（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）

案情介紹

二十年的借名買(mǎi)房糾紛

1996年，因外籍身份無(wú)法直接購(gòu)買(mǎi)外銷(xiāo)房，趙建國(guó)的父親趙明遠(yuǎn)以朋友周明華的名義購(gòu)買(mǎi)了一號(hào)房屋。趙明遠(yuǎn)支付了全部房款約139萬(wàn)美元，所有購(gòu)房手續(xù)由其公司員工孫某代辦。房屋交付后，趙明遠(yuǎn)一家一直居住在該房屋內(nèi)，房屋產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同、發(fā)票等所有文件均由趙明遠(yuǎn)保管。

2016年趙明遠(yuǎn)去世后，其子趙建國(guó)、配偶錢(qián)麗華要求周明華配合辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，卻遭到拒絕。更令人意外的是，2018年周明華突然以產(chǎn)權(quán)人名義繳納物業(yè)費(fèi)，并于2019年兩次強(qiáng)行闖入房屋，聲稱自己才是房屋的真正主人。

趙建國(guó)一家這才發(fā)現(xiàn)，周明華已經(jīng)偷偷補(bǔ)辦了房屋產(chǎn)權(quán)證。原來(lái)，2020年周明華將該房屋抵押給第三人孫小明，借款300萬(wàn)元。面對(duì)突如其來(lái)的糾紛，趙建國(guó)一家將周明華告上法庭，要求確認(rèn)借名買(mǎi)房關(guān)系并辦理過(guò)戶手續(xù)。

雙方各執(zhí)一詞

趙建國(guó)一方認(rèn)為，父親趙明遠(yuǎn)與周明華之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系，有購(gòu)房發(fā)票、公司證明、證人證言等證據(jù)支持。而周明華則堅(jiān)稱房屋是自己購(gòu)買(mǎi)的，只是出于朋友關(guān)系讓趙明遠(yuǎn)一家居住，并且認(rèn)為趙建國(guó)的起訴已經(jīng)超過(guò)了訴訟時(shí)效。

關(guān)鍵證據(jù)

法院審理發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房款分三筆支付：第一筆54.7萬(wàn)美元由趙明遠(yuǎn)的朋友代為轉(zhuǎn)賬給周明華，再由周明華支付給開(kāi)發(fā)商；后兩筆購(gòu)房款共計(jì)約84萬(wàn)美元均由趙明遠(yuǎn)實(shí)際控制的乙經(jīng)貿(mào)集團(tuán)直接支付給開(kāi)發(fā)商。所有購(gòu)房發(fā)票原件均由趙建國(guó)一家保管。

此外，1996年8月8日，周明華與趙明遠(yuǎn)曾簽訂一份《關(guān)于有償轉(zhuǎn)讓一號(hào)房屋的協(xié)議》，明確約定房屋產(chǎn)權(quán)歸趙明遠(yuǎn)所有。雖然周明華辯稱該協(xié)議是為了幫助趙明遠(yuǎn)"取悅女友"而簽訂，但法院認(rèn)為這一解釋不合常理。

法院評(píng)析

借名買(mǎi)房關(guān)系成立

法院認(rèn)為，從購(gòu)房款支付主體、房屋產(chǎn)權(quán)證持有情況、實(shí)際居住使用情況以及雙方簽訂的協(xié)議等多個(gè)方面綜合分析，足以認(rèn)定趙明遠(yuǎn)與周明華之間存在借名買(mǎi)房關(guān)系。

首先，購(gòu)房款支付記錄清晰顯示，大部分款項(xiàng)由趙明遠(yuǎn)實(shí)際控制的公司支付，周明華無(wú)法提供自己支付房款的任何證據(jù)。其次，房屋產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同等重要文件長(zhǎng)期由趙建國(guó)一家保管，周明華對(duì)此的解釋前后矛盾。再次，房屋自交付后一直由趙明遠(yuǎn)一家實(shí)際居住使用，周明華二十多年來(lái)從未提出異議，這不符合常理。最后，雙方簽訂的協(xié)議雖然形式上是"轉(zhuǎn)讓協(xié)議"，但內(nèi)容明確表明房屋產(chǎn)權(quán)歸趙明遠(yuǎn)所有。

訴訟時(shí)效未過(guò)期

關(guān)于訴訟時(shí)效問(wèn)題，法院認(rèn)為，雖然借名買(mǎi)房關(guān)系始于1996年，但雙方在此后二十多年里并未因房屋歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議。直到2018年周明華開(kāi)始主張房屋權(quán)利，趙建國(guó)一家的權(quán)利才受到損害，因此起訴并未超過(guò)訴訟時(shí)效。

抵押權(quán)問(wèn)題妥善解決

由于房屋已被抵押給第三人孫小明，法院判決趙建國(guó)一家代周明華償還300萬(wàn)元借款及相應(yīng)利息，以消滅抵押權(quán)，為辦理房屋過(guò)戶掃清障礙。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 一、趙建國(guó)、錢(qián)麗華于判決生效后十日內(nèi)向第三人孫小明支付300萬(wàn)元及相應(yīng)利息；

? 二、第三人孫小明收到款項(xiàng)后協(xié)助辦理房屋抵押權(quán)注銷(xiāo)手續(xù)，周明華配合；

? 三、房屋抵押權(quán)注銷(xiāo)后，周明華協(xié)助趙建國(guó)、錢(qián)麗華、趙雪辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

完整證據(jù)鏈：購(gòu)房發(fā)票、公司證明、證人證言等形成完整證據(jù)鏈，證明借名買(mǎi)房關(guān)系。

關(guān)鍵文件保管：房屋產(chǎn)權(quán)證、購(gòu)房合同等重要文件由原告方長(zhǎng)期保管，是重要證據(jù)。

實(shí)際居住事實(shí)：二十多年實(shí)際居住使用，周明華從未提出異議，不符合房屋真正所有人的行為。

書(shū)面協(xié)議支持：雙方簽訂的協(xié)議雖然形式特殊，但內(nèi)容明確表明房屋歸屬。

訴訟時(shí)效把握：準(zhǔn)確把握訴訟時(shí)效起算點(diǎn)，成功反駁對(duì)方的時(shí)效抗辯。

抵押權(quán)妥善處理：主動(dòng)提出代為清償債務(wù)，為過(guò)戶掃清障礙。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過(guò)戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問(wèn)題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買(mǎi)賣(mài)、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過(guò)程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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