2026年一季度回望，八大商圈交出了一份怎樣的答卷？贏商網(wǎng)將逐一拆解各商圈的結(jié)構(gòu)性變化與2026年的演進方向，此篇為「北外灘商圈」。

春天的北外灘濱江，大概是上海非常適合散步的地方之一；四月的風從黃浦江面吹過來，不涼不燥，沿江綠地滿眼鮮嫩的綠意，櫻花也開得正盛，而江對面就是陸家嘴的摩天樓群。

但如果你轉(zhuǎn)身離開江邊往腹地走幾步，會發(fā)現(xiàn)一個略顯尷尬的現(xiàn)實：這么大一片“黃金三角”里，真正能逛的商場只有白玉蘭廣場和北外灘來福士。

作為“黃金三角”中最晚啟動的一角，北外灘被納入重點發(fā)展區(qū)域已超25年，不過，這里直到2020年才被正式定位為“世界級濱水會客廳”，并納入上海市級商業(yè)中心體系。北外灘商圈的發(fā)展藍圖很美、江景很棒，不過TA的發(fā)展及成熟，還需要更多時間來積蓄力量。

01.

起步五年、只有兩座商場，

靠什么發(fā)力？

北外灘地處“一江一河”交匯處，擁有3.4公里濱水岸線，與外灘、陸家嘴構(gòu)成浦江沿岸的“黃金三角”。在《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》中，北外灘被定位為：發(fā)揮都市郵輪港、世界會客廳等區(qū)位優(yōu)勢，加快建設高端商業(yè)商務、全球新品首發(fā)、國際會議功能集聚的世界級中央活動區(qū)。

然而，北外灘的產(chǎn)業(yè)底色從來就不是商業(yè)。這片濱江土地的“第一基因”是航運，后來又疊加了金融，碼頭、倉庫、寫字樓、交易所，這才是北外灘的老面孔，商業(yè)在很長一段時間里只是服務于商務人群的“配套”。這種“先產(chǎn)業(yè)、后商業(yè)”的發(fā)展路徑，造成了北外灘商圈的兩個先天短板：一是缺乏商業(yè)底蘊和消費記憶，難以吸引消費者專程而來；二是商業(yè)長期處于配角位置，產(chǎn)業(yè)起來了，商業(yè)卻慢一步。

贏商大數(shù)據(jù)顯示，北外灘商圈目前僅有2個商場、商業(yè)存量面積23萬㎡（*統(tǒng)計維度為3萬方以上購物中心、獨立百貨），兩項數(shù)據(jù)均在八大商圈中排在末位，不過更值得關注的是它的結(jié)構(gòu)性特征。

從基礎指標看，北外灘商圈出租率為93.99%，作為對比，南京西路、徐家匯、南京東路等成熟商圈的出租率均穩(wěn)定在96%以上。這一數(shù)據(jù)差距，讓北外灘商圈在上海主要商圈中排名靠后。

再來看開關店數(shù)據(jù)，北外灘商圈新開店率23.66%、新關店率19.64%，凈增率僅4.02%，這表明該商圈品牌更迭劇烈但增量有限。

業(yè)態(tài)配比上來看，北外灘商圈顯得格外“叛逆”：文體娛業(yè)態(tài)面積占比28.62%、生活服務業(yè)態(tài)占比18.42%，均為八大商圈最高；而零售業(yè)態(tài)占比僅23.9%，排名倒數(shù)第一。

這種“重體驗、輕零售”的結(jié)構(gòu)，既是無奈，也是主動選擇——高比例的文體娛和生活服務能有效吸引目的性客流，但零售弱勢也限制了消費天花板。

品牌級次，是判斷商圈能級的直觀指標之一。贏商大數(shù)據(jù)顯示，北外灘商圈S級品牌數(shù)量為零，A級品牌87家，B級及以下品牌229家，占比高達72.5%。這說明，盡管北外灘商圈擁有頂級的寫字樓和濱江景觀，但在高端零售品牌的選址版圖上，該商圈尚未進入“必選”名單。

全國連鎖品牌入駐率為75.34%，區(qū)域連鎖品牌入駐率為15.98%，說明北外灘商圈的品牌矩陣仍以大眾化、區(qū)域性為主，號召力停留在區(qū)域?qū)用妗?/p>

如果用一個詞概括北外灘的商圈商業(yè)力，那就是均衡：綜合得分7.10，商業(yè)規(guī)模7.89，其余指標大致落在6-7分區(qū)間。沒有一項拔尖，也沒有一項拖后腿。北外灘的底牌，從來不是某一項的爆發(fā)力，而是沒有短板的基本面。

02.

