圖片來(lái)源：網(wǎng)傳視頻截圖

2026年4月12日晚上10點(diǎn)半，深圳龍華。

距離幸福城臻園正式開(kāi)盤(pán)還有將近十二個(gè)小時(shí)。但項(xiàng)目門(mén)口的隊(duì)伍，已經(jīng)拐了三道彎。

有人在朋友圈發(fā)了張照片，配文只有四個(gè)字：時(shí)隔多年。

沒(méi)有人能確切說(shuō)出這支隊(duì)伍從什么時(shí)候開(kāi)始變長(zhǎng)的。但到了午夜，項(xiàng)目方不得不用鐵馬重新規(guī)劃排隊(duì)動(dòng)線(xiàn)。凌晨?jī)牲c(diǎn)，一位試圖插隊(duì)的購(gòu)房者被保安噴了辣椒水，事態(tài)險(xiǎn)些失控。第二天早上，深圳市住建局的工作人員出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)，約談了項(xiàng)目方。通報(bào)稱(chēng)即日起，龍華區(qū)將全面開(kāi)展房地產(chǎn)銷(xiāo)售行為專(zhuān)項(xiàng)整治，全力維護(hù)群眾利益及社會(huì)公共秩序。

4月13日，開(kāi)發(fā)商發(fā)布致歉聲明稱(chēng)：本次開(kāi)盤(pán)期間現(xiàn)場(chǎng)人氣超出預(yù)期，導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)秩序出現(xiàn)短暫的混亂，影響了大家的購(gòu)房體驗(yàn)，我們深表愧疚。

聲明稱(chēng)，現(xiàn)場(chǎng)一名保安在維護(hù)秩序過(guò)程中，未經(jīng)允許和授權(quán)私自攜帶辣椒水并使用，給部分客戶(hù)及中介朋友造成了不適。工作人員發(fā)現(xiàn)后已第一時(shí)間介入處理。

這不是一個(gè)孤立的鬧劇。這是一個(gè)正在發(fā)生的價(jià)格故事。

一

要理解龍華為什么會(huì)出現(xiàn)"深夜排隊(duì)"，必須先理解過(guò)去三年深圳樓市發(fā)生了什么。

2021年是深圳樓市的最高點(diǎn)。那一年，深圳二手房成交單價(jià)一度逼近9萬(wàn)/平方米，部分核心區(qū)域的項(xiàng)目單價(jià)超過(guò)15萬(wàn)。彼時(shí)購(gòu)房者談?wù)摰牟皇?買(mǎi)不買(mǎi)得起"，而是"能不能搶到"。日光盤(pán)是常態(tài)，積分搖號(hào)是標(biāo)配，一個(gè)熱門(mén)項(xiàng)目放出幾十套房源，能吸引幾千人登記。

然后是漫長(zhǎng)的調(diào)整。

2022年，深圳二手房均價(jià)跌破7萬(wàn)。2023年，繼續(xù)下行。2024年9月29日，深圳推出"929新政"，取消了執(zhí)行七年的二手房指導(dǎo)價(jià)，將首套首付比例降至15%，并將增值稅免征年限從5年縮短至2年。這是政策層面的一次重要糾偏，目標(biāo)是釋放合理的改善型需求。

市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一波回暖。2025年全年，深圳一二手住宅共成交約9.4萬(wàn)套，其中二手房占比超過(guò)60%，這是一個(gè)值得關(guān)注的數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)變化——二手市場(chǎng)的活躍意味著換房鏈條開(kāi)始轉(zhuǎn)動(dòng)，剛需和改善需求正在形成正循環(huán)。到2026年3月，深圳二手房成交量達(dá)到5071套，創(chuàng)下近五年單月新高。

但回暖是有前提的。這個(gè)前提是價(jià)格已經(jīng)跌到了足夠有吸引力的位置。

二

幸福城臻園的開(kāi)盤(pán)定價(jià)，是一個(gè)精準(zhǔn)的價(jià)格錨點(diǎn)。

項(xiàng)目備案價(jià)6.46萬(wàn)/平方米，聽(tīng)起來(lái)并不便宜。但開(kāi)盤(pán)當(dāng)天，實(shí)際成交均價(jià)降到了4.47萬(wàn)/平方米，部分房源折后單價(jià)低至3.8萬(wàn)。這意味著什么？

對(duì)比一下同一區(qū)域的歷史數(shù)據(jù)。2019年前后，龍華紅山片區(qū)的二手房單價(jià)普遍在7萬(wàn)以上，部分次新房超過(guò)8萬(wàn)。以3.8萬(wàn)的單價(jià)計(jì)算，這相當(dāng)于回到了2016年以前的價(jià)格水平。對(duì)于在這個(gè)區(qū)域工作、生活了多年的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這個(gè)價(jià)格首次變得可以承受。

