德陽(yáng)，真的房荒了嗎？

目前德陽(yáng)樓市的供應(yīng)市場(chǎng)是什么樣子，我相信很多人還是感覺(jué)出來(lái)了：德陽(yáng)看起來(lái)像是到處都在修房子，但為啥子買(mǎi)不到自己喜歡房子，咋回事喃？

兩個(gè)字：供應(yīng)。

供應(yīng)少，自然選擇就少，但這個(gè)供應(yīng)要分為兩個(gè)大方面：一個(gè)是土地市場(chǎng)、一個(gè)是新房市場(chǎng)。

PART.01

土地供應(yīng)縮水

沒(méi)有面粉哪來(lái)的面包

土地是面粉，新房是面包。面粉不夠，面包自然多不起來(lái)。

我統(tǒng)計(jì)了近五年的土地供應(yīng)面積（這兒指拍賣(mài)成功的），乍一看，會(huì)發(fā)現(xiàn)供應(yīng)量并不是一路向上或者是一路向下的走勢(shì)，而是起起伏伏，甚至2025年的供應(yīng)量比2024年還要多。

但從實(shí)際成交上看：2025年成交的土地里，有約204畝是2024年掛出來(lái)、拖到2025年才成交的。刨掉這部分，2025年的實(shí)際供應(yīng)量比2024年少了。

更扎心的是：拿地的民企少了將近80%-90%，基本上都是平臺(tái)公司在兜底。

以前一個(gè)月拍幾次地，民企搶著拿；現(xiàn)在半年才拍三四宗，還多半不是民企。

民企不拿地，新盤(pán)開(kāi)發(fā)的速度就起不來(lái)。平臺(tái)公司兜底的地，推進(jìn)節(jié)奏普遍偏慢，從拿地到真正變成新房流入市場(chǎng)，周期拉長(zhǎng)了一大截，面粉少了，面包廠開(kāi)工不足，市場(chǎng)上的新盤(pán)自然越來(lái)越少。

這不是短期波動(dòng)，是供給端的結(jié)構(gòu)性收縮。

PART.02

新房供應(yīng)腰斬

數(shù)量在跌，結(jié)構(gòu)在變

土地供應(yīng)少了，新房市場(chǎng)也跟著縮水。

1.從“量”到“質(zhì)” 的蛻變

德陽(yáng)在售新房，從前5年基本保持在50多個(gè)以上降到了現(xiàn)在的20多個(gè)，數(shù)量腰斬，但比這更值得關(guān)注的是市場(chǎng)邏輯的逆轉(zhuǎn)。

2023年以來(lái)，政策持續(xù)放寬，首付降了，利率低了，公積金也松了，按理說(shuō)買(mǎi)房應(yīng)該更容易了，但樓盤(pán)的命運(yùn)卻天差地別：有的開(kāi)盤(pán)即清盤(pán)，有的降價(jià)也賣(mài)不動(dòng)。

為什么？因?yàn)榉康禺a(chǎn)正在從“資源為王”“金融為王”轉(zhuǎn)向“內(nèi)容為王”，以前靠地段、靠杠桿就能躺賺，現(xiàn)在拼的是產(chǎn)品、是服務(wù)、是你能給業(yè)主什么樣的生活。

品質(zhì)好的盤(pán)，價(jià)格高照樣有人搶；品質(zhì)一般的盤(pán)，降價(jià)也難賣(mài)。剩下的這20多個(gè)盤(pán)，個(gè)個(gè)都在卷大門(mén)、公區(qū)、園林、會(huì)所、架空層，一個(gè)比一個(gè)狠。

新規(guī)出臺(tái)后，得房率也上來(lái)了，以前建面120㎡實(shí)得100㎡左右，現(xiàn)在能做到130㎡以上。

反過(guò)來(lái)想，品質(zhì)變好的另一面，也是在反向篩選房企，那些沒(méi)實(shí)力、沒(méi)產(chǎn)品力的開(kāi)發(fā)商，根本跟不上這波“卷”的節(jié)奏，只能逐漸退出市場(chǎng)，留下來(lái)的，才是真正能打的。

