中經(jīng)記者 王登海 西安報(bào)道

隨著人口老齡化進(jìn)程加快，社區(qū)養(yǎng)老已成為多數(shù)老年人的首選養(yǎng)老模式。居住區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施作為社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的核心載體，其規(guī)劃建設(shè)和規(guī)范運(yùn)營(yíng)直接關(guān)系到老年人的生活品質(zhì)。

日前，西安市民政局、發(fā)展和改革委員會(huì)、自然資源和規(guī)劃局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《西安市居住區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施實(shí)施辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）。文件明確，新建居住區(qū)應(yīng)按每百戶不低于20平方米的標(biāo)準(zhǔn)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，且須遵循"同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付"原則。這意味著，未來(lái)西安的每一個(gè)新建小區(qū)，都將自帶“養(yǎng)老配套”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，西安此次《辦法》在配建標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)劃剛性、交付驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)管理四大維度上提出了系統(tǒng)性、強(qiáng)制性的新要求，“此舉將顯著提升新建居住區(qū)的適老化配套水平，也將為其他城市提供政策參照”。

每百戶不低于20平方米

根據(jù)西安市民政局發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2024年年末，西安市常住人口中60周歲及以上已達(dá)250.45萬(wàn)人，占總?cè)丝诒壤?9.02%。過(guò)去10年間，西安60歲以上常住老年人口凈增115.2萬(wàn)人。然而，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施不足、分布不均等問(wèn)題一直制約著養(yǎng)老服務(wù)的可及性。此次《辦法》的出臺(tái)，正是為了解決這一民生痛點(diǎn)。

《辦法》明確，新建城區(qū)、居住小區(qū)和新建住宅項(xiàng)目要按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要求同步配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。制定公共服務(wù)設(shè)施、養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施等空間類專項(xiàng)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，要按照人均用地不少于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)分級(jí)規(guī)劃設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。新建居住區(qū)應(yīng)嚴(yán)格按照每百戶不低于20平方米、單項(xiàng)設(shè)施建筑面積不少于350平方米的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)籌配建養(yǎng)老服務(wù)用房，確保新供應(yīng)城市居住用地規(guī)劃統(tǒng)籌配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施達(dá)標(biāo)100%。

“相較于過(guò)往的指導(dǎo)性意見(jiàn)，本次規(guī)定在具體指標(biāo)和監(jiān)管閉環(huán)上實(shí)現(xiàn)了關(guān)鍵突破?！眹?yán)躍進(jìn)分析道，“每百戶不低于20平方米、單項(xiàng)不少于350平方米的量化指標(biāo)剛性納入土地出讓與規(guī)劃驗(yàn)收環(huán)節(jié)，清晰體現(xiàn)了供給端的政策導(dǎo)向正在從原則性倡導(dǎo)轉(zhuǎn)向強(qiáng)制性規(guī)制?！?/p>

在選址方面，《辦法》提出嚴(yán)格要求：應(yīng)選擇市政設(shè)施條件較好、位置適中、方便老年人及居民出入、通風(fēng)和采光條件較好、便于服務(wù)轄區(qū)老年人的地段，宜靠近廣場(chǎng)、公園、綠地等公共活動(dòng)空間。老年人用房應(yīng)建設(shè)在日照充足、通風(fēng)良好的位置，并滿足有關(guān)規(guī)范規(guī)定的日照時(shí)數(shù)要求，不得安排在建筑物的地下層、半地下層和夾層。

"這杜絕了將低價(jià)值、低品質(zhì)空間用于養(yǎng)老設(shè)施的現(xiàn)象，強(qiáng)制要求設(shè)施具備基本宜居條件。"嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

對(duì)于已建成居住區(qū)，《辦法》也提出了存量補(bǔ)足方案：市、區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)通過(guò)新建、改建、擴(kuò)建等方式加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)，可以將具備條件且閑置的房屋、場(chǎng)地等優(yōu)先用于建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。已建成居住區(qū)無(wú)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施或者現(xiàn)有設(shè)施未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)的，區(qū)縣政府通過(guò)政府購(gòu)置、置換、租賃等方式補(bǔ)足養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這一規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)提供了盤(pán)活存量商業(yè)、辦公或社區(qū)尾盤(pán)的機(jī)會(huì)，“企業(yè)可主動(dòng)梳理旗下符合區(qū)位要求的閑置或低效資產(chǎn)，探索向政府出售、長(zhǎng)期租賃或轉(zhuǎn)型為養(yǎng)老設(shè)施運(yùn)營(yíng)的合作模式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值重估。”

