· 獲取更多城市市場數(shù)據(jù)&報告

· 了解中指好房子研究

近年來，在政策與市場需求的共同推動下，我國住房租賃行業(yè)取得長足發(fā)展。但競爭加劇、盈利模式不清晰、運營效率有待提升、資產(chǎn)回報周期較長等問題，仍是長租企業(yè)普遍面臨的現(xiàn)實困境。尤其是近年來隨著租金持續(xù)下行，中資產(chǎn)“包租”模式的經(jīng)營壓力顯著增加，部分長租企業(yè)集中關(guān)閉包租門店控風險。在此背景下，探索可復制、可持續(xù)的商業(yè)模式，成為行業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的核心議題。

大東建托是日本管理規(guī)模最大的長租公寓運營商，成立時間較早，商業(yè)模式經(jīng)過完整經(jīng)濟周期驗證，其經(jīng)驗對于當前國內(nèi)長租企業(yè)優(yōu)化運營模式、盤活存量資源，具備較強的借鑒意義。下文將系統(tǒng)梳理大東建托商業(yè)模式與核心能力，為中國住房租賃企業(yè)構(gòu)建自身核心優(yōu)勢提供參考。

大東建托：以聚焦資產(chǎn)全周期管理的“代建+長期包租”模式，確立日本領(lǐng)先優(yōu)勢

大東建托是日本規(guī)模最大的長租公寓企業(yè)。大東建托成立于1974年，初期以建筑施工業(yè)務為主，隨著日本市場需求的變化，其業(yè)務逐漸向住房租賃領(lǐng)域延伸，最終形成了以“代建+受托管理/包租+開發(fā)”為核心的商業(yè)模式。2024年，大東建托業(yè)務涵蓋建設施工、不動產(chǎn)租賃、不動產(chǎn)開發(fā)等多板塊，在管房源數(shù)達132.1萬套，營業(yè)收入達1.8萬億日元，是日本市場體量最大的住房租賃運營企業(yè)，租賃住宅管理規(guī)模居日本首位已持續(xù)近30年。

圖：大東建托成立以來管理房源規(guī)模與房屋出租率走勢

數(shù)據(jù)來源：大東建托官網(wǎng)，中指研究院綜合整理

在土地私有制背景下，日本居民家庭財富多以不動產(chǎn)形式實現(xiàn)代際傳承，不動產(chǎn)持有成本、稅務規(guī)劃等需求，催生出大量的物業(yè)托管與委托租賃業(yè)務。大東建托提供的?從土地規(guī)劃、建筑設計、施工建設到長期租賃運營?的一站式租賃管理業(yè)務，正是圍繞不動產(chǎn)資產(chǎn)優(yōu)化配置與傳承需求展開，其近四成業(yè)務需求來源于不動產(chǎn)繼承相關(guān)規(guī)劃。

大東建托的商業(yè)模式以整體包租為核心，為土地業(yè)主提供一站式的、風險托管的資產(chǎn)管理與增值服務。大東建托通常與業(yè)主簽訂35年-40年的長期包租協(xié)議，協(xié)議期間無論物業(yè)是否空置，大東建托均按約定向業(yè)主支付穩(wěn)定租金（最初10年租金固定，此后每5年調(diào)整一次），并承擔市場租金波動、房屋空置及租客管理等風險。合同期內(nèi)，除租賃與運營管理外，公司亦承擔物業(yè)主體修繕及原狀恢復相關(guān)的主要成本，進一步降低業(yè)主持有與管理負擔。對于建成超過30年的存量物業(yè)，公司會主動向業(yè)主提出重建方案，重新啟動建設與租賃運營業(yè)務，進而形成可持續(xù)的收入與利潤來源。這種長期深度綁定的合作模式，成為公司客戶粘性與業(yè)務穩(wěn)定性的重要基礎(chǔ)。

