北京土拍，終于有了點火藥味。

亦莊新城YZ00-0802街區(qū)1401-1地塊（瀛海地塊）正式掛拍，將于4月21日上拍。

中建智地、招商、保利、金茂，都對它展現(xiàn)出了極大的興趣。

2026年開年以來，北京土拍底價落錘已經(jīng)成為一種常態(tài)，目前7宗宅地，沒有一塊出現(xiàn)事實上的競爭。

甚至大部分時候，土拍大廳中只坐了一位競買人。

這也意味著，2026年北京第一個打破零溢價的地塊，可能就要在幾天后出現(xiàn)了。

最后花落誰家？

目前呼聲最高的，是京樓新晉一哥——中建智地。

講到這，先說句題外話，關(guān)于中建智地到底是不是現(xiàn)在的北京樓市一哥？

如果按克而瑞的數(shù)據(jù)來看，2025年，中建智地是北京權(quán)益銷售額、成交套數(shù)、成交面積“三冠王”，講一句新一哥不算過分。

但從中指研究院的數(shù)據(jù)來看，中建智地的權(quán)益銷售額，只能排第二，老大哥中海地產(chǎn)，穩(wěn)坐Top1寶座。

主要原因，一方面，兩家機構(gòu)在統(tǒng)計數(shù)據(jù)上有些許差異。

另一方面，克爾瑞把中海拆分為兩個公司統(tǒng)計：中海地產(chǎn)北京公司和中海新城。兩家公司，一個211億，一個148億。

咋講都有點道理，見仁見智吧。

回到這次的土拍。

4月13日，中建智地針對瀛海地塊提前發(fā)布了設(shè)計招標(biāo)公告，估算投資19.696億元。

在土拍火熱的那些年，提前發(fā)布招標(biāo)公告，只是房企為了縮短開發(fā)周期的常見手段。真要拿地的不一定提前發(fā)，提前發(fā)的，不一定真會拿。

但放到當(dāng)下，這種行為，已經(jīng)變成了一種強烈的信號。

今年，中建智地在樓市打得火熱，昌平歇甲的國賢府park、豐臺河西的中建方程國賢府，兩盤連開，都取得了不錯的成績。

相比之下，在土拍市場則顯得有些沉默。

中建智地這兩年熱衷于核心板塊，像朝陽奶西、酒仙橋、太陽宮等，拿地時都花了大代價。

好處是，后續(xù)項目熱度都在線，問題是，地價高也導(dǎo)致部分項目的賬不好算。

像拿地半年多的太陽宮，至今規(guī)劃圖還沒掛出來。

遲遲不動的原因，有一種說法就是不好定價。

當(dāng)時，拿太陽宮地塊，溢價率干到了39.18%。住宅實際樓面價達9.42萬元/㎡。而目前，項目周邊二手房成交價在10萬元/㎡-13萬元/㎡之間。

另外，據(jù)說黃杉木店地塊，也就是去年和越秀撕破臉皮的那塊地，中建智地操盤的紫京宸園，也因為定價問題，或多或少影響了去化。

因此，房企需要一段時間冷靜一下，重新研判市場，而今年，中建智地更改拿地策略的可能性很大。

瀛海項目或許就是一個開始。

從區(qū)位上看，瀛海地塊是板塊內(nèi)的好地。

東側(cè)緊挨著地鐵8號線瀛海站，步行幾百米就是中海的商業(yè)寰宇坊，周邊還有瀛海公園、興海休閑公園，3公里內(nèi)左右有北京中醫(yī)藥大學(xué)東方醫(yī)院南院。

除了學(xué)校一般，其余配套都算成熟。

地塊本身也比較規(guī)整，拆分后，體量也降下來了，規(guī)劃地上建筑面積5.18萬㎡，按110㎡算，450套房源左右。

關(guān)鍵是地價便宜，后續(xù)項目更容易在熱度和定價之間，找到平衡。

瀛海項目起始樓面價約2.35萬/㎡，相比周圍其他幾個樓盤，優(yōu)勢明顯。同時，出讓文件中明確提到，要打造“亦莊好房子”模式。

好地+好定價+好房子，形成了更強的確定性。

這也是瀛海地塊，能吸引這么多頭部房企關(guān)注的核心原因之一。

產(chǎn)品上，地塊容積率2.0，限高60米，大概率是做小高層。

今年的北京，小戶型的好房子非常火。

像玖樹滿和、未來城星寰時代、國賢府PARK、方程國賢府這些賣得不錯的新盤，都有小戶型配置。

中建智地本身也嘗到了甜頭。

瀛海地塊按這個方向做戶型配置的可能性，非常高。

至于價格，可能和這塊地最終被誰拿下關(guān)系密切。

目前，地塊距離最近的次新盤，是中海寰宇時代，網(wǎng)簽均價約為5.2萬/㎡，也就是說瀛海地塊賣到5萬元/㎡是合理的。

但因為地價便宜，也有下探的空間。

是做利潤還是做成績，就要看拿地房企的想法了。

中建智地的話，是比較注重利潤的。像紫京宸園，拿地樓面價約5.45萬，售價約9.7萬，國賢府PARK樓面價約2.85萬，售價5.5萬。

總之，拿地價格低，并不代表未來的新項目售價就會低。

最后，慣例上一些實拍圖，關(guān)于此次意向房企其他項目的情況，供大家參考：

中建·方程國賢府78㎡樣板間

招商蛇口朝棠攬閱89㎡樣板間

金茂·滿曜129㎡樣板間

保利嘉華天珺99㎡樣板間