《星島》記者 林煙深圳報(bào)道

近期，保利物業(yè)（06049.HK）發(fā)布的2025年年度報(bào)告顯示，公司期內(nèi)收入依然錄得同比增長(zhǎng)4.80%至171.26億元，但盈利端表現(xiàn)承壓，毛利僅同比微增0.03%至29.85億元；對(duì)應(yīng)毛利率已從2024年同期的18.26%下滑至17.43%，創(chuàng)近年新低。

分業(yè)務(wù)來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)作為保利物業(yè)的“基本盤(pán)”，期內(nèi)毛利同比增長(zhǎng)5.25%至17.61億元，毛利率卻降至13.39%的近年低位，成為拖累公司整體毛利率下行的核心因素；社區(qū)增值服務(wù)是唯一保持盈利能力提升的業(yè)務(wù)，其毛利率從2020年的30.27%升至2025年的41.25%，但受行業(yè)環(huán)境影響，毛利仍同比下降3.17%至9.65億元；非業(yè)主增值服務(wù)則遭遇雙重下滑，毛利同比下降17.64%至2.59億元，毛利率同步降至15.80%，同樣處于近年來(lái)低位。

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值得注意的是，即便整體盈利承壓，保利物業(yè)仍交出了穩(wěn)健的利潤(rùn)答卷。期內(nèi)公司溢利同比增長(zhǎng)5.3%至15.7億元，歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)5.1%至15.50億元，創(chuàng)近年新高；對(duì)應(yīng)歸母凈利潤(rùn)率9.05%。同比增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。

深入剖析并不難發(fā)現(xiàn)，保利物業(yè)利潤(rùn)穩(wěn)增長(zhǎng)的秘密，實(shí)則藏在了成本的調(diào)整之中。

數(shù)據(jù)顯示，2025年保利物業(yè)行政開(kāi)支為9.93億元，較上年同期的11.22億元減少11.46%，這1.29億元的壓降金額成為支撐利潤(rùn)增長(zhǎng)的核心來(lái)源。保利物業(yè)對(duì)此解釋稱(chēng)，行政開(kāi)支的減少，主要是由于期內(nèi)區(qū)域合并管理，管理效率提升，管理成本降低。

而行政開(kāi)支的壓降，僅是成本調(diào)整的一個(gè)縮影。員工規(guī)模及相關(guān)支出的優(yōu)化，才是保利物業(yè)降本的重要舞臺(tái)。2025年，保利物業(yè)雇員人數(shù)為28692人，同比減少1433人，五年間累計(jì)減少15659人；總員工成本同步降至34.86億元，同比壓降3.06億元，較2022年高點(diǎn)累計(jì)壓降11.91億元。

與之形成鮮明反差的是，2020—2025年，保利物業(yè)的在管面積從5.67億平方米穩(wěn)步增長(zhǎng)至10.12億平方米，年復(fù)合增長(zhǎng)率12.2%，其中第三方項(xiàng)目占比達(dá)64%，穩(wěn)居行業(yè)第一梯隊(duì)。在管面積逐年增長(zhǎng)但雇員人數(shù)大幅減少，這一矛盾背后，是保利物業(yè)大規(guī)模采用“外包”模式替代自有一線員工的經(jīng)營(yíng)策略。

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據(jù)《星島》了解，早在數(shù)年前，保利物業(yè)便已啟動(dòng)外包布局，將公司主管層級(jí)以下員工從正式編制中剝離，以外包形式開(kāi)展安防、工程、客服等核心基礎(chǔ)崗位業(yè)務(wù)；至2025年，這一外包范圍已進(jìn)一步擴(kuò)大至業(yè)務(wù)經(jīng)理以下員工。這也意味著，保利物業(yè)2025年減少的1433名雇員，并非完全是降本裁員的結(jié)果，更多是轉(zhuǎn)為外包服務(wù)商的用工形式。

在各類(lèi)剝離的職能中，安防職能的補(bǔ)充主要通過(guò)與第三方機(jī)構(gòu)合作采購(gòu)實(shí)現(xiàn)。例如，北京京城保安服務(wù)有限公司就曾與保利物業(yè)在全國(guó)各區(qū)域開(kāi)展全面合作，主要為其提供安保、安檢相關(guān)解決方案。

大規(guī)?；A(chǔ)崗位分包，直接推動(dòng)保利物業(yè)貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)快速增長(zhǎng)。2025年，公司貿(mào)易應(yīng)付款項(xiàng)約31.72億元，同比增長(zhǎng)15.19%，其中接近97%為第三方應(yīng)付款項(xiàng)；過(guò)去六年間，該指標(biāo)漲幅接近7倍。保利物業(yè)明確表示，這主要是由于集團(tuán)在管面積的擴(kuò)大，對(duì)應(yīng)分包于獨(dú)立第三方服務(wù)供應(yīng)商的規(guī)模持續(xù)增加。

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對(duì)于物業(yè)企業(yè)而言，外包模式可以助力其實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)，既降低了自有員工的人力成本，又保障了業(yè)務(wù)規(guī)模的順利擴(kuò)張。從人均效能的角度看，2020—2025年，保利物業(yè)雇員人均在管面積從1.28萬(wàn)平方米增至3.53萬(wàn)平方米，漲幅接近1.76倍；雇員人均年成本從7.95萬(wàn)元增至12.15萬(wàn)元，漲幅接近53%，說(shuō)明公司留存的員工更多以高技能的管理、技術(shù)崗為主，人力結(jié)構(gòu)得到一定優(yōu)化。

不過(guò)，高度依賴(lài)外包的模式也暗藏短板。一方面，大量基礎(chǔ)服務(wù)外包導(dǎo)致企業(yè)對(duì)第三方供應(yīng)商的依賴(lài)度持續(xù)加深，若監(jiān)管不到位或溝通不順暢，可能出現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、響應(yīng)不及時(shí)等問(wèn)題，進(jìn)而影響企業(yè)的品牌口碑；另一方面，依靠外包實(shí)現(xiàn)的成本優(yōu)化，本質(zhì)上仍屬于運(yùn)營(yíng)層面的效率調(diào)整，并非技術(shù)、產(chǎn)品或服務(wù)模式的創(chuàng)新突破，難以為企業(yè)形成差異化壁壘。

由此可見(jiàn)，保利物業(yè)2025年的盈利穩(wěn)健增長(zhǎng)，并不完全是核心服務(wù)能力、增值服務(wù)體系或數(shù)字化壁壘等可持續(xù)核心競(jìng)爭(zhēