觀點(diǎn)網(wǎng) 建發(fā)物業(yè)的收并購(gòu)腳步并未停止。

繼2月將“老熟人”廈門兆慧剩余股權(quán)收入囊中，此前在市場(chǎng)中觀望許久建發(fā)物業(yè)再次動(dòng)了起來(lái)，此次并購(gòu)的目標(biāo)瞄準(zhǔn)了集團(tuán)內(nèi)部。

4月10日，建發(fā)國(guó)際、建發(fā)物業(yè)發(fā)布聯(lián)合公告，兩家公司的附屬公司廈門益睿與關(guān)聯(lián)方廈門建發(fā)及廈門華益簽訂諒解備忘錄，將以現(xiàn)金收購(gòu)聯(lián)發(fā)物業(yè)及建發(fā)城服100%股權(quán)。

由內(nèi)而生，建發(fā)物業(yè)一次性吞下了集團(tuán)內(nèi)另外兩家頗具規(guī)模的物業(yè)公司。

結(jié)合開(kāi)年以來(lái)建發(fā)房產(chǎn)換帥、最大規(guī)模的組織變革，以及最近的建發(fā)會(huì)展和國(guó)貿(mào)會(huì)展正式合并，人事變動(dòng)與同業(yè)整合中間，或許還有更大的內(nèi)部業(yè)務(wù)架構(gòu)調(diào)整正在醞釀。

建發(fā)集團(tuán)的內(nèi)部整合，從物業(yè)部門拉開(kāi)序幕。

內(nèi)部大并購(gòu)

公告中提到，本次簽署的《諒解備忘錄》為意向性協(xié)議，雙方將根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況另行簽署具體協(xié)議。

收購(gòu)事項(xiàng)中涉及到的三家上市平臺(tái)均未在公告詳細(xì)披露正式協(xié)議條款與關(guān)鍵的金額信息，但這場(chǎng)建發(fā)物業(yè)大并購(gòu)依然是一個(gè)重要信號(hào)。

著重強(qiáng)調(diào)“意向收購(gòu)”，或許來(lái)自集團(tuán)不論如何都要先吸收整合的決心。

兩項(xiàng)收購(gòu)標(biāo)的中，聯(lián)發(fā)物業(yè)是與建發(fā)物業(yè)業(yè)務(wù)重合度最高的一個(gè)。

聯(lián)發(fā)物業(yè)是廈門聯(lián)發(fā)全資子公司，主要為聯(lián)發(fā)集團(tuán)及相關(guān)關(guān)聯(lián)方開(kāi)發(fā)的物業(yè)提供住宅及商業(yè)物管服務(wù)。

股權(quán)關(guān)系方面，控制權(quán)都掌握在建發(fā)股份手上的聯(lián)發(fā)物業(yè)與建發(fā)物業(yè)屬于同級(jí)，但前者實(shí)際體量則要小得多。

根據(jù)最近可查數(shù)據(jù)，截至2025年6月末，建發(fā)物業(yè)與聯(lián)發(fā)物業(yè)合計(jì)在管面積約為1.08億平方米，合計(jì)在管項(xiàng)目761個(gè)。

同時(shí)期，建發(fā)物業(yè)單獨(dú)在管建筑面積約為8330萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量558個(gè)。經(jīng)過(guò)計(jì)算，聯(lián)發(fā)物業(yè)目前的在管面積大致在2470萬(wàn)平方米左右，不到建發(fā)物業(yè)管理規(guī)模的三成。

資源整合是并購(gòu)聯(lián)發(fā)物業(yè)最務(wù)實(shí)的原因。建發(fā)物業(yè)在公告內(nèi)表示：通過(guò)收購(gòu)聯(lián)發(fā)物業(yè)，公司將擴(kuò)充物業(yè)管理業(yè)務(wù)的管理面積，提升核心城市的管理濃度，擴(kuò)大規(guī)模效益，從而有助于增加物業(yè)管理業(yè)務(wù)的收入和盈利規(guī)模。

同樣出于同業(yè)整合目的，建發(fā)物業(yè)并購(gòu)建發(fā)城服卻相對(duì)特殊——畢竟仔細(xì)探究便能發(fā)現(xiàn)，建發(fā)城服相當(dāng)于建發(fā)物業(yè)的“爺爺輩”。