圖：大東建托的商業(yè)模式示意圖

資料來源：大東建托官網(wǎng)，中指研究院綜合整理

值得注意的是，長期包租模式下，大東建托支付給業(yè)主的租金并非固定不變，而是與房產(chǎn)的持有成本、資產(chǎn)價值與區(qū)域租金水平等客觀情況掛鉤，保障了盈利空間。根據(jù)包租協(xié)議，大東建托會定期重新評估支付給業(yè)主的租金，評估后有可能下調(diào)租金，且依據(jù)日本《租賃法》第32條第1項規(guī)定，即使在非約定租金調(diào)整節(jié)點，大東建托仍可在特定條件下申請下調(diào)對業(yè)主支付的租金：一是土地及建筑物相關(guān)稅費等持有成本發(fā)生顯著變化，導致原租金水平缺乏合理性；二是物業(yè)資產(chǎn)價格波動及宏觀經(jīng)濟環(huán)境變化，使得原有租金明顯偏離資產(chǎn)價值、市場經(jīng)濟基本面；三是項目租金顯著高于周邊同戶型同品質(zhì)租賃物業(yè)。滿足上述客觀條件時，公司可不受包租協(xié)議約束申請減租；但若空置率上升等問題源于公司自身經(jīng)營管理問題，則不能以此為理由單方面要求減租。

• 建設業(yè)務：基于前期詳盡調(diào)查進行產(chǎn)品設計與定價，為租而建

從大東建托的業(yè)務板塊來看，在建設業(yè)務板塊，大東建托不只是建筑施工方。大東建托依托長期對租賃建筑的地理位置、交通便利性、公共設施、商業(yè)設施等市場狀況的詳盡調(diào)查，形成了豐富的數(shù)據(jù)積累，自建了“DK MAP”數(shù)據(jù)庫，涵蓋了大東建托建筑的19.6萬棟建筑物數(shù)據(jù)及其他公司建設的94.6萬棟建筑物數(shù)據(jù)。大東建托建設業(yè)務核心圍繞“為租而建”展開，以保障新建物業(yè)的租賃適配性與收益水平。

在投資標的選擇與定價設計端，公司依托DK MAP數(shù)據(jù)庫與市場調(diào)研開展區(qū)域市場研判與租金定價，提升新建及改造項目的市場匹配度，為穩(wěn)定高入住率奠定基礎(chǔ)。在投資布局上，大東建托建立全國精細化網(wǎng)格化投策體系，嚴格執(zhí)行區(qū)域供給管控策略，僅在租賃需求強勁、空置水平較低的區(qū)域推進新項目，從源頭控制空置風險。公司將全日本劃分為4533個細分監(jiān)測區(qū)域，由內(nèi)部調(diào)研團隊持續(xù)跟蹤區(qū)域市場數(shù)據(jù)，并結(jié)合對未來一年空置率的預判，將各區(qū)域劃分為三類：建設促進區(qū)域，建設限定區(qū)域，建設休止區(qū)域，并每半年重新評估區(qū)域供需與出租水平，動態(tài)調(diào)整投資策略。確認投資標的后，大東建托依托對區(qū)位、交通、配套等維度的持續(xù)監(jiān)測，疊加AI技術(shù)對同區(qū)域可比物業(yè)租金的分析，可制定高度客觀、透明的租金定價體系。

在產(chǎn)品建設端，大東建托搭建多元化租賃住宅產(chǎn)品線，持續(xù)提升產(chǎn)品力與建筑技術(shù)水平，并通過標準化設計與施工體系保障項目品質(zhì)。大東建托租賃產(chǎn)品覆蓋低層租賃公寓、高層都市型租賃公寓、大型租賃社區(qū)等多種類型，并順應社會發(fā)展趨勢推進綠色低碳與適配性產(chǎn)品創(chuàng)新，重點發(fā)展凈零能耗、全生命周期低碳減排等環(huán)保型租賃住宅，計劃至2030年實現(xiàn)新建租賃住宅100%達到ZEH標準。同時，結(jié)合日本國情推出高防災抗震住宅，配置防災應急設施；針對家庭結(jié)構(gòu)變化，推出面向育兒家庭、老年群體的專業(yè)化戶型產(chǎn)品。在建筑技術(shù)方面，公司在外立面、室內(nèi)裝修材料、抗震隔音、節(jié)能降耗等方面持續(xù)優(yōu)化，并建立從設計到竣工的全流程標準化管理體系，通過協(xié)同合作方與集團內(nèi)資源統(tǒng)籌，實現(xiàn)項目質(zhì)量、工期與成本的統(tǒng)一管控。