放大特色，

把濱江優(yōu)勢變成商圈客流

如果說商業(yè)項目是商圈的骨架，那么活動就是流動的血液。在商業(yè)存量有限、品牌能級尚在爬坡的現(xiàn)階段，密集落地的城市級賽事、節(jié)慶活動與品牌首發(fā)，正扮演著“流量輸血”的關鍵角色。

據(jù)「上海虹口」數(shù)據(jù)顯示，五年來，北外灘商圈依托白玉蘭廣場、北外灘來福士等載體，已引入200余家國內(nèi)外品牌首店、旗艦店，舉辦首秀首展100余場。

過去兩年，北外灘更成為上海大型“文旅商體展”活動的首選地之一，形成了以國際賽事、節(jié)慶市集、品牌首秀為主的活動矩陣——上海帆船公開賽、上海賽艇公開賽、F1格子旗嘉年華輪番登場，例如2025年上海國際咖啡文化節(jié)落地北外灘濱江，五一單日吸引超14萬人，四天累計50萬人次，周邊商圈消費同比增長三成。

憑借濱江的獨特優(yōu)勢，北外灘還在積極發(fā)力“首發(fā)經(jīng)濟”。2025年6月，法國奢侈品牌Hermès將2025秋冬系列第二章《Au Galop ! 馳騁之姿》的發(fā)布秀場選在了北外灘，黃浦江畔的屏風與陸家嘴天際線交相輝映，北外灘的濱江景觀與Hermès的優(yōu)雅氣質(zhì)彼此呼應，共同演繹了一場城市與時尚的對話。

圖源：愛馬仕官網(wǎng)

首發(fā)首秀等活動的價值，在于打破了北外灘長期存在的“潮汐式”人流困局，將周末和節(jié)假日的“觀光客”轉(zhuǎn)化為即時消費力；同時，把整個濱江開放空間變成消費場域。這種“以城為場”的運營思路，或許正是北外灘商圈區(qū)別于其他盒式商圈的獨特競爭力。

進入2026年，北外灘的活動密度只增不減。2026北外灘財富與文化論壇、F1北外灘格子旗嘉年華、洛克王國快閃等相繼落地，持續(xù)為商圈注入話題與客流。

文化內(nèi)容的植入也在加速。由虹口區(qū)文旅局、北外灘集團與大隱書局聯(lián)合打造的“虹書舫超級郵輪”，將閱讀空間、文化沙龍與濱江休閑功能疊加，探索“文化+商業(yè)+公共空間”的新型業(yè)態(tài)。

另一個值得關注的增量是“郵輪客流”。北外灘是上海重要的郵輪?？繀^(qū)域，每年接待大量外籍游客。如何把郵輪上的人流轉(zhuǎn)化為商圈內(nèi)的消費流，是北外灘正在破解的命題。目前的方向是：通過優(yōu)化動線接駁、推出郵輪旅客專屬優(yōu)惠、在郵輪碼頭設置商業(yè)導流區(qū)，以及將首發(fā)首秀活動與郵輪到港時間精準對接，讓“下船即逛街”成為可能。

北外灘商圈的最終目標，是聚焦高端商業(yè)，聯(lián)動濱江資源，形成“時尚消費+濱水體驗”的差異化場景。當賽事、文化、郵輪、首發(fā)達成系統(tǒng)性的協(xié)同效應，北外灘將不再是“路過看看風景”的地方，而是一個讓人專程而來的消費目的地。

03.

項目實探：

北外灘來福士與白玉蘭廣場的錯位競爭

2021年7月，全球第十座、上海第三座來福士開業(yè)。263米的雙子塔造型靈感來源于“中國鼎”，12萬㎡購物中心與兩棟辦公樓貫通，總體量44萬㎡。開業(yè)首日交出出租率92%、客流量30萬人次的成績單。

開業(yè)初期，項目引入超200家品牌，其中超50%為各類首店或凱德首次合作品牌。B2層的城市集市·里弄復刻老上海弄堂，經(jīng)二期改造后增加了游藝區(qū)和開心麻花劇場，從“拍照就走”轉(zhuǎn)向“坐下來玩”。4樓屋頂?shù)摹皝砀９珗@”以體育+露營為主題，引入板式網(wǎng)球、飛盤等潮流運動，成為一個持續(xù)運營的內(nèi)容場。開業(yè)近五年，項目日漸成熟，并持續(xù)引入新品牌來保持新鮮感。

白玉蘭廣場于2019年底開業(yè)，66層、320米，曾是浦西第一高樓。與北外灘來福士的“首店收割機”路線不同，白玉蘭廣場的定位更偏向品質(zhì)商務配套+家庭休閑。引入Lanvin、Boss等奢侈品牌及多家人均500元以上的高端餐飲，同時配置親子樂園、電影院等家庭業(yè)態(tài)。

白玉蘭廣場最出圈的標簽是場景。頂樓“白玉蘭觀景臺”正對陸家嘴“三件套”，是熱門打卡地。此外，“白玉蘭國際冰雪節(jié)”已連續(xù)舉辦六屆，成為北外灘冬季最具辨識度的活動IP。

04.