據(jù)物聊社了解，建發(fā)城服由建發(fā)集團(tuán)直接控制95%股權(quán)，由兄弟公司華益工貿(mào)持有5%股權(quán)。建發(fā)物業(yè)則由建發(fā)房產(chǎn)直接、間接持股61.82%，建發(fā)房產(chǎn)控股股東建發(fā)股份實(shí)際上與建發(fā)城服同級(jí)。

圖片來(lái)源：企業(yè)公告

“業(yè)績(jī)?yōu)橥酢敝饾u成為建發(fā)地產(chǎn)部門的調(diào)整導(dǎo)向，除了建發(fā)集團(tuán)授意集中資源，建發(fā)物業(yè)能夠跨層級(jí)并購(gòu)建發(fā)城服或許也與雙方業(yè)績(jī)差距相關(guān)。

根據(jù)建發(fā)物業(yè)2025年度業(yè)績(jī)公告，實(shí)現(xiàn)年度收入38.81億元，凈利潤(rùn)約為3.74億元，同比分別增長(zhǎng)17.8%、14%，是行業(yè)內(nèi)少見(jiàn)保持營(yíng)收利潤(rùn)雙增長(zhǎng)的物企。

建發(fā)城服方面，2025年未經(jīng)審計(jì)的總資產(chǎn)為21.27億元，歸母凈資產(chǎn)為7.16億元；2025年度未經(jīng)審計(jì)的營(yíng)業(yè)收入為16.34億元，凈利潤(rùn)為1.2億元。

單論營(yíng)收規(guī)模，建發(fā)物業(yè)幾乎等于兩個(gè)建發(fā)城服，凈利潤(rùn)更是建發(fā)城服的兩倍有余。

根據(jù)介紹，建發(fā)城服主要從事城市公共服務(wù)及城市空間運(yùn)營(yíng)，與福建本土城服上市民企福龍馬同屬環(huán)衛(wèi)服務(wù)行業(yè)。

不過(guò)，福龍馬是環(huán)衛(wèi)裝備制造出身，雖然收入規(guī)模中環(huán)衛(wèi)服務(wù)占比更大，但事實(shí)上智能裝備銷售的毛利率相對(duì)更高。

有知情人士向物聊社表示，建發(fā)城服并不具備環(huán)衛(wèi)裝備制造業(yè)務(wù)，基本圍繞環(huán)衛(wèi)服務(wù)開(kāi)展業(yè)務(wù)，再加上省內(nèi)還有行業(yè)龍頭之一福龍馬參與競(jìng)爭(zhēng)，整體發(fā)展并不如建發(fā)物業(yè)平順。

對(duì)于建發(fā)物業(yè)而言，收購(gòu)建發(fā)城服不僅可以拓展至城市服務(wù)板塊，主營(yíng)業(yè)務(wù)更加多元，還可以豐富收入來(lái)源、增厚利潤(rùn)；建發(fā)城服或許也能在資源更適配的平臺(tái)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，互補(bǔ)有無(wú)。

值得一提的是，今年1月建發(fā)房產(chǎn)提任林偉國(guó)為董事長(zhǎng)，肩挑建發(fā)房產(chǎn)與聯(lián)發(fā)集團(tuán)雙平臺(tái)，當(dāng)時(shí)便有市場(chǎng)消息指出2026年建發(fā)房產(chǎn)大概率會(huì)迎來(lái)兩個(gè)新調(diào)整。

三家物業(yè)公司之間的吸收整合是否屬于調(diào)整之一還有待觀察，但從趨勢(shì)中看，建發(fā)集團(tuán)內(nèi)部整合并不會(huì)止步于物業(yè)。

建發(fā)物業(yè)的算盤

不可否認(rèn)的是，建發(fā)物業(yè)確實(shí)是這場(chǎng)收購(gòu)最大的贏家。

發(fā)展至今，建發(fā)物業(yè)截至2025年底在管面積已達(dá)9170萬(wàn)平方米，在管項(xiàng)目數(shù)量619個(gè)，項(xiàng)目覆蓋國(guó)內(nèi)56個(gè)城市，更多還是集中在以福建省內(nèi)部。

2020年上市時(shí)，建發(fā)物業(yè)在管面積不過(guò)2165萬(wàn)平方米，相對(duì)較小的規(guī)模帶來(lái)不少競(jìng)爭(zhēng)壓力，公司此后也一直在尋找收并購(gòu)機(jī)會(huì)，以此拓展管理規(guī)模并且向福建省外輻射。

在2024年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，建發(fā)物業(yè)曾表示，正在探索收并購(gòu)以及其他產(chǎn)業(yè)鏈上下游整合的這個(gè)機(jī)會(huì)，如果有好的標(biāo)的，公司也會(huì)考慮投資的可能性。