• 不動產(chǎn)租賃業(yè)務：全國化、數(shù)字化、人性化租賃管理網(wǎng)絡，賦能營銷與服務

不動產(chǎn)租賃業(yè)務方面，公司通過旗下專業(yè)運營平臺搭建全國化租賃管理網(wǎng)絡，形成高效的房源去化與服務體系，為整體包租模式的可持續(xù)盈利提供支撐。在租賃渠道端，公司以361家直營門店為基礎(chǔ)，聯(lián)動約1.2萬家外部合作不動產(chǎn)中介及旗下專業(yè)經(jīng)紀平臺，形成廣泛的獲客渠道，支撐其入住率長期維持在97%以上。在運營服務端，公司通過專業(yè)化管理公司、客戶服務中心、保潔與巡檢團隊實現(xiàn)標準化運營，并推出定額清潔、免保證人等創(chuàng)新服務，降低租客入住門檻。數(shù)據(jù)顯示，公司免保證人服務使用次數(shù)由2020年的79.9萬提升至2024年的95.6萬。同時，公司推進數(shù)字化服務體系建設，支持租金、入住費用、退租清算等全場景信用卡支付，并通過ruum APP為租客提供賬單查詢、業(yè)務辦理、優(yōu)惠信息、生活資訊及智能問答等功能，提升租住便利度。此外，公司提供24小時應急維修服務，并定期開展物業(yè)巡檢與養(yǎng)護，針對性解決傳統(tǒng)租賃模式中押金、保證人、支付便捷性等痛點，形成差異化服務能力，為資產(chǎn)高效運營與租金現(xiàn)金流穩(wěn)定提供保障。

數(shù)據(jù)來源：大東建托官網(wǎng)，中指研究院綜合整理

• 不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務：依托自有開發(fā)和管理能力延展業(yè)務鏈條

依托大東建托集團核心能力，公司持續(xù)延伸業(yè)務鏈條，其中不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務被列為公司2024—2026年中期經(jīng)營規(guī)劃的第二增長曲線與重點拓展領(lǐng)域，進一步借助開發(fā)與管理能力獲取資產(chǎn)增值收益。大東建托不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務主要分為收購翻新再售、開發(fā)銷售兩類模式。

表：2024財年大東建托各業(yè)務的營收與利潤情況

注：2024財年是指2024/4/1-2025/3/31的年度決算數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：大東建托官網(wǎng)，中指研究院綜合整理

收購翻新再售模式，即公司收購具備收益提升潛力的存量物業(yè)，包括老舊住宅、閑置商業(yè)物業(yè)等，通過重新規(guī)劃、改造升級、功能優(yōu)化等方式提升資產(chǎn)價值，再以租賃型物業(yè)資產(chǎn)形式出售給個人投資者及投資機構(gòu)，并提供后續(xù)物業(yè)管理與租賃運營服務。該模式核心在于通過專業(yè)化改造與全周期運營服務實現(xiàn)資產(chǎn)價值重估，同時獲取短期開發(fā)收益與長期管理收入。

圖：大東建托“收購翻新再售”模式示意圖

資料來源：大東建托官網(wǎng)，中指研究院綜合整理

開發(fā)銷售模式，則是公司依托DK MAP大數(shù)據(jù)體系篩選優(yōu)質(zhì)地塊，結(jié)合市場需求與土地屬性開展產(chǎn)品定位、戶型及配套規(guī)劃，通過自有設計施工一體化能力完成開發(fā)建設，并面向投資者出售收益型物業(yè)資產(chǎn)，同時承接后續(xù)招租與運營管理。該模式下，市場調(diào)研、規(guī)劃開發(fā)、設計施工、銷售及運營均由大東建托集團主導，可確保產(chǎn)品定位貼合市場、建設質(zhì)量可控、投資收益可預期，進而推動實現(xiàn)資產(chǎn)價值的最大化。

圖：大東建托“開發(fā)銷售”模式示意圖

資料來源：大東建托官網(wǎng)，中指研究院綜合整理

與傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相比，大東建托的不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務與集團建筑施工、租賃管理核心業(yè)務高度協(xié)同。大東建托不動產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的土地評估、規(guī)劃設計、工程建設均可依托集團內(nèi)部能力實現(xiàn)，有利于成本與質(zhì)量管控。在資產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)，公司可依托行業(yè)領(lǐng)先的租賃運營能力為投資者提供長期包租與運營承諾，形成差異化競爭優(yōu)勢。開發(fā)業(yè)務在提升資金使用效率的同時，亦可為租賃管理板塊持續(xù)輸送優(yōu)質(zhì)在管項目，形成“開發(fā)—銷售—管理”的正向循環(huán)，進一步鞏固集團規(guī)模優(yōu)勢。目前，大東建托不動產(chǎn)開發(fā)業(yè)務以日本首都圈為核心，逐步向全國主要城市拓展，同時已在美國開啟全球化布局。

總體來說，大東建托的核心優(yōu)勢在于其貼合日本市場需求的一體化商業(yè)模式與強協(xié)同壁壘。需求端受益于土地私有下的不動產(chǎn)傳承與資產(chǎn)盤活剛需，通過長期包租模式綁定業(yè)主形成穩(wěn)定客源；供給端以大數(shù)據(jù)精準決策規(guī)避空置風險，通過標準化建設與全品類產(chǎn)品滿足多元租住需求；運營端統(tǒng)籌渠道整合與服務創(chuàng)新實現(xiàn)高效去化，建設、租賃運營、不動產(chǎn)開發(fā)三大業(yè)務協(xié)同形成“開發(fā)反哺運營”的增長循環(huán)。其商業(yè)模式的可復制性與抗風險能力，源于從土地到資產(chǎn)的全鏈條管控能力，作為日本長租公寓行業(yè)標桿，大東建托“需求綁定-供給控制-業(yè)務協(xié)同”的發(fā)展邏輯，對行業(yè)具有重要參考價值。

中國企業(yè)借鑒：強化專業(yè)能力建立品牌信任，拓展多元化盈利鏈條，以數(shù)據(jù)賦能精細化決策

根據(jù)日本總務省統(tǒng)計局“住宅·土地統(tǒng)計調(diào)查”數(shù)據(jù)，2023年日本租賃住房約1946萬間，其中TOP5機構(gòu)管理租賃房源347萬間，占比18%，大東建托管理房源位居第一，市場份額達6.5%。而結(jié)合中國第七次人口普查長表數(shù)據(jù)來看，2020年我國城鎮(zhèn)租賃家庭戶超6000萬戶，截至2026年3月，TOP30長租企業(yè)管理房源在200萬間左右，其中開業(yè)規(guī)模不足150萬間，市場占比極低，全國20個熱點城市的長租公寓整體機構(gòu)化率也僅在5%左右。在“十五五”時期“培育市場化專業(yè)化租賃企業(yè)”的政策導向推動下，我國住房租賃市場整體的機構(gòu)化率及專業(yè)長租企業(yè)規(guī)模均具備巨大的發(fā)展空間。

通過對日本大東建托商業(yè)模式的梳理，其成功實現(xiàn)快速規(guī)模化復制，主要源于打造了適配本土市場環(huán)境、具備可持續(xù)盈利能力的成熟商業(yè)模式。大東建托聚焦不動產(chǎn)代際傳承及稅務籌劃的獨特需求，采用長期包租、全鏈條一體化模式，通過代建、包租、開發(fā)三大業(yè)務的協(xié)同聯(lián)動實現(xiàn)收益多元化，借助長期合同鎖定業(yè)主資源，并以大數(shù)據(jù)應用與精細化運營有效控制空置風險，商業(yè)模式穩(wěn)定性強、客戶粘性高。同時，大東建托的成功也印證了租戶需求導向、長期主義堅守、數(shù)據(jù)與專業(yè)知識積累、市場趨勢洞察等核心要素對企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵支撐作用。

當前。我國長租市場已形成房企系、地方國企系、創(chuàng)業(yè)系等多元主體良性競爭的市場格局，但不同主體發(fā)展特征差異較大。其中，地方國企系長租企業(yè)憑借政策支持、低成本融資優(yōu)勢及存量資產(chǎn)儲備，實現(xiàn)規(guī)�？焖贁U張，但在市場化運營效率提升與盈利模式優(yōu)化方面仍需持續(xù)探索；房企系與創(chuàng)業(yè)系企業(yè)布局長租賽道較早，積累了相對成熟的運營管理經(jīng)驗，在產(chǎn)品設計迭代與精細化運營方面具備一定先發(fā)優(yōu)勢，但部分民營企業(yè)面臨融資渠道較少、資金成本偏高、抗風險能力較弱等現(xiàn)實難題，尤其是早期依賴包租模式的企業(yè)，在當前租金下行周期中，面臨較大的運營壓力與盈利挑戰(zhàn)。

結(jié)合大東建托的成熟發(fā)展經(jīng)驗，針對國內(nèi)長租企業(yè)的核心痛點，建議從以下四大維度優(yōu)化發(fā)展路徑：

第一，強化專業(yè)化運營能力，堅守長期經(jīng)營理念。長租企業(yè)需樹立長期主義經(jīng)營理念，聚焦租戶核心需求，持續(xù)強化產(chǎn)品迭代能力、服務保障能力與成本管控能力，將經(jīng)營重心放在提升租住體驗與資產(chǎn)收益水平上，通過提供穩(wěn)定、可靠的服務建立品牌信任，從而獲得更高的客戶粘性與資產(chǎn)溢價。

第二，優(yōu)化運營模式，與資產(chǎn)持有方構(gòu)建長期、穩(wěn)定、互信的合作關(guān)系。針對包租模式下的租金波動風險，長租運營商應主動與大型機構(gòu)業(yè)主建立基于長期合同的戰(zhàn)略合作。通過輸出專業(yè)運營能力，共同設計“保底+分成”等靈活收益模型，鎖定優(yōu)質(zhì)房源，降低周期性風險。

第三，延伸業(yè)務服務鏈條，推動盈利模式多元化。借鑒大東建托多業(yè)務協(xié)同發(fā)展模式，國內(nèi)企業(yè)應突破對租金收益的過度依賴。對于具備成熟運營經(jīng)驗的長租公寓運營商，可立足資產(chǎn)管理全鏈條視角，為項目提供融資對接、投資選址、產(chǎn)品設計與定位、招商租賃、運營管理等一體化綜合服務，充分釋放專業(yè)化運營管理價值。對于地方國企系長租企業(yè)，在“十五五”時期將成為盤活存量資產(chǎn)的核心主體，可重點布局存量住房改造業(yè)務。通過聯(lián)合專業(yè)輕資產(chǎn)運營商、行業(yè)咨詢機構(gòu)，為存量資產(chǎn)持有方提供空間設計、裝修改造、租賃運營一體化“煥新升級”服務，以裝修增值收益、資產(chǎn)管理服務費、租金分成等多元方式拓寬盈利渠道，實現(xiàn)盈利模式結(jié)構(gòu)化升級。

第四，數(shù)據(jù)賦能精細化決策。借鑒大東建托基于數(shù)據(jù)驅(qū)動決策的發(fā)展優(yōu)勢，長租企業(yè)應重視長期數(shù)據(jù)積累與市場趨勢洞察能力建設。頭部企業(yè)可通過與專業(yè)數(shù)據(jù)機構(gòu)合作，整合行業(yè)長期監(jiān)測數(shù)據(jù)與自有運營數(shù)據(jù)，構(gòu)建覆蓋全市場的租賃動態(tài)數(shù)據(jù)庫，實現(xiàn)對各網(wǎng)格區(qū)域供需關(guān)系、租金波動、人口結(jié)構(gòu)變化、產(chǎn)業(yè)分布特征、競品運營策略等核心指標的實時監(jiān)測。基于數(shù)據(jù)庫搭建網(wǎng)格化投資與運營分析模型，為項目選址、產(chǎn)品定位、租金定價、招商策略、空置預測等關(guān)鍵環(huán)節(jié)提供數(shù)據(jù)支撐，推動業(yè)務決策從經(jīng)驗驅(qū)動向數(shù)據(jù)驅(qū)動轉(zhuǎn)型。

