“九山半水半分田”，這句古諺精準(zhǔn)描繪了祁門的地理格局。這座藏于皖南山區(qū)的縣城，森林覆蓋率高達(dá)88.64%，頭頂“國家重點(diǎn)生態(tài)功能區(qū)”與“世界紅茶之都”雙重光環(huán)。在“大黃山世界級休閑度假康養(yǎng)旅游目的地”的宏大敘事中，作為“衢黃南饒聯(lián)盟花園”腹地的祁門，其發(fā)展路徑注定與眾不同。

近日，《祁門縣2026年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》發(fā)布，全年計(jì)劃供應(yīng)土地總量67.52公頃（約合1013畝）。拆解這份看似常規(guī)的年度“賬本”，一個看似“反常”的數(shù)據(jù)躍然紙上：交通運(yùn)輸用地計(jì)劃供應(yīng)27.91公頃，占比高達(dá)41.3%，遠(yuǎn)超工礦倉儲用地的25.7%和住宅用地的13%。在生態(tài)紅線嚴(yán)格約束下，祁門沒有選擇“大干快上”式的工業(yè)擴(kuò)張，而是將最寶貴的土地資源，優(yōu)先投向了“修路”。

NO.1 | 壹

交通用地“獨(dú)占鰲頭”，工業(yè)住宅“精準(zhǔn)滴灌”

解讀祁門2026年供地結(jié)構(gòu)，其資源配置呈現(xiàn)出強(qiáng)烈的“補(bǔ)短板、強(qiáng)基礎(chǔ)、顯特色”導(dǎo)向，可概括為：交通基建壓倒性優(yōu)先，工業(yè)發(fā)展集約保障，居住供給高度精準(zhǔn)，文旅商服點(diǎn)睛配套。

1. 交通運(yùn)輸用地是“頭號工程”，占比超四成。

全年計(jì)劃供應(yīng)交通運(yùn)輸用地27.91公頃，占總量的41.3%。這一超常規(guī)比例，在縣域供地計(jì)劃中極為罕見。這些用地主要用于兩大方向：

內(nèi)部暢通：完善中心城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)路網(wǎng)，包括新興西路、學(xué)府路、龍池坡路、雙擁路等十余條市政道路的新建與改造，旨在優(yōu)化城市肌理，提升通行效率。

對外聯(lián)通：保障重大區(qū)域性交通項(xiàng)目，如F012塔坊至平里公路改建工程、G0321德上高速公路祁門至皖贛界段的收費(fèi)站、服務(wù)區(qū)等。這明確傳遞出祁門當(dāng)前的核心痛點(diǎn)與破局之道：打破交通瓶頸，縮短時空距離，為旅游客流、產(chǎn)業(yè)物流、居民出行構(gòu)建高效通道。

2. 工礦倉儲用地聚焦開發(fā)區(qū)，力保“工業(yè)強(qiáng)縣”。

計(jì)劃供應(yīng)工礦倉儲用地17.35公頃，占比25.7%，并明確“工業(yè)用地占年度出讓總量不低于25%”。這些土地并非“撒胡椒面”，而是高度集中于祁門經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，特別是“經(jīng)西單元工業(yè)路南側(cè)”的連片工業(yè)地塊（合計(jì)約123畝），用于保障具體產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目落地。供應(yīng)方式上強(qiáng)調(diào)“彈性出讓”、“標(biāo)準(zhǔn)地”、“拿地即開工”，體現(xiàn)了集約、高效、服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的清晰思路。這為規(guī)劃中提出的“電子電器產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展”提供了堅(jiān)實(shí)的空間保障。

3. 住宅用地供應(yīng)極度克制，存量更新為主。

住宅用地僅計(jì)劃供應(yīng)8.8公頃，且?guī)缀跞繛榇媪拷ㄔO(shè)用地（如北門茶廠棚戶區(qū)拆遷地塊、誠瑞學(xué)府西側(cè)地塊）。這表明，祁門的房地產(chǎn)市場以消化存量、城市更新、滿足本地剛性及改善需求為主，不追求規(guī)模擴(kuò)張。新增供應(yīng)極為有限，體現(xiàn)了在人口增長平緩的生態(tài)功能區(qū)，對房地產(chǎn)開發(fā)的審慎態(tài)度。

4. 商服與公共設(shè)施用地，服務(wù)于文旅與民生。

商服用地供應(yīng)6.52公頃，鼓勵“文化旅游和中醫(yī)藥康養(yǎng)”項(xiàng)目，地塊位于老城核心區(qū)（如縣醫(yī)院對面）及旅游鄉(xiāng)鎮(zhèn)（平里鎮(zhèn)），旨在提升旅游接待能力和商業(yè)活力。公共管理與公共服務(wù)用地6.94公頃，重點(diǎn)保障祁門縣第二水廠、老年醫(yī)院擴(kuò)建、體育公園、示范高中擴(kuò)建等民生工程，直指提升城市品質(zhì)和居民幸福感。

NO.2 | 貳

在“大黃山”坐標(biāo)系中，定位“小而美、特而精”

年度供地計(jì)劃是精準(zhǔn)的“項(xiàng)目落子”，而國土空間總體規(guī)劃則是宏大的“格局謀篇”。祁門對交通、特色產(chǎn)業(yè)的傾斜，都能在規(guī)劃中找到頂層的戰(zhàn)略支撐。

