房貸又降了，而且降幅一年比一年大，銀行現(xiàn)在肯定不好過(guò)——提前還款潮還在持續(xù)，居民房貸余額一直在往下走。

國(guó)有大行2025年年報(bào)顯示，個(gè)人住房貸款余額繼續(xù)下降，而且降幅逐年擴(kuò)大：2023年少了5000多億，2024年減少6000多億，2025年全年直接少了超7100億，創(chuàng)下三年來(lái)最大降幅，完全沒(méi)有放緩的意思。

為什么房貸越來(lái)越少？原因很直接。

首先，提前還款的人還是太多。

現(xiàn)在存量房貸平均利率大概3.1%，在當(dāng)前存款和投資環(huán)境下，這個(gè)水平依然不算低。很多人算完賬，覺(jué)得提前還款比把錢(qián)存銀行、買(mǎi)理財(cái)更劃算。再加上2025年LPR只下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)沒(méi)達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，提前還款的意愿一直沒(méi)降。

其次，新房市場(chǎng)賣(mài)不動(dòng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)新建商品房銷(xiāo)售面積8.8億平方米，同比下降8.7%；銷(xiāo)售額8.39萬(wàn)億元，同比下降12.6%。其中住宅銷(xiāo)售額降幅更大，達(dá)到13%。新房成交量上不去，新增房貸自然少，根本補(bǔ)不上提前還款留下的窟窿。

還有，大家徹底不敢加杠桿了。

就算政策把首付比例降到15%，比原來(lái)30%砍了一半，普通人還是不敢多借錢(qián)，反而都想多付首付、少貸款，主動(dòng)把壓力降到最低。從二手房成交以低總價(jià)房源為主，也能看出來(lái)——低首付政策看著寬松，其實(shí)根本拉不動(dòng)新增貸款。

有人會(huì)說(shuō)：二手房成交量不是挺高嗎，怎么房貸還是起不來(lái)？

道理很簡(jiǎn)單：二手房是存量循環(huán)。賣(mài)房的要先結(jié)清自己的貸款，買(mǎi)房的再辦新按揭，兩邊一抵消，銀行房貸余額基本沒(méi)增量，只是存量轉(zhuǎn)移，增速上不去。

以上現(xiàn)象其實(shí)說(shuō)明一件事：大家的花錢(qián)預(yù)期徹底變?nèi)趿恕?/p>

居民從過(guò)去敢借錢(qián)、敢透支，變成現(xiàn)在能不貸就不貸、能還清就還清。而且這種降杠桿不只是買(mǎi)房，是全方位的。

央行數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，全國(guó)信用卡和借貸合一卡數(shù)量降到6.96億張。相比2022年歷史峰值，三年累計(jì)減少1.11億張。大家連小額消費(fèi)貸都在收縮，更別說(shuō)房貸這種大額長(zhǎng)期負(fù)債。不敢花錢(qián)的心態(tài)非常明顯。

不光居民，開(kāi)發(fā)商也極度謹(jǐn)慎。

中指研究院2026年一季度數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300城住宅用地成交面積同比下降25.9%，土地出讓金同比下降45.7%，拿地金額和面積雙雙下滑。房企只敢盯著核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，整體投資意愿完全沒(méi)回暖。

雖然現(xiàn)在樓市能看到一些修復(fù)信號(hào)——二手房成交量走高、新房銷(xiāo)量降幅收窄、政策也在不斷發(fā)力，但想真正走出底部，依然需要很長(zhǎng)時(shí)間。畢竟預(yù)期扭轉(zhuǎn)從來(lái)不是一朝一夕的事。

當(dāng)居民主動(dòng)降杠桿、開(kāi)發(fā)商謹(jǐn)慎拿地、整個(gè)市場(chǎng)都在求穩(wěn)時(shí)，房貸數(shù)據(jù)持續(xù)下降，就是當(dāng)下樓市最真實(shí)的寫(xiě)照。不是某一個(gè)月成交量漲了，就能喊樓市回暖，更多還是要靠持續(xù)性觀察和理性判斷。