堅(jiān)持公益屬性

《辦法》規(guī)定，新建居住區(qū)配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施應(yīng)遵循“同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步驗(yàn)收、同步交付”原則。在規(guī)劃環(huán)節(jié)，自然資源和規(guī)劃部門(mén)在編制控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，須明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的布局、規(guī)模等要求；建設(shè)環(huán)節(jié)，住建部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督配建情況；驗(yàn)收環(huán)節(jié)，未按要求配建的不予通過(guò)竣工驗(yàn)收；交付環(huán)節(jié)，建設(shè)單位須在竣工驗(yàn)收后60日內(nèi)完成移交，不得擅自改變用途。這意味著，養(yǎng)老設(shè)施不再是項(xiàng)目的“邊角料”，而是與住宅本身同等重要的組成部分。

配建只是第一步。《辦法》用專門(mén)章節(jié)回答了"建起來(lái)之后怎么辦"的問(wèn)題。在運(yùn)營(yíng)定位上，明確運(yùn)營(yíng)應(yīng)堅(jiān)持公益屬性。項(xiàng)目所在地民政部門(mén)應(yīng)在接收配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施后統(tǒng)一登記造冊(cè)，并根據(jù)周邊群眾的需求適時(shí)投入運(yùn)營(yíng)。同時(shí)，鼓勵(lì)支持和引導(dǎo)社會(huì)組織、企業(yè)和個(gè)人等社會(huì)力量通過(guò)各種形式提供、參與養(yǎng)老服務(wù)。這一規(guī)定既保證了養(yǎng)老設(shè)施的公益底色，又為多元化運(yùn)營(yíng)留下了空間。

為降低運(yùn)營(yíng)成本，《辦法》給出一攬子優(yōu)惠政策：在民政部門(mén)備案的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)用電、用水、用氣、熱按照居民生活類價(jià)格執(zhí)行；依法享受國(guó)家和省、市規(guī)定的稅費(fèi)優(yōu)惠；使用電信、郵政、廣播電視有線傳輸業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)給予優(yōu)惠。對(duì)于利潤(rùn)微薄的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)來(lái)說(shuō)，這些政策能直接降低運(yùn)營(yíng)壓力，提高社會(huì)資本參與積極性。

在監(jiān)管方面，《辦法》強(qiáng)調(diào)，未經(jīng)法定程序，任何組織和個(gè)人不得擅自改變養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地用途和政府投資、資助建設(shè)配置的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施使用性質(zhì)，不得侵占、損害或者擅自拆除養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。公共養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施所在地民政部門(mén)定期開(kāi)展設(shè)施使用情況檢查，擅自改變?cè)O(shè)施用途的，由上級(jí)主管部門(mén)或者所在地人民政府責(zé)令改正；擅自拆除設(shè)施的，責(zé)令限期恢復(fù)。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，雖然今年各地政策的大方向是適度減少配建壓力，但西安此次政策說(shuō)明養(yǎng)老設(shè)施仍是部分城市的硬性要求，“開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲取土地時(shí)，就必須將這部分有效樓面成本的隱性增加納入測(cè)算，做好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本與利潤(rùn)模型的調(diào)整準(zhǔn)備?！?/p>

他建議，房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)部門(mén)應(yīng)立即對(duì)在手及潛在項(xiàng)目進(jìn)行合規(guī)排查，“對(duì)于已拿地未開(kāi)工項(xiàng)目，需復(fù)核規(guī)劃條件中的養(yǎng)老設(shè)施指標(biāo)是否滿足新規(guī)，必要時(shí)調(diào)整方案；對(duì)于在建項(xiàng)目，重點(diǎn)檢查設(shè)施位置、面積、采光等是否達(dá)標(biāo)，避免驗(yàn)收風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

從中長(zhǎng)期看，房企可在產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化體系中增設(shè)“社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施模塊”，形成可復(fù)制的設(shè)計(jì)、成本、建造解決方案，以降低邊際成本；同時(shí)可探索與品牌養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)建立戰(zhàn)略合作，將“優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老配套”作為項(xiàng)目銷售去化的差異化賣(mài)點(diǎn)，尤其針對(duì)有養(yǎng)老需求的改善型客戶。

（編輯：王金龍 審核：童海華 校對(duì)：宛玲）