周末接待了一組客戶，陸家嘴金融精英，清空房產(chǎn)租在瑞虹新城，原計劃等瑞虹跌到位了買一套自住。

現(xiàn)在不太敢了，他們發(fā)現(xiàn)附近新房越來越多，瑞虹新城越來越老，怕將來賣不掉。

甚至擔(dān)心瑞虹新城會淪為中遠兩灣城。

瑞虹新城到底遇到了哪些問題？未來怎樣定位？不買瑞虹還能買哪里？

瑞虹新城不用太多介紹，太有名了，一直是內(nèi)環(huán)線房價高地。

最近明顯下滑，大家擔(dān)心的是未來定位會進一步下滑。

瑞虹新城高光時刻是2021-2022年，全上海房價都在高位，瑞虹不僅貴，還超出了中產(chǎn)定位，直追豪宅區(qū)。

當(dāng)時中產(chǎn)小區(qū)普遍2000萬以下，豪宅區(qū)3000萬以上。

超脫中產(chǎn)，接近豪宅的只有瑞虹新城、前灘幾個片區(qū)。

七期成交記錄

八期成交記錄

當(dāng)時瑞虹新城7、8期主力三房已經(jīng)大2000萬，距離徐匯濱江就一步之遙。

看單價，當(dāng)時7、8期比前灘晶耀名邸一期還高。

瑞虹7、8期普遍17-18萬，晶耀名邸一期16萬多。

現(xiàn)在晶耀名邸一期還能賣到15萬以上，16萬的成交也有。

瑞虹7、8期已經(jīng)降到11-12萬。

跟前灘比不太公平，前灘實在太火爆。

跟全市比瑞虹新城其實還算保值，新的幾期降幅30%。

唯一的問題是，大部分地方已經(jīng)止跌，瑞虹新城還在下滑。

融創(chuàng)濱江壹號院172戶型去年12萬出頭，今年已經(jīng)普遍上浮100萬。

尚海灣豪庭、百匯園等豪宅門檻今年也在復(fù)蘇，成交很多、掛牌價上升。

去年末瑞虹七八期13-14萬，今年竟然降到了12萬多，標(biāo)準(zhǔn)三房成交還很少。

2024年瑞虹1-9期成交219套，2025年下滑到178套，不好賣了。

去年瑞虹七八期單價比融創(chuàng)濱江壹號院高，現(xiàn)在已經(jīng)被反超。

這些跡象說明，瑞虹的地位正在下滑。

瑞虹新城的35歲危機開始到來。

瑞虹新城1996年啟動開發(fā)，到今天剛好30年。

現(xiàn)在買了5年后出手，正是35歲危機。

肯定有人抬杠說這是生搬硬套，房子又不是職場，不能簡單類比。

別的板塊不好說，瑞虹新城的發(fā)展跟職場真的很像。

職場面臨35歲危機的本質(zhì)是，工作沒有不可替代性。

大學(xué)里的“杰青”很少遇到35歲危機，他們都是各自領(lǐng)域的帶頭人，院士候選人。

已經(jīng)掌握了足夠科研資源，剛?cè)肼毜难芯繂T只能給他們打工。

你的研究成果都是他的，你怎么跟他卷？

瑞虹新城至今沒找到“不可替代性”。

首先瑞虹新城不是傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)地段，起點跟中遠兩灣城差不多。

中遠兩灣城位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，原來是三灣一弄棚戶區(qū)，拆遷后獲得了50萬方土地。