2.小戶型在減少，新房剛需難上車(chē)

比數(shù)量腰斬更扎心的，還有戶型結(jié)構(gòu)的變化。

以前新房市場(chǎng)里，建面約60~80㎡左右的兩房、小三房非常常見(jiàn)。

尤其在2006年前后，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，大戶型產(chǎn)品占比過(guò)高，中小套型普通商品住房供給不足?，國(guó)家還出臺(tái)了“9070政策”，就是建面約90㎡以下戶型要占樓盤(pán)的70%。

所以那時(shí)候就算是在德陽(yáng)，小戶型也非常多。

而后來(lái)，隨著市場(chǎng)的變化，例如政策上首先就取消了這條限制，還有房?jī)r(jià)下行、政策放寬，買(mǎi)房成本降低，以前只能買(mǎi)小面積的，現(xiàn)在能買(mǎi)大面積了，購(gòu)房者就會(huì)偏向“一步到位”，且從開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)看，小戶型單價(jià)上不去，總價(jià)低，利潤(rùn)薄，同樣的土地、同樣的資金投入，做大戶型、做改善產(chǎn)品，才能覆蓋成本、賺到錢(qián)。這是成本倒逼下的必然選擇。

種種因素推動(dòng)之下，使得在戶型設(shè)計(jì)上，?三房配比普遍高于兩房?，尤其在非核心城市，?兩房占比已壓縮至5–10%甚至更低? ?，德陽(yáng)目前來(lái)看，也是建面約90-120㎡的三房、四房戶型占據(jù)了絕對(duì)主流，近三年，在供銷(xiāo)兩個(gè)端口，這個(gè)占比都超過(guò)了45%。

于是，一個(gè)結(jié)構(gòu)性矛盾出現(xiàn)了：新房市場(chǎng)正在被改造成“改善專屬區(qū)”，小戶型斷供，剛需客在新房里幾乎找不到“入門(mén)級(jí)”產(chǎn)品，加上前面兩三年受一些房企暴雷影響，結(jié)果就是一部分剛需被逼入二手房市場(chǎng)，這也是為什么我們會(huì)看到，連續(xù)兩三年，幾乎每個(gè)月的二手房成交量都會(huì)超過(guò)現(xiàn)房成交量的重要原因。

這不是市場(chǎng)的自然選擇，是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致的被動(dòng)分流。當(dāng)新房市場(chǎng)徹底走向改善化，剛需的“上車(chē)”通道就被切斷了。

二手房成了唯一的出口，而二手房的價(jià)格、房齡、交易成本，又是另一本賬，長(zhǎng)此以往，剛需的購(gòu)房壓力不是小了，而是換了種方式轉(zhuǎn)移到了別處。

回到開(kāi)頭的問(wèn)題：德陽(yáng)真的房荒了嗎？

嚴(yán)格上說(shuō)不是房荒，而是“結(jié)構(gòu)性短缺”。

我們作為只想買(mǎi)一套房，讓自己住得更好的普通購(gòu)房者，其實(shí)現(xiàn)在的購(gòu)房邏輯也已經(jīng)很情書(shū)了：在一個(gè)政策已經(jīng)放到史上最寬松、產(chǎn)品偏向改善化的市場(chǎng)中，結(jié)合自己的預(yù)算，買(mǎi)到資源占有更多、戶型設(shè)計(jì)更優(yōu)秀、自帶配套更高檔等的房子就是我們的購(gòu)房目標(biāo)。

當(dāng)然，在實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)的過(guò)程中如果你實(shí)在不知道如何選擇，那就可以點(diǎn)擊下方小程序，來(lái)找我們的選房師團(tuán)隊(duì)，一對(duì)一幫你對(duì)比、幫你做選擇！

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