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2025年，行業(yè)仍在調(diào)整，企業(yè)洗牌仍在持續(xù)，中海地產(chǎn)堅持穩(wěn)中求進，持續(xù)夯實行業(yè)地位，權(quán)益銷售額保持行業(yè)第一；盈利能力行業(yè)領(lǐng)先，持續(xù)分紅；拿地金額保持行業(yè)第一；負債率和融資成本保持行業(yè)最低區(qū)間；發(fā)布“中海好房子Living OS”；成功發(fā)行中海商業(yè)REIT，實現(xiàn)經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域重要突破。

銷售：權(quán)益銷售額穩(wěn)居行業(yè)第一，強聚焦安全性、確定性更高的一線城市，以“好產(chǎn)品”提升市場占有率

圖：2021-2025年銷售額、銷售面積情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

權(quán)益銷售額穩(wěn)居行業(yè)第一，保持了較強的發(fā)展韌性，市場地位進一步穩(wěn)固。2025年，中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約物業(yè)銷售額為2512.3億元，相應(yīng)銷售面積為1056萬平方米。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，中海地產(chǎn)的權(quán)益銷售額居行業(yè)第一，連續(xù)兩年穩(wěn)居行業(yè)第一，市場地位進一步穩(wěn)固。2022年-2025年，受市場持續(xù)下行影響，百強企業(yè)銷售額連續(xù)負增長，企業(yè)業(yè)績規(guī)模持續(xù)承壓，在此背景下，2023-2024年中海地產(chǎn)銷售額同比小幅增長，好于行業(yè)均值和同陣營企業(yè)，仍保持了較強的發(fā)展韌性。

行業(yè)領(lǐng)先的銷售業(yè)績，得益于中海兩項發(fā)展策略。一方面是中海地產(chǎn)強聚焦安全性、確定性更高的一線城市，抓住其他重點城市的結(jié)構(gòu)性機會。中海地產(chǎn)在香港及北上廣深五個城市實現(xiàn)合約銷售額1254.4億元，占比57.3%。其中，在北京實現(xiàn)合約銷售額502.6億元，銷售額連續(xù)四年位居北京市第一，市場地位突出；在深圳實現(xiàn)合約銷售額248.9億元，連續(xù)兩年位居第一；在香港實現(xiàn)合約銷售額人民幣222.3億元。

另一方面，中海地產(chǎn)持續(xù)以“好產(chǎn)品、好服務(wù)”提升市場占有率。深圳灣澐璽項目開盤銷售額超百億。中海地產(chǎn)率先發(fā)布“中海好房子Living OS”體系，北京萬吉玖序，上海云邸玖章等首批“中海好房子”上市推售，逆勢熱銷。2025年12月，中海地產(chǎn)發(fā)布全新產(chǎn)品代系“萬方安和”，立足居住需求迭代升級趨勢，基于300萬戶業(yè)主3.3萬次入戶調(diào)研的真實反饋，提煉形成覆蓋170余項全維需求的六大人居生活觀，即更安全、更專屬、更懂我、更好看、更貼心、更恒久，為產(chǎn)品研發(fā)奠定堅實基礎(chǔ)�！鞍病毕诞a(chǎn)品首批項目安瀾北京、安瀾上海等均已落地，安瀾北京2026年一季度網(wǎng)簽金額超13億元，“和”系產(chǎn)品中海·玖樹滿和在2026年3月亦向市場推售，開盤一周網(wǎng)簽超三百套，項目熱銷強化品牌溢價與客戶黏性，有利于形成差異化競爭壁壘。

2025年，中海地產(chǎn)繼續(xù)強勢拓儲，投資規(guī)模行業(yè)連續(xù)兩年位列第一。中海地產(chǎn)在中國內(nèi)地15個城市及香港新增35幅地塊，新增土地儲備總建筑面積為499萬平方米，權(quán)益建筑面積為445萬平方米，總地價為人民幣1186.9億元，權(quán)益地價為人民幣924.2億元，權(quán)益建筑面積、權(quán)益地價較2024年增長14.4%、32.7%。中海地產(chǎn)聚焦高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢顯著，支撐未來銷售韌性與利潤確定性，北京、上海、廣州、深圳、香港一線城市權(quán)益拿地金額占比73.9%，較上年提升0.4個百分點，有望率先受益核心區(qū)“好房子”企穩(wěn)。

業(yè)績：盈利能力保持行業(yè)領(lǐng)先，商業(yè)物業(yè)收入表現(xiàn)突出，中海商業(yè)REIT發(fā)行實現(xiàn)資管業(yè)務(wù)新突破

圖：2021-2025年營業(yè)收入和凈利潤情況

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)年報，中指研究院綜合整理

收入、利潤雖有所下滑，整體盈利能力領(lǐng)先行業(yè)。2025年，中海地產(chǎn)全年實現(xiàn)營業(yè)收入1680.9億元，同比下降9.2%；歸母凈利潤126.9億元，同比下降18.9%。剔除稅后投資物業(yè)重估收益和匯兌損失的歸母凈利潤為130.1億元，同比下降3.9%，股東應(yīng)占核心溢利穩(wěn)定性較好。近年，市場持續(xù)下行售價持續(xù)承壓，地價成本維持高位，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率持續(xù)下降，房企盈利空間已大幅收窄。在此背景下，中海地產(chǎn)仍能維持一定利潤規(guī)模，盈利能力遠好于行業(yè)。

得益于較強的盈利能力，中海地產(chǎn)保持穩(wěn)定分紅，持續(xù)回饋股東。董事局建議派發(fā)末期股息每股港幣25仙，連同中期股息每股港幣25仙，全年合共派發(fā)股息每股港幣50仙。