1. 空間格局：“一屏一核三區(qū)四片”，嚴(yán)守底線與明確增長極。

規(guī)劃構(gòu)建了“一屏一核三區(qū)四片”的國土空間總體格局。

“一屏”：即西部北部以牯牛降等自然保護(hù)區(qū)構(gòu)成的生態(tài)屏障，是發(fā)展的底線和基石。

“一核”：即中心城區(qū)，是綜合服務(wù)核心。

“三區(qū)”：城市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)、環(huán)牯牛降森林康養(yǎng)集聚區(qū)、環(huán)倒湖茶旅融合示范區(qū)，指明了差異化發(fā)展路徑。

2026年供地高度契合此格局：工業(yè)與基礎(chǔ)設(shè)施用地主要集中在“一核”及“城市統(tǒng)籌協(xié)調(diào)區(qū)”；交運(yùn)用地為“三區(qū)”聯(lián)動提供支撐；文旅商服用地點(diǎn)狀分布于“環(huán)倒湖”等示范區(qū)內(nèi)。

2. 產(chǎn)業(yè)路徑：聚焦“四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)”，空間保障“特而精”。

規(guī)劃明確重點(diǎn)發(fā)展“祁紅、電子、文旅、中醫(yī)藥康養(yǎng)”四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。這一定位極具祁門特色：

祁紅產(chǎn)業(yè)：是立身之本，規(guī)劃要求“實(shí)現(xiàn)祁紅產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展”，供地計(jì)劃中雖未直接體現(xiàn)，但為茶旅融合的商服用地提供了間接支撐。

電子產(chǎn)業(yè)：是轉(zhuǎn)型抓手，供地計(jì)劃中大量的開發(fā)區(qū)工業(yè)用地正是為此預(yù)留。

文旅與康養(yǎng)：是價值升華，規(guī)劃提出構(gòu)建“一心一帶三核六組團(tuán)多節(jié)點(diǎn)”的全域旅游空間格局，并對歷史文化街區(qū)、傳統(tǒng)村落實(shí)施嚴(yán)格保護(hù)。大規(guī)模交通投入，首要目的就是打通這些“珍珠”，串聯(lián)成鏈，讓“美麗資源”轉(zhuǎn)化為“美麗經(jīng)濟(jì)”。

3. 交通先行：構(gòu)建“三橫一縱”鐵路網(wǎng)，破局“邊緣化”。

規(guī)劃的一大雄心是構(gòu)建“三橫一縱”鐵路網(wǎng)（昌景黃高鐵、皖贛鐵路、黃山至九江鐵路、六安景城際）。同時，德上高速、黃山區(qū)-祁門高速將大幅提升公路聯(lián)通效率。祁門已意識到，沒有交通的“快進(jìn)”，生態(tài)文旅的“慢生活”價值就無法充分兌現(xiàn)。2026年超40%的用地投向交通，正是啟動這一宏大藍(lán)圖、扭轉(zhuǎn)區(qū)位劣勢的“關(guān)鍵一躍”，旨在讓祁門從“大黃山”的腹地，變?yōu)榭杀憬葸M(jìn)入的“客廳”。

4. 品質(zhì)與魅力：塑造“世界紅茶之都”的獨(dú)特IP。

規(guī)劃不僅關(guān)注經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更注重品質(zhì)塑造。要求加強(qiáng)“東街、西街”歷史文化街區(qū)保護(hù)，塑造“山環(huán)水繞、精巧雅致”的城市風(fēng)貌，構(gòu)建城鄉(xiāng)社區(qū)生活圈。這表明祁門追求的現(xiàn)代化特色小城市，是經(jīng)濟(jì)活力、生態(tài)魅力、生活便利、文化張力的統(tǒng)一體。當(dāng)前在交通和基建上的巨大投入，正是為了未來能更從容地經(jīng)營這份獨(dú)一無二的“慢生活”品質(zhì)，吸引那些向往“詩與遠(yuǎn)方”的人群。

NO.3 | 叁

結(jié)語

解讀祁門2026供地計(jì)劃與2035總規(guī)，第一房研究院認(rèn)為，祁門正展現(xiàn)出一種高度清醒、堅(jiān)守定力、路徑獨(dú)特的發(fā)展范式。其核心邏輯在于：在生態(tài)紅線剛性約束下，毅然將交通基建提升至前所未有的戰(zhàn)略高度，以此作為破解區(qū)位瓶頸、激活全域旅游、服務(wù)產(chǎn)業(yè)入園的先導(dǎo)工程；同時，以集約精準(zhǔn)的方式保障特色制造業(yè)與文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，以極度克制的態(tài)度管理住宅市場。這種“交通先行激活全局、特色產(chǎn)業(yè)深耕細(xì)作、品質(zhì)生活魅力引領(lǐng)”的組合策略，使祁門在縣域競爭中避免同質(zhì)化內(nèi)卷，牢牢抓住“生態(tài)”與“文化”兩大核心IP，在“大黃山”世界級目的地體系中，致力于成為一座交通暢達(dá)、產(chǎn)業(yè)獨(dú)特、生活宜居的現(xiàn)代化特色小城。其土地資源的配置，正是這一“要產(chǎn)業(yè)，但更要風(fēng)景；要發(fā)展，但更要暢通”的務(wù)實(shí)智慧的最佳寫照。