瑞虹新城位于內(nèi)環(huán)內(nèi)，原來是虹鎮(zhèn)老街棚戶區(qū)，拆遷后獲得了40萬方土地。

區(qū)別是中遠兩灣城開發(fā)太草率，2001-2006年全部建好。

長壽路、武寧路同期新房太多，相互分流。

競爭大、高周轉(zhuǎn)只能建剛需小區(qū)，中遠兩灣城就成了洼地。

瑞虹新城開發(fā)了20多年，每隔一兩年拿出一批房子，大部分時間都是虹口“獨苗”，持續(xù)收割虹口最有錢的買房人。

很長一段時間，虹口人能買到瑞虹就是“別人家的孩子”。

操盤能力不同，開發(fā)方式不同，居民結(jié)構(gòu)不同，兩個小區(qū)就走上了截然相反的兩個方向。

瑞虹新城成了房價高地，中遠兩灣城成了房價洼地。

可惜的是，至今沒有塑造出地段價值。

地段價值的沉淀需要幾十年，上百年，社會形成普遍共識，就很難遷移。

比如東方巴黎霞飛苑，在淮海路環(huán)貿(mào)對面，房齡20多年了，至今廣受歡迎。

2022年以來房價下滑才百分之十幾，拋盤的少，想買入的老錢多。

建國前這里就是好地段，建國后城市建設(shè)停滯了很長一段時間，固化了大家認(rèn)知。

沒有挑戰(zhàn)者出現(xiàn)，他們就持續(xù)是好地段。

瑞虹新城不一樣，每年都會迎來競爭對手，地段始終沒有固化。

有更好的房子出現(xiàn)，客戶就會被分流。

瑞虹直接沒有不可替代性，第二是因為瑞虹至今沒培育成豪宅區(qū)。

整個虹口都沒豪宅區(qū)。

3000萬是豪宅門檻，瑞虹每年只有一兩套成交，主體還是1000-2000萬。

2025年瑞虹新城1-9期一共成交了178套，套均總價1355萬，套均單價11.84萬/平。

不是瑞安不努力，這已經(jīng)是最好的結(jié)果。

瑞虹新城運氣好的地方是，虹口沒有對手，至今地位很高。

運氣不好的地方是，外區(qū)對手強大，一直沒找到突圍機會。

瑞虹的地段優(yōu)勢是離陸家嘴很近，開車過來十幾分鐘。

陸家嘴的有錢人，首先被正濱江、北濱江篩選過一輪，剩下的流入瑞虹。

幾個片區(qū)豪宅持續(xù)的建，瑞安就持續(xù)的抓中高端，放棄頂端。

瑞虹新城高光時刻是2021-2022年，太陽宮開業(yè)，市區(qū)新房不多。

當(dāng)時上市的中糧瑞虹戶型歷史最大，220平開了100套，250平開了50套。

主力戶型還是168、188平。

2022年后市區(qū)新房遍地開花，瑞虹地位已經(jīng)搖搖欲墜。

瑞虹至今是中產(chǎn)定位，現(xiàn)在樓市最卷的就是中產(chǎn)地段。

西藏北路、東外灘、新江灣、大寧、真如甚至黃浦也開出了很多中產(chǎn)樓盤。

也能理解，這些地段沒勇氣開發(fā)豪宅，只能搶現(xiàn)有中產(chǎn)。

中產(chǎn)沒有地段忠誠度，誰的房子好、營銷好，誰就能收割到。

瑞虹新城沒有找到稀缺價值，很難阻擋客戶外流。

瑞虹新城現(xiàn)在就像35歲的普通員工，高不成低不就。

有些人35歲已經(jīng)是高管，或者積累了相當(dāng)財富，這些人沒危機，年輕人卷不到他。

可憐的是35歲還在一線的，還在做基層管理的。

跟新員工比，肯定有優(yōu)勢，經(jīng)驗豐富。

你的經(jīng)驗沒有稀缺性，年輕人研究一段時間也明白了。

年輕人體力卻比你強得多。

年輕人跟你的能力差距越來越小，你的體力劣勢越來越大。

35歲的中年人也曾有高光時刻，公司業(yè)務(wù)擴張需要人才、大學(xué)生數(shù)量還沒那么多，自己終于成了技術(shù)骨干、小組長。

這兩年外部環(huán)境變了，公司開始裁員，大學(xué)生畢業(yè)高峰來了。

這才出現(xiàn)了35歲危機。

2021年瑞虹新城遙遙領(lǐng)先，當(dāng)時市區(qū)沒多少次新房，新房也少。