65平方米的剛需戶(hù)型率先日光。這個(gè)細(xì)節(jié)很重要。日光的不是什么大平層、豪宅，而是總價(jià)250萬(wàn)左右的入門(mén)級(jí)產(chǎn)品。這說(shuō)明排隊(duì)的人不是來(lái)抄底投資的熱錢(qián)，而是真正需要一套房子安家的普通人。

三

但"深夜排隊(duì)"是個(gè)例還是樓市小陽(yáng)春延續(xù)，仍待持續(xù)觀(guān)察。

深圳樓市仍然需要供需雙方的不斷探底，最終達(dá)成市場(chǎng)新趨勢(shì)。2026年龍華區(qū)域還有37個(gè)潛在入市項(xiàng)目，供應(yīng)端的壓力依然存在。這一次排隊(duì)購(gòu)房，是特定項(xiàng)目在特定價(jià)格下的個(gè)案，而不是整個(gè)市場(chǎng)的全面復(fù)蘇。

更深層的問(wèn)題在于預(yù)期。當(dāng)一個(gè)市場(chǎng)需要靠"降價(jià)"才能吸引購(gòu)買(mǎi)者，這本身就是一種信號(hào)。它說(shuō)明當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)是脆弱的，是建立在非理性預(yù)期之上的。

未來(lái)會(huì)怎樣？取決于經(jīng)濟(jì)基本面，取決于收入預(yù)期，取決于人口結(jié)構(gòu)。這些變量，沒(méi)有人能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。但有一點(diǎn)是確定的：合理的居住需求會(huì)一直存在。在這個(gè)前提下，價(jià)格圍繞價(jià)值波動(dòng)，是唯一確定的事情。

四

龍華依然是深圳最有韌性的區(qū)域之一。

2025年，龍華區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)出超過(guò)6000億元，GDP達(dá)到3311億元，在深圳各區(qū)中排名前列。更重要的是，這里有正在建設(shè)的地鐵22號(hào)線(xiàn)、25號(hào)線(xiàn)和27號(hào)線(xiàn)，有深圳高級(jí)中學(xué)北校區(qū)、深圳中學(xué)龍華學(xué)校等教育資源，有北站商務(wù)區(qū)的持續(xù)投入。對(duì)于在龍華工作、生活的家庭來(lái)說(shuō)，深圳都市核心區(qū)域價(jià)值正在上升，只是在等待價(jià)格重新與價(jià)值匹配。

五

以下是目前龍華區(qū)域值得關(guān)注的新盤(pán)信息：

已入市項(xiàng)目詳情：

項(xiàng)目

備案均價(jià)

折后價(jià)格

戶(hù)型

去化情況

核心賣(mài)點(diǎn)

鵬宸云筑

6.03萬(wàn)/㎡

5.2萬(wàn)/㎡

89-121㎡3-4房

2024年12月日光

雙地鐵口+72班省一級(jí)學(xué)校

紅山華府

7.7-8.38萬(wàn)/㎡

470萬(wàn)起(2房)

63-78㎡2-3房

2025年4月日光

深高北學(xué)區(qū)最低門(mén)檻

中洲迎璽

7.24萬(wàn)/㎡

6.8萬(wàn)/㎡

96-173㎡3-5房

去化65%

北站核心+華潤(rùn)萬(wàn)象城+深外

金地啟曜

5.1萬(wàn)/㎡

4.7萬(wàn)/㎡

93-130㎡3-4房

??備案0套

壹方天地旁（市場(chǎng)最慘新盤(pán)）

玖瓏瑧境

3.65萬(wàn)/㎡

3.1萬(wàn)/㎡起

77-134㎡3-4房

首開(kāi)大捷

九龍山數(shù)字城+36萬(wàn)首付

幸福城臻園

6.46萬(wàn)/㎡

5.72萬(wàn)/㎡

96-163㎡3-4房

3棟65㎡日光

壹方天地旁+龍華第二實(shí)驗(yàn)

即將入市項(xiàng)目詳情：

項(xiàng)目

樓面價(jià)

預(yù)計(jì)價(jià)格

戶(hù)型

入市時(shí)間

核心賣(mài)點(diǎn)

中海云頌玖章

3.88萬(wàn)/㎡

7-8萬(wàn)/㎡

106-143㎡4房

2026年4-6月

梅林關(guān)門(mén)戶(hù)+深外+低密純四房

深業(yè)上宸瑞府

2.8萬(wàn)/㎡

5.5-6萬(wàn)/㎡

89-129㎡3-4房

2026年5月

上塘唯一土拍+純商品房

深業(yè)上宸華府

3.5萬(wàn)/㎡

6-6.5萬(wàn)/㎡

待定

2026年下半年

與瑞府組成雙子星大社區(qū)

中交國(guó)潤(rùn)華府

城市更新

5-6萬(wàn)/㎡

81-165㎡3-5房

2026年5月

深中學(xué)區(qū)+央企開(kāi)發(fā)+得房率100%

此外，據(jù)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)，2026年龍華潛在入市新盤(pán)共計(jì)37個(gè)，涵蓋從剛需到改善的全線(xiàn)產(chǎn)品。

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