然而，或許是一直沒(méi)能尋找到合適標(biāo)的，上市之后的建發(fā)物業(yè)只發(fā)起過(guò)三次收購(gòu)。

最早一次就在建發(fā)物業(yè)上市第二年，2021年7月宣布以3739萬(wàn)元現(xiàn)金代價(jià)從泉舜集團(tuán)手中收購(gòu)洛陽(yáng)泉舜物業(yè)51%股權(quán)。

據(jù)物聊社了解，洛陽(yáng)泉舜物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)為洛陽(yáng)、鄭州、廈門及漳州，業(yè)務(wù)范圍包括物業(yè)管理服務(wù)、房地產(chǎn)咨詢服務(wù)、管家服務(wù)及停車場(chǎng)管理服務(wù)。截至2020年末，該公司管理12個(gè)項(xiàng)目，在管總建筑面積月191萬(wàn)平方米。

建發(fā)物業(yè)奔著擴(kuò)張市場(chǎng)范圍而去，洛陽(yáng)泉舜物業(yè)在經(jīng)營(yíng)能力上卻不能算是完全符合預(yù)期的標(biāo)的。

宣布收購(gòu)事項(xiàng)半個(gè)月后，建發(fā)物業(yè)又針對(duì)該筆交易增加一則補(bǔ)充公告：洛陽(yáng)泉舜物業(yè)有關(guān)維修工程的開(kāi)支于2021年第一季度的經(jīng)營(yíng)成本中正式確認(rèn)，因此期間純利接近零；此外該公司凈資產(chǎn)在交易前被剝離至僅剩注冊(cè)資本的500萬(wàn)元。

上市后第一筆收購(gòu)差強(qiáng)人意，建發(fā)物業(yè)就此按兵不動(dòng)，期間只有地方子公司零零散散收購(gòu)一些小物業(yè)公司，例如2023年銀川建發(fā)物業(yè)收購(gòu)寧夏興銳物業(yè)剩余28%股權(quán)，但收購(gòu)條件沒(méi)有觸及上市公司公開(kāi)披露條例。

直至今年1月，建發(fā)物業(yè)以1489萬(wàn)收購(gòu)廈門兆慧剩余25%股權(quán)，才又在收并購(gòu)市場(chǎng)上露面。

事實(shí)上，建發(fā)物業(yè)收購(gòu)廈門兆慧也是一次小型的內(nèi)部整合。

在此次收購(gòu)之前，建發(fā)物業(yè)已通過(guò)間接方式持有廈門兆慧75%股權(quán)，而廈門兆慧另一位股東益能國(guó)際有限公司，同時(shí)也是建發(fā)房產(chǎn)全資孫公司，以及建發(fā)物業(yè)與建發(fā)國(guó)際的控股股東。

資料顯示，廈門兆慧為一家智能社區(qū)服務(wù)的技術(shù)服務(wù)公司，主要從事軟件開(kāi)發(fā)、信息系統(tǒng)集成服務(wù)、信息技術(shù)咨詢服務(wù)及計(jì)算機(jī)、軟件及輔助設(shè)備批發(fā)等業(yè)務(wù)。

并且，廈門兆慧的主營(yíng)業(yè)務(wù)還是建發(fā)物業(yè)社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)的重要組成部分，收購(gòu)剩余股權(quán)主要還是為了提高經(jīng)營(yíng)效率、降低管理成本以及優(yōu)化資源配置。

截至2025年末，建發(fā)物業(yè)社區(qū)增值及協(xié)同服務(wù)收入9.37億元，同比增長(zhǎng)23.3%，占總收入比重為24.2%，整體發(fā)展速度較快且比重逐漸加大。

如今將聯(lián)發(fā)物業(yè)與建發(fā)城服一同納入麾下，建發(fā)物業(yè)不僅吸收了聯(lián)發(fā)物業(yè)2470萬(wàn)平方米在管面積，邁入一億平方米管理陣營(yíng)，還直接擁有建發(fā)城服的城市服務(wù)平臺(tái)，帶來(lái)的整合效能遠(yuǎn)大于收購(gòu)廈門兆慧。

現(xiàn)金方面，建發(fā)物業(yè)2025年期末現(xiàn)金及等價(jià)物為34.14億元，而僅建發(fā)城服總資產(chǎn)便有21.27億元，一次性收購(gòu)兩家公司或許略有壓力。

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