瑞虹七八期、保利翡麗甲第就是標(biāo)桿，房齡最新。

后來市區(qū)海量新房集中入市，打的就是你們標(biāo)桿。

瑞虹的標(biāo)簽是好社區(qū)、好房子，開發(fā)商顛覆二手房靠的就是好房子。

跟融創(chuàng)濱江壹號院、尚海灣豪庭比，瑞虹新城原來的優(yōu)勢是房齡新。

現(xiàn)在更新的房子來了，大家都不是次新房，瑞虹優(yōu)勢縮水。

融創(chuàng)濱江壹號院的地段優(yōu)勢就出來了，反映在房價就是融創(chuàng)反超。

瑞虹新城最高定位是中產(chǎn)、豪宅之間的過渡地段，現(xiàn)在這個定位受到多方挑戰(zhàn)。

一方是前面提到的，核心區(qū)非標(biāo)桿。

融創(chuàng)濱江壹號院、尚海灣豪庭、安瀾上海、康定壹拾玖、綠城黃浦ONE、綠發(fā)浦江園等等，數(shù)不清。

產(chǎn)品跟瑞虹比要么更好，要么跟瑞虹差距縮小。但是地段比你強。

二方是次級地段新房，外灘道、華潤后灘、中興傲舍等等。

地段不比瑞虹差，產(chǎn)品卻領(lǐng)先一代。

三方是批量解禁的北上海次新房。

2021年瑞虹新城、前灘脫穎而出，超越中產(chǎn)，是大家真的沒得選。

現(xiàn)在購買力縮水，選項翻了幾倍，瑞虹、前灘都有風(fēng)險。

當(dāng)然中產(chǎn)到豪宅中間的過渡小區(qū)永遠會存在，問題是瑞虹能不能繼續(xù)躋身。

如果淪為普通中產(chǎn)定位，瑞虹的價格還要下調(diào)，現(xiàn)在明顯過高。

如果瑞虹淪為中產(chǎn)，流動性也會出現(xiàn)問題。

在中產(chǎn)賽道，瑞虹有兩大劣勢——學(xué)區(qū)差、品質(zhì)差。

聯(lián)洋跌了很多，成交卻一直不錯，每年都有一批學(xué)區(qū)自住家庭買入。

這么多新房上市前灘還能保持高價也跟學(xué)區(qū)有關(guān)，華二前灘現(xiàn)在是浦東頂流。

瑞虹沒有學(xué)區(qū)，適齡中產(chǎn)原來可以住在瑞虹，去鞍山讀書。

現(xiàn)在鞍山學(xué)區(qū)下行，也影響了瑞虹。買老破小掛戶口的也在減少。

瑞虹新城2021年是品質(zhì)標(biāo)桿，現(xiàn)在已經(jīng)不是了。

最近幾年新房太卷，瑞虹的涂料外立面、超高容積率已經(jīng)在勸退客戶。

面對這樣的建筑密度、采光條件，中產(chǎn)還愿意接手嗎？

降級為中產(chǎn)社區(qū)后，更可怕的是中產(chǎn)購買力縮水。

瑞虹新城的主要年輕客戶是陸家嘴的金融精英，現(xiàn)在金融行業(yè)裁員、降薪。

經(jīng)濟下行下，也很難出現(xiàn)新的年輕中產(chǎn)。

現(xiàn)在出得起高價的都是置換客戶，置換客戶反而會換出瑞虹——工作節(jié)奏放緩，需要改善居住條件。

當(dāng)然瑞虹也不會沒下限，不會成為中遠兩灣城。

中遠兩灣城這么差，是開發(fā)時房價就低、定位就低，走的性價比路線。

瑞虹的一些底子還在。

地段上瑞虹也有優(yōu)勢，陸家嘴客戶買房齡新一些，瑞虹還是通勤最方便。

街道環(huán)境也有優(yōu)勢，瑞安接手后重新畫的路網(wǎng)，整整齊齊。

虹口的其他地段基本都下面這樣，道路蜿蜒，斷頭路也多，拿不出一個方正地塊。

瑞虹的未來，可能不是中遠兩灣城，更像現(xiàn)在的古北二期。

失去主流買家，換一批下游客戶。

下游客戶接盤，又遇到一些問題，畢竟不是給他們開發(fā)的小區(qū)。

進一步降級吧，又降不下去，畢竟底子在這。

當(dāng)然市區(qū)新房嚴(yán)重過剩，沖擊的不止瑞虹新城，前灘等等也會面臨風(fēng)險。

受限于篇幅無法一一分析，歡迎大家來到講座現(xiàn)場，我們一次梳理清楚。