長期來看，我國長租公寓行業(yè)仍處于發(fā)展初期階段，行業(yè)規(guī)范化、專業(yè)化、規(guī)�；l(fā)展尚需時日，也存在巨大的發(fā)展機遇。大東建托的經(jīng)驗表明，唯有構(gòu)建與本土市場深度適配、科學數(shù)據(jù)支撐、盈利邏輯清晰的發(fā)展模式，企業(yè)才能在未來的專業(yè)化競爭中建立核心優(yōu)勢。這要求長租企業(yè)不能僅著眼短期運營，更需致力于長期價值的創(chuàng)造，唯有如此，整個行業(yè)方能穿越周期，行穩(wěn)致遠。

人居夢想“好房子”展示專區(qū)

報告下載（電腦端復制鏈接）

兩會定調(diào)！2026如何穩(wěn)樓市？

www.cih-index.com/report/detail/118054.html

未來五年，房地產(chǎn)“分量”更重了！

www.cih-index.com/report/detail/118653.html

土地新規(guī)落地，對房地產(chǎn)有哪些影響？

www.cih-index.com/report/detail/118698.html

“十五五”房地產(chǎn)發(fā)展三大著力點

www.cih-index.com/report/detail/118063.html

從地方兩會，看房地產(chǎn)的新提法

www.cih-index.com/report/detail/116547.html

?企業(yè)研究

2026中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究

www.cih-index.com/report/detail/119041.html

2026年1-3月全國房地產(chǎn)企業(yè)拿地TOP100排行榜

www.cih-index.com/report/detail/119432.html

2026年1-3月中國房企銷售業(yè)績解析

www.cih-index.com/report/detail/119206.html

?房地產(chǎn)市場

2025中國房地產(chǎn)市場總結(jié)&2026趨勢展望

www.cih-index.com/report/detail/112358.html

2025年中國住房租賃市場總結(jié)與展望

www.cih-index.com/report/detail/112364.html

“十五五”中國房地產(chǎn)市場趨勢展望

www.cih-index.com/report/detail/112619.html

越貴越搶手？揭秘2025百億樓盤熱銷邏輯

www.cih-index.com/report/detail/114485.html

?指數(shù)研究

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)30年

www.cih-index.com/report/detail/112406.html

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告（2026年3月）

www.cih-index.com/report/detail/119574.html

?物業(yè)研究

2025中國物業(yè)管理市場總結(jié)&2026趨勢展望

https://u.fang.com/yorr7x/

2025中國物業(yè)服務上市公司ESG測評研究報告

https://u.fang.com/yorr7w/

2025年中國物業(yè)服務價格指數(shù)研究報告

https://u.fang.com/yorr7v/

中指研究院官網(wǎng)·中指云平臺

www.cih-index.com

為行業(yè)提供：

●4萬+房地產(chǎn)報告每日更新，涵蓋住宅市場、房企研究、土地市場、物業(yè)研究、政策解讀、指數(shù)研究等諸多領(lǐng)域；

●2300個城市地產(chǎn)數(shù)據(jù)、225萬宗土地的推出成交信息、40萬個住宅項目和5萬棟商用物業(yè)的交易數(shù)據(jù)；

●中國城市投資吸引力排名，百城房價，查城市、查房企、查地產(chǎn)數(shù)據(jù)、查房地產(chǎn)政策；

●京津冀、長三角、珠三角、成渝、長江中游等核心城市群集中供地、土地拍賣快訊。