年內(nèi)，中海地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)收入表現(xiàn)突出，基本覆蓋利息支出。商業(yè)物業(yè)收入為72億元，同比基本持平。其中，寫字樓收入為34.7億元；購物中心收入為23.9億元，同比增長5.8%；長租公寓收入為3.5億元，同比增長29.6%；酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為9.9億元。購物中心、長租公寓連續(xù)兩年保持增長，經(jīng)營績效突出。商業(yè)物業(yè)收入持續(xù)支撐經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入，且商業(yè)收入首次基本覆蓋利息支出。

2025年，6個商業(yè)項目新投入運營，商業(yè)物業(yè)運營總建筑面積增加28萬平方米，包括3個寫字樓、2個購物中心、1個長租公寓。其中，北京中海大吉巷商業(yè)綜合體成為北京二環(huán)內(nèi)休閑消費新地標。

年內(nèi)，中海成功發(fā)行消費REIT，打通了商業(yè)物業(yè)投融建管退閉環(huán)，在經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)管理領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)了重要突破，為進一步向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型奠定堅實基礎(chǔ)。華夏中海商業(yè)資產(chǎn)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金“中海商業(yè)REIT”（180607. SZ）在深圳證券交易所成功上市，是內(nèi)地首單以“收購-改造-提升-盤活”模式落地的消費REIT。中海旗下購物中心板塊在核心一二線城市擁有多處優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)，為REITs后續(xù)擴募儲備了豐富標的，有望形成“首發(fā)運營-優(yōu)化提升-擴募擴容”的可持續(xù)發(fā)展閉環(huán)，進一步做大基金規(guī)模、加速向資管業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

物資采購和供應(yīng)鏈管理服務(wù)增長強勁。年內(nèi)，中海地產(chǎn)其他業(yè)務(wù)內(nèi)外部收入為82.8億元。其他業(yè)務(wù)的外部收入為41.1億元，其中物資采購和供應(yīng)鏈管理服務(wù)外部收入為人民幣36.6億元，同比上升36.1%。

財務(wù)：依托境內(nèi)外雙融資平臺優(yōu)勢，合理安排融資，嚴守安全底線

中海地產(chǎn)始終堅持審慎穩(wěn)健的財務(wù)策略，嚴守安全底線積極謀求發(fā)展，各項指標均保持行業(yè)領(lǐng)先。2025年末，中海地產(chǎn)持有銀行存款及現(xiàn)金為1036.3億元，占總資產(chǎn)11.3%，現(xiàn)金充裕度業(yè)內(nèi)領(lǐng)先。中海地產(chǎn)凈借貸比率為34.2%，負債率仍保持行業(yè)較低水平。中海地產(chǎn)的銀行借貸為1729.2億元，擔保票據(jù)及公司債券為744.6億元，總借貸合共為2473.8億元，其中，一年內(nèi)到期的借貸為423.2億元，占總借貸的17.1%，短期債務(wù)雖有增加但債務(wù)期限較為合理，其中，2026年上半年到期歸還銀行借貸、擔保票據(jù)及公司債券合共為64.7億元。

圖：2021-2025年凈負債率情況

一方面，中海地產(chǎn)加強經(jīng)營性現(xiàn)金流管理，強化自我造血能力。年內(nèi)，中海地產(chǎn)銷售回款為1704.9億元，其他經(jīng)營回款為151.2億元，總經(jīng)營回款為1856.1億元。中海地產(chǎn)總資本支出為1464.9億元，其中土地成本為1041.2億元，建安支出為423.7億元，經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入為人民幣167.3億元。

另一方面，中海地產(chǎn)積極管理有息借貸規(guī)模，中海地產(chǎn)依托境內(nèi)外雙融資平臺，優(yōu)勢互補，靈活運用多種金融工具，合理安排融資。2025年，中海地產(chǎn)境內(nèi)外融資人民幣543.8億元，其中，境外提取貸款人民幣136.4億元；境內(nèi)以行業(yè)最低利率提取各類貸款人民幣289.4億元，品種涵蓋開發(fā)貸、經(jīng)營貸等，并成功發(fā)行五期合共人民幣118億元的低息債券，包括發(fā)行行業(yè)首筆人民幣5億元十五年期中期票據(jù)。年內(nèi)，中海地產(chǎn)提早或到期償還債務(wù)人民幣675.2億元，凈償還債務(wù)人民幣131.4億元。在幣種結(jié)構(gòu)方面，當前人民幣對美元匯率溫和升值，年內(nèi)，中海地產(chǎn)持續(xù)縮減非人民幣凈負債敞口，人民幣借貸占比較2024年末提升5.4個百分點至87.7%。年末，公司未動用銀行授信額度人民幣635.6億元，融資資源充足。年內(nèi)，中海地產(chǎn)平均融資成本降至2.8%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。

圖：2021-2025年平均融資成本情況

結(jié)語：中海地產(chǎn)現(xiàn)金充裕度行業(yè)領(lǐng)先，境內(nèi)外雙融資平臺優(yōu)勢突出，保障了公司在市場調(diào)整期持續(xù)拿地與項目開發(fā)能力。在投資方面，公司持續(xù)強化一線及強二線城市核心資產(chǎn)配置，貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢顯著，支撐未來銷售韌性與利潤確定性。在產(chǎn)品方面，公司持續(xù)強化“好房子”標準引領(lǐng)產(chǎn)品力，核心盈利韌性凸顯。在商業(yè)物業(yè)方面，公司成功發(fā)行公募REIT，構(gòu)建“投、融、建、管、退”全周期資管能力。公司發(fā)展策略攻守兼?zhèn)�，有望持續(xù)維持行業(yè)頭部地位。

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

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