案 例 警 示

業(yè)委會(huì)主任貪了218萬(wàn)
獲刑八年

190萬(wàn)+

受賄金額

28萬(wàn)+

侵占公收益

8年

有期徒刑

一條新聞，炸出了多少小區(qū)業(yè)主的神經(jīng)。

某市某區(qū)"朗和廣場(chǎng)"（化名，下同）小區(qū)，業(yè)委會(huì)主任江某（化名，下同），收受賄賂190萬(wàn)余元、侵占公共收益28萬(wàn)余元，數(shù)罪并罰，獲刑八年。

八年。

一個(gè)本該替業(yè)主看門(mén)守業(yè)的人，把業(yè)主的公共收益當(dāng)成了自己的"提款機(jī)"，把物業(yè)公司當(dāng)成了自己的"提款方"。

這不是虛構(gòu)的劇本，是蓋了公章的刑事裁定書(shū)寫(xiě)下的鐵案。

更令人脊背發(fā)涼的是：從當(dāng)選到落馬，他"經(jīng)營(yíng)"了整整十年。

01 十年斂財(cái)路：他是怎么把錢(qián)裝進(jìn)口袋的？

先來(lái)看看江某的"發(fā)家史"：

2013年

江某當(dāng)選"朗和廣場(chǎng)"小區(qū)業(yè)委會(huì)主任。同一時(shí)間，他"協(xié)助"某物業(yè)公司中標(biāo)該小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，并收受好處費(fèi)18萬(wàn)元。

2013年至案發(fā)

以"物業(yè)顧問(wèn)費(fèi)""廣告收益分成"等名義，持續(xù)從物業(yè)公司處收取好處費(fèi)，累計(jì)約172萬(wàn)元。

同期

從小區(qū)公共區(qū)域廣告收益中私自扣除1.6萬(wàn)元/月作為所謂"業(yè)委會(huì)津貼"，共計(jì)侵占28.8萬(wàn)元。

注意這幾個(gè)關(guān)鍵詞："協(xié)助中標(biāo)""物業(yè)顧問(wèn)費(fèi)""廣告收益""業(yè)委會(huì)津貼"。

每一個(gè)詞背后，都是一套精心設(shè)計(jì)的利益輸送鏈條。

江某斂財(cái)清單

協(xié)助物業(yè)公司中標(biāo)好處費(fèi)

18萬(wàn)

物業(yè)顧問(wèn)費(fèi)、廣告分成等

172萬(wàn)

私扣公共廣告收益作"津貼"

28.8萬(wàn)

合計(jì)涉案金額

218.8萬(wàn)

說(shuō)白了，這套操作的本質(zhì)就是：我?guī)湍惝?dāng)上這個(gè)小區(qū)的物業(yè)，你給我分錢(qián)；我繼續(xù)幫你留住這個(gè)小區(qū)，你繼續(xù)給我分錢(qián)。

物業(yè)公司甘愿掏錢(qián)，因?yàn)橛腥?罩著"，中標(biāo)穩(wěn)了，投訴沒(méi)了，合同續(xù)簽有保障了。

江某甘愿"合作"，因?yàn)闄?quán)力變現(xiàn)太容易了——錢(qián)是物業(yè)出的，但他出賣(mài)的是全體業(yè)主的利益。

而那些廣告收益呢？電梯里的廣告、門(mén)禁桿上的廣告、道閘上的廣告……這些本該屬于全體業(yè)主的錢(qián)，被他以1.6萬(wàn)元/月的標(biāo)準(zhǔn)截留，貼上了"津貼"的標(biāo)簽，堂而皇之地裝進(jìn)了自己的腰包。

業(yè)主們以為他在為小區(qū)"忙前忙后"，殊不知他是在為自己的銀行賬戶(hù)"忙進(jìn)忙出"。

02 法槌落下：每一分錢(qián)都要吐出來(lái)

法律的審判來(lái)得干脆利落：

法 院 判 決

非國(guó)家工作人員受賄罪

6年8個(gè)月

職務(wù)侵占罪

1年6個(gè)月

數(shù)罪并罰執(zhí)行

有期徒刑8年

沒(méi)收財(cái)產(chǎn)

