目前，國(guó)內(nèi)兩座超一線城市樓市火爆：香港、上海。

2026年一季度，香港一手私人住宅買賣登記5373宗，總金額628億港元，分別同比大漲38%、94%，創(chuàng)歷史同期新高。

上海方面，3月份二手房累計(jì)網(wǎng)簽31215套，創(chuàng)2021年3月以來最高紀(jì)錄，新房亦供小于求，3月新房成交2270套，供應(yīng)僅2181套。

香港和上海樓市火爆的表層原因各不相同，但底層邏輯則相通。

香港近年各項(xiàng)人才引進(jìn)計(jì)劃效果顯著，吸引大量?jī)?nèi)地置業(yè)者；上海2月“滬7條”發(fā)布，購(gòu)房門檻大幅降低。

香港和上海樓市火爆的共同邏輯是：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、人口負(fù)增長(zhǎng)、樓市進(jìn)入存量階段，超級(jí)核心城市對(duì)房地產(chǎn)資金的“虹吸”效應(yīng)進(jìn)一步增強(qiáng)。

內(nèi)地四大一線城市中，近期北京、深圳和廣州樓市亦有回暖，但“搶眼”程度不及上海。

當(dāng)前，北京樓市“松綁”程度不及上海，深圳和廣州則此前已經(jīng)大幅放寬，購(gòu)買力之前已經(jīng)有了一定透支，此外，香港、上海較深圳、廣州更具全球影響力，或亦構(gòu)成對(duì)高凈值人群的吸引力。

宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的不確定性增加時(shí)，資本會(huì)更加追求安全性與確定性。在眾多投資渠道中，超級(jí)核心城市的房地產(chǎn)，因稀缺的土地資源、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、頂級(jí)的公共服務(wù)和強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)韌性，會(huì)被視為“硬通貨”和避險(xiǎn)資產(chǎn)，這與黃金受追捧的邏輯一致。核心城市的房地產(chǎn)相較黃金還有一大優(yōu)勢(shì)，就是“生息”，黃金是不生息資產(chǎn)，而核心城市的房子有出租創(chuàng)造現(xiàn)金流的價(jià)值，相當(dāng)于生息。

全國(guó)人口總量見頂回落，但人口流動(dòng)的方向并未改變，甚至因資源分布不均而加劇。核心城市能提供更優(yōu)就業(yè)機(jī)會(huì)、更佳教育醫(yī)療資源和更高生活品質(zhì)，越是經(jīng)濟(jì)不確定，人們?cè)綍?huì)聚集到核心城市，尋找“確定性”，核心城市便會(huì)持續(xù)吸引中小城市人口，強(qiáng)化自身的經(jīng)濟(jì)良性循環(huán)，人口增加自然帶來住房需求，而廣大三四線城市及農(nóng)村地區(qū)人口凈流出，進(jìn)一步削弱經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，又會(huì)進(jìn)一步造成人口流出，住房需求也持續(xù)萎縮。

在極端情況下，中小城市的房子是有可能跌成“負(fù)資產(chǎn)”的。因?yàn)榭赡荛L(zhǎng)期空置，既沒有居住價(jià)值，也沒有出租可能，但需要繳納物業(yè)費(fèi)，支付維修費(fèi)用。

日本就經(jīng)歷過長(zhǎng)期經(jīng)濟(jì)低速、人口負(fù)增長(zhǎng)，在此背景下，全國(guó)人口和資源持續(xù)向東京、大阪等核心都市圈集中，導(dǎo)致大量地方城市、郊區(qū)地產(chǎn)無人問津。許多房產(chǎn)“白送都沒人要”，甚至需要原業(yè)主“倒貼錢”請(qǐng)人接手。

上海和香港樓市的火爆是一個(gè)縮影，反映的是核心城市在當(dāng)下持續(xù)吸引存量的人口、資金和資源。

那么，是否需要擔(dān)憂區(qū)域發(fā)展不平衡呢？

首先應(yīng)承認(rèn)，這本身是市場(chǎng)優(yōu)化資源配置的體現(xiàn)。此外，應(yīng)通過建立“多中心”的城市群，支持非核心地區(qū)發(fā)展比較優(yōu)勢(shì)，降低資源過于集中的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，國(guó)內(nèi)城市的“馬太效應(yīng)”是生產(chǎn)要素在自由流動(dòng)中，追逐更高資源配置效率的理性選擇，資金、人口涌向核心城市，能發(fā)揮更大的效用，有利于提升國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力。

在當(dāng)代，資源集中才有利于創(chuàng)新，顛覆性的創(chuàng)新、高附加值的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，極度依賴密集的知識(shí)碰撞、多元的人才儲(chǔ)備、復(fù)雜的產(chǎn)業(yè)配套和即時(shí)的市場(chǎng)反饋，這些條件只有在高資源密度的核心都市圈才能以最低的成本實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)前，上海、北京、廣州等主要核心城市，事實(shí)上也是中國(guó)的最前沿的創(chuàng)新中心，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)絕非偶然。

過于集中，會(huì)帶來核心城市的“大城市病”，此外，從國(guó)家經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的韌性看，經(jīng)濟(jì)權(quán)重集中于少數(shù)節(jié)點(diǎn)，一旦這些核心城市遭遇重大沖擊，可能對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成劇烈震蕩。

應(yīng)當(dāng)在核心城市周邊規(guī)劃建設(shè)功能互補(bǔ)的衛(wèi)星城，形成城市群，疏解中心城區(qū)過密的功能與人口，在更大的空間尺度上優(yōu)化資源配置。長(zhǎng)三角、粵港澳城市群的建設(shè)，正是基于這一思路。

應(yīng)支持非核心地區(qū)基于比較優(yōu)勢(shì)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)。對(duì)于人口凈流出地區(qū)，沒必要采取形成手段強(qiáng)行“留人”，而應(yīng)該研究“存量提質(zhì)”。依托本地資源稟賦發(fā)展特色經(jīng)濟(jì)，吸引特定人群。如在AI時(shí)代，“數(shù)字游民”、“一人公司”興起，鶴崗、惠州等城市話題性突然上升，這樣的城市完全可以抓住機(jī)會(huì)，打造“數(shù)字游民”、“一人公司”的工作、創(chuàng)業(yè)友好型城市。