（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

張梅、王麗、王芳向法院提出訴訟請求：1、判令北京市海淀區(qū)一號房屋（以下簡稱涉案房屋）歸三原告共同所有，由我們給予趙秀英補(bǔ)償款；2、趙秀英將涉案房屋返還給我們；3、趙秀英支付我們涉案房屋2017年8月至2021年7月期間的租金197400元，按照月4112.50元的標(biāo)準(zhǔn)支付自2021年8月至實(shí)際交還之日止的房屋租金；4、趙秀英支付我們其應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的房屋所有權(quán)登記稅費(fèi)5740元；5、案件受理費(fèi)由趙秀英依法承擔(dān)。

案件背景：

張梅與王建國原系夫妻，王麗、王芳為二人之女，趙秀英系王建國之母。2017年8月13日，王建國意外去世。涉案房屋原為2011年王建國借趙秀英的名義購買，在其去世后，原被告就借名買房事宜經(jīng)北京市海淀區(qū)人民法院A號案件審理后作出判決，判令涉案房屋由我們與趙秀英共有。后，我們依據(jù)生效判決書將涉案房屋變更登記為我四人共有的狀態(tài)。王建國去世后，涉案房屋出租收益均由趙秀英享有，我三人未取得相關(guān)利益，現(xiàn)各方就涉案房屋的分割不能達(dá)成一致意見，故我們訴至法院，望判如所請。

被告趙秀英辯稱：

房本我們四人一人一個(gè)，我應(yīng)當(dāng)享有四分之一，我要求按照四分之一獲得補(bǔ)償款。涉案房屋不是借名買賣，就是王建國給我買的房子，不認(rèn)可生效判決，而且購房時(shí)我出資10萬元，按照購房款的比例，剩余的部分再四個(gè)人分。我從2017年12月才開始收的房租，而且2019年之前房子是我的，租金歸我，所以我只同意分割2019年4月判決生效以后的租金；2017年至2019年4月期間我為涉案房屋交納了共計(jì)4836元的供暖費(fèi)，這部分費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以扣除。

關(guān)鍵事實(shí)：

張梅與王建國于2008年7月16日登記結(jié)婚，婚后生育王麗、王芳。趙秀英系王建國之母，王建國于2017年8月13日去世。

2018年3月26日，張梅、王麗、王芳以合同糾紛為由將趙秀英訴至法院，要求1.趙秀英協(xié)助將涉案房屋過戶至張梅或王麗、王芳名下；2.趙秀英將涉案房屋騰退并交還給張梅、王麗、王芳。法院審理后，于2018年11月30日作出A號民事判決書，判令：一、趙秀英于本判決生效后7日內(nèi)協(xié)助張梅、王麗、王芳辦理涉案房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并將房屋過戶至張梅、王麗、王芳、趙秀英名下；二、駁回張梅、王麗、王芳的其他訴訟請求。該判決本院認(rèn)為部分記載："在此前提下，趙秀英負(fù)有配合王建國辦理涉案房屋的過戶手續(xù)的義務(wù)。王建國去世后，因王建國與趙秀英未明確約定過戶期限，則其法定繼承人有權(quán)隨時(shí)要求合同相對方繼續(xù)履行合同義務(wù)，故對于張梅、王麗、王芳要求趙秀英繼續(xù)履行借名買房協(xié)議，協(xié)助辦理過戶手續(xù)的訴訟請求，法院予以支持，但鑒于趙秀英亦是王建國的法定繼承人，在過戶請求權(quán)利上發(fā)生混同，故涉案房屋應(yīng)過戶至張梅、王麗、王芳、趙秀英名下，因本案為合同之訴，有關(guān)各方份額比例問題不宜在本案中處理，雙方可另行協(xié)商或在相應(yīng)繼承案件中處理。趙秀英不服提起上訴，北京市第一中級人民法院審理后于2019年4月8日作出B號民事判決書，判令"駁回上訴，維持原判"。判決生效后，張梅依照上述判決對涉案房屋進(jìn)行了變更登記手續(xù)，登記為張梅、王麗、王芳、趙秀英共同共有，張梅為此支付了契稅45900元。

訴訟過程中，經(jīng)三原告申請，法院委托北京中鼎聯(lián)合房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評估有限公司對涉案房屋的市場價(jià)值進(jìn)行評估。2021年11月2日，鑒定機(jī)構(gòu)出具《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》，評估結(jié)論為398.12萬元。王麗、王芳、張梅及趙秀英對鑒定結(jié)論無異議。張梅為此支付鑒定費(fèi)12453元。

庭審中，經(jīng)詢?nèi)嬷鲝埆@得涉案房屋的所有權(quán)，且不區(qū)分份額。雙方均認(rèn)可涉案房屋現(xiàn)由趙秀英對外出租，月租金為每月4700元。經(jīng)法院釋明，三原告表示知曉涉案房屋現(xiàn)由案外第三人使用，但僅要求趙秀英予以騰退。趙秀英同意承擔(dān)依生效判決辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)的稅費(fèi)5740元及工本費(fèi)2.5元。趙秀英主張涉案房屋每年的供暖費(fèi)1209元，且其已交至2021年3月，提供了證明，三原告對證明的真實(shí)性認(rèn)可，但證明目的不認(rèn)可。