從“打基礎”到“組團亮相”，

北外灘進入兌現(xiàn)期

兩個項目撐起一個市級商圈，終究只是過渡。北外灘真正的底牌，在于那些正在從圖紙走向地面的“下一站”。

與上海其他商圈不同，北外灘采用統(tǒng)一規(guī)劃、整體開發(fā)的模式——地塊成片出讓，重大項目同步推進，這意味著，未來不是零散地“開一個是一個”，而是一整片區(qū)域組團登場。

正在建設中的華貿(mào)中心和北外灘中心，是其中最受關注的兩個項目。華貿(mào)中心位于59街坊，總投資約80億元，將打造由幾十棟奢侈品旗艦店組成的“品牌之家”集聚區(qū)，這種“一品牌一棟樓”的街區(qū)式高端商業(yè)形態(tài)在上海尚無先例，如果落地成功，將直接填補北外灘“S級品牌為零”的空白。

北外灘中心則是480米的浦西第一高樓，預計2030年竣工，涵蓋酒店、商業(yè)、辦公、觀光，頂層規(guī)劃了觀光層和高端餐飲，未來將與陸家嘴“三件套”隔江對望。兩個項目均計劃于2030年建成，屆時北外灘將迎來“雙地標同步兌現(xiàn)”的關鍵節(jié)點。

圖源：虹口區(qū)人民政府官網(wǎng)

硬件配套上，北外灘也在做一場大膽實驗。核心區(qū)將打造50公頃慢行優(yōu)先區(qū)，其中22公頃為完全無車區(qū)，是上海中心城區(qū)規(guī)模最大的無車區(qū)——地面留給行人，車行轉(zhuǎn)入地下，這對商業(yè)而言意味著更舒適的步行消費體驗。

配套的4.5公里空中連廊系統(tǒng)，未來將把華貿(mào)中心、北外灘中心、濱江綠地全部串成整體，解決“看得到、走不到”的痛點。6公頃中央綠軸正在加快建設，與濱江步道無縫銜接。這些公共空間的升級，正在把北外灘從“寫字樓集群”重塑為“可漫步、可停留、可消費的城市客廳”。

這種大手筆、高規(guī)格的規(guī)劃能夠迅速從圖紙走向地面，正是北外灘作為“后起之秀”的最大優(yōu)勢：沒有歷史包袱，無需拆遷騰挪，規(guī)劃即落地，落子即成勢。

進入十五五發(fā)展階段，虹口區(qū)政府為這一輪發(fā)展定調(diào)為：“形態(tài)塑造、功能提升、品牌彰顯”?？臻g上提出“一心兩片”架構(gòu)——核心區(qū)承載高密度商務開發(fā)（核心區(qū)正地處北外灘商圈圍欄內(nèi)），東西兩片的歷史風貌區(qū)走低密度有機更新路線。

未來，北外灘商圈的目標很清晰，即創(chuàng)建國家級旅游度假區(qū)，做好水岸聯(lián)動，用賽事、活動、節(jié)展牽引內(nèi)容和場景植入，聯(lián)動票根經(jīng)濟和夜間經(jīng)濟，實現(xiàn)文商旅體展深度融合。

北外灘的商圈故事，正在進入第二幕。

第一幕是“從無到有”：北外灘來福士和白玉蘭廣場撐起了基本盤，活動把人流引進來，數(shù)據(jù)證明這個商圈“穩(wěn)得住”；第二幕是“從有到優(yōu)”：華貿(mào)中心、北外灘中心、無車區(qū)、空中連廊，這些關鍵詞指向的不是“再增加幾個商場”，而是一次商業(yè)邏輯的系統(tǒng)升級。

華貿(mào)解決“高端缺失”，北外灘中心解決“城市地標”，無車區(qū)和連廊解決“步行體驗”。北外灘要做的不是復制南京西路或陸家嘴，而是探索一種“立體城市+街區(qū)商業(yè)+濱水生活”的新商圈之路。

2030年，當北外灘“雙地標”亮燈時，上海的濱江商業(yè)版圖，將形成真正意義上的“黃金三角”。

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