50萬(wàn)元

追繳違法所得

194萬(wàn)余元

責(zé)令退回小區(qū)公共收益

28.8萬(wàn)元

八年刑期、沒(méi)收50萬(wàn)、追繳194萬(wàn)、退賠28.8萬(wàn)。

進(jìn)去蹲了八年，出來(lái)后財(cái)產(chǎn)歸零，錢(qián)也一分沒(méi)留住。

這筆賬，怎么算都是虧的。

但我想說(shuō)的是：法律的嚴(yán)懲是必要的，但更該讓我們反思的是——這樣的漏洞，為什么能存在十年？

03 十年！為什么沒(méi)人發(fā)現(xiàn)？

這才是這個(gè)案件最扎心的地方。

從2013年當(dāng)選到案發(fā)，江某整整"經(jīng)營(yíng)"了十年。十年間，沒(méi)有一個(gè)業(yè)主察覺(jué)到異常嗎？沒(méi)有一個(gè)人質(zhì)疑過(guò)公共收益的去向嗎？

現(xiàn)實(shí)可能比想象的更殘酷。

第一，很多業(yè)主根本不知道公共收益的存在。

電梯廣告收入多少、門(mén)禁桿廣告多少錢(qián)、小區(qū)停車(chē)場(chǎng)的公共區(qū)域收益歸誰(shuí)……這些問(wèn)題，絕大多數(shù)業(yè)主從來(lái)沒(méi)有想過(guò)，更沒(méi)有人去追問(wèn)。在很多小區(qū)，公共收益是一筆"糊涂賬"——不是沒(méi)有錢(qián)，是沒(méi)人知道有多少錢(qián)、錢(qián)去了哪。

第二，業(yè)委會(huì)的財(cái)務(wù)長(zhǎng)期處于"黑箱"狀態(tài)。

法律確實(shí)要求業(yè)委會(huì)定期向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作、公布收支情況。但在實(shí)際操作中，有多少業(yè)委會(huì)真正做到了賬目公開(kāi)、透明可查？很多時(shí)候，一份粗略的"收支表"貼在公告欄上，沒(méi)有人去看，也沒(méi)有人看得懂。

第三，"業(yè)主自治"變成了"業(yè)委會(huì)自治"。

這可能是最核心的問(wèn)題。業(yè)委會(huì)本應(yīng)是全體業(yè)主的"代理人"，但在很多小區(qū)，它變成了一小群人的"自留地"。業(yè)主大會(huì)一年到頭不開(kāi)一次會(huì)，重大決策不經(jīng)過(guò)業(yè)主投票，甚至連換物業(yè)這種大事都是幾個(gè)人關(guān)起門(mén)來(lái)定的。

當(dāng)監(jiān)督機(jī)制失靈，權(quán)力就必然走向失控。這不是"人性本惡"的問(wèn)題，這是制度設(shè)計(jì)的問(wèn)題。

一個(gè)小區(qū)的業(yè)主，需要警醒的三件事

1. 你有權(quán)知道小區(qū)公共收益的每一分錢(qián)去了哪。電梯廣告、道閘廣告、公共停車(chē)費(fèi)、場(chǎng)地租賃費(fèi)……這些都是業(yè)主的錢(qián)。業(yè)委會(huì)有義務(wù)定期公開(kāi)明細(xì)。

2. 你有權(quán)要求業(yè)委會(huì)的每一項(xiàng)重大決策經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決。選聘物業(yè)、使用維修資金、簽訂合同，都不能是幾個(gè)人說(shuō)了算。

3. 你有權(quán)在業(yè)委會(huì)不作為或亂作為時(shí)，依法啟動(dòng)罷免程序。這不是"折騰"，這是法律賦予你的基本權(quán)利。

04 這件事，物業(yè)公司也有話(huà)說(shuō)

寫(xiě)到這里，不能只盯著業(yè)委會(huì)，物業(yè)公司同樣難辭其咎。

在這個(gè)案件里，物業(yè)公司不是"受害者"——它本身就是行賄方。是它主動(dòng)送出的"物業(yè)顧問(wèn)費(fèi)""廣告分成"，是它與業(yè)委會(huì)主任之間的利益輸送，共同蠶食了全體業(yè)主的權(quán)益。

一個(gè)行業(yè)的潛規(guī)則如果需要靠行賄來(lái)維系，那這個(gè)行業(yè)本身就病了。用行賄換取合同、用"好處費(fèi)"鞏固關(guān)系、用利益輸送綁定業(yè)委會(huì)——這些操作在行業(yè)內(nèi)不是秘密，甚至被某些人視為"正常操作"。

但這不該是"正常"的。

物業(yè)公司靠什么活著？靠的是服務(wù)質(zhì)量、管理能力和業(yè)主口碑。當(dāng)一個(gè)物業(yè)公司需要靠"搞定業(yè)委會(huì)主任"來(lái)續(xù)簽合同時(shí)，它其實(shí)已經(jīng)承認(rèn)了一件事：我對(duì)自己的服務(wù)沒(méi)有信心。

近兩年，從中央到地方，多部委聯(lián)合開(kāi)展"整治物業(yè)服務(wù)履約不到位、侵占業(yè)主公共收益"專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。湖北、云南、某東部省份等地密集通報(bào)典型案例。信號(hào)已經(jīng)非常明確：行業(yè)的灰色地帶，正在被逐一清掃。

2024年
湖北某省會(huì)城市

88萬(wàn)

業(yè)委會(huì)主任侵占公共收益獲刑

2024年
湖北某縣級(jí)市

5.5萬(wàn)

挪用維修資金獲刑

2025年
某東部省份通報(bào)

3起

業(yè)委會(huì)腐敗典型案例

這不是個(gè)別現(xiàn)象。江某的案子只是冰山一角。

05 寫(xiě)在最后

每次看到業(yè)委會(huì)腐敗的案例，我都會(huì)想一個(gè)問(wèn)題：

為什么一個(gè)本該保護(hù)業(yè)主權(quán)益的組織，反而成了傷害業(yè)主權(quán)益的工具？

答案很復(fù)雜，但核心不外乎三點(diǎn)：權(quán)力過(guò)于集中、監(jiān)督嚴(yán)重缺位、信息高度不對(duì)稱(chēng)。

業(yè)委會(huì)不是"擺設(shè)"，更不是"謀利工具"。它是全體業(yè)主授權(quán)的自治組織，每一分錢(qián)的收支都應(yīng)該在陽(yáng)光下運(yùn)行。

對(duì)業(yè)主而言，這個(gè)案子告訴我們：你不能把權(quán)利交出去之后就不管了。知情權(quán)、監(jiān)督權(quán)、表決權(quán)，這些不是寫(xiě)在法律條文里的裝飾品，是需要你主動(dòng)行使的武器。

對(duì)業(yè)委會(huì)成員而言，這個(gè)案子也敲了一記警鐘：法律不會(huì)因?yàn)槟闶?業(yè)委會(huì)主任"就網(wǎng)開(kāi)一面。非國(guó)家工作人員受賄罪、職務(wù)侵占罪，這兩頂帽子，一樣戴得穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)。

對(duì)物業(yè)公司而言，這個(gè)案子更是最后一次警告：用不正當(dāng)手段獲取的合同，終將以不正當(dāng)?shù)姆绞绞ァ?/strong>

小區(qū)是業(yè)主的家，不是某些人的"生意"。

守護(hù)家的底線(xiàn)，需要每一個(gè)業(yè)主睜大眼睛，需要每一個(gè)業(yè)委會(huì)成員守住良知，需要每一家物業(yè)公司回歸本分。

業(yè)主的錢(qián)，不是任何人的提款機(jī)。

業(yè)主維權(quán)實(shí)用指南

要求信息公開(kāi)：依據(jù)《民法典》第282條，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

查閱業(yè)委會(huì)賬目：業(yè)主有權(quán)要求業(yè)委會(huì)公開(kāi)收支明細(xì)，包括公共收益的具體金額、用途和去向。

啟動(dòng)罷免程序：當(dāng)業(yè)委會(huì)成員出現(xiàn)嚴(yán)重違規(guī)行為時(shí)，業(yè)主可依法提議召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，投票罷免并重新選舉。

舉報(bào)渠道：發(fā)現(xiàn)職務(wù)侵占、受賄等行為，可向?qū)俚刈〗ú块T(mén)、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)或公安機(jī)關(guān)舉報(bào)。

物業(yè)管理那些事

用案例說(shuō)話(huà) · 推動(dòng)行業(yè)進(jìn)步

你的小區(qū)公共收益公開(kāi)透明嗎？

評(píng)論區(qū)聊聊，你了解業(yè)委會(huì)的運(yùn)作嗎？