法院評析

法院審理后認(rèn)為，本案的核心爭議在于：涉案房屋的歸屬及租金、稅費(fèi)的分配問題。

關(guān)于房屋歸屬的認(rèn)定：

根據(jù)法律規(guī)定，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的共同所有的財(cái)產(chǎn)，除有約定的以外，如果分割遺產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)先將共同所有的財(cái)產(chǎn)的一半分出為配偶所有，其余的為被繼承人的遺產(chǎn)。

關(guān)于借名買房關(guān)系的認(rèn)定：

生效判決認(rèn)定趙秀英為涉案房屋的名義產(chǎn)權(quán)登記人，其負(fù)有配合王建國辦理過戶手續(xù)的義務(wù)，但因王建國已去世，涉案房屋中屬于王建國的份額登記在其繼承人名下。涉案房屋系王建國與張梅婚姻存續(xù)期間取得登記在趙秀英名下，屬于二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)先將涉案房屋的一半分出為張梅所有，其余的為王建國的遺產(chǎn)，由其法定繼承人，即趙秀英、張梅、王麗、王芳繼承。

關(guān)于房屋所有權(quán)的認(rèn)定：

現(xiàn)張梅、王麗、王芳要求房屋歸三人共同共有，并提存了房屋折價(jià)款497650元，故法院依法判令涉案房屋歸三原告所有，由三原告支付趙秀英房屋折價(jià)款。

關(guān)于房屋返還義務(wù)的認(rèn)定：

因涉案房屋由趙秀英對外出租，在涉案房屋判歸三原告所有的情況下，趙秀英就涉案房屋負(fù)有返還的義務(wù)。

關(guān)于租金分配的認(rèn)定：

涉案房屋于2019年4月8日經(jīng)B號民事判決書認(rèn)定為共同共有，各繼承人應(yīng)按照各自享有的份額獲得房屋的收益及分擔(dān)產(chǎn)生的費(fèi)用，故趙秀英要求三原告負(fù)擔(dān)涉案房屋2019年4月之后供暖費(fèi)，有事實(shí)和法律依據(jù)，法院予以支持。三原告要求趙秀英按比例給付2021年12月之前的涉案房屋房租，有事實(shí)和法律依據(jù)，因涉案房屋租金2022年1月之后租金收取尚未發(fā)生，故法院對張梅、王麗、王芳要求趙秀英給付此后的費(fèi)用，不予支持。

裁判結(jié)果

法院最終判決：

? 北京市海淀區(qū)一號房屋歸張梅、王麗、王芳共同所有，張梅、王麗、王芳于本判決生效后15日內(nèi)給付趙秀英497650元；

? 趙秀英于本判決生效后一個(gè)月內(nèi)將北京市海淀區(qū)一號房屋騰空交還給張梅、王麗、王芳；

? 趙秀英于本判決生效后15日給付張梅、王麗、王芳上述房屋2019年4月至2021年12月期間的租金131600元；

? 趙秀英于本判決生效后15日內(nèi)給付張梅轉(zhuǎn)移房屋登記時(shí)各項(xiàng)費(fèi)用5742.50元；

? 張梅于本判決生效后15日內(nèi)給付趙秀英北京市海淀區(qū)一號房屋2019年4月至2021年3月期間的供暖費(fèi)1511.25元，王麗、王芳于本判決生效后15日內(nèi)分別給付趙秀英北京市海淀區(qū)一號房屋2019年4月至2021年3月期間的供暖費(fèi)302.25元；

律師勝訴心得

本案勝訴的關(guān)鍵在于：

借名買房關(guān)系的成功認(rèn)定：成功證明了涉案房屋原為2011年王建國借趙秀英的名義購買，已有生效判決認(rèn)定借名買房關(guān)系成立。

夫妻共同財(cái)產(chǎn)的準(zhǔn)確認(rèn)定：成功證明了涉案房屋系王建國與張梅婚姻存續(xù)期間取得，屬于二人的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，在分割時(shí)應(yīng)當(dāng)先將涉案房屋的一半分出為張梅所有。

法定繼承人的準(zhǔn)確認(rèn)定：成功證明了王建國的遺產(chǎn)由其法定繼承人，即趙秀英、張梅、王麗、王芳繼承，為房屋分割提供了法律依據(jù)。

房屋評估價(jià)值的有效運(yùn)用：充分利用了法院委托的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，評估結(jié)論為398.12萬元，為房屋折價(jià)款的計(jì)算提供了客觀依據(jù)。

租金分配的準(zhǔn)確把握：成功證明了涉案房屋于2019年4月8日經(jīng)生效判決認(rèn)定為共同共有，各繼承人應(yīng)按照各自享有的份額獲得房屋的收益及分擔(dān)產(chǎn)生的費(fèi)用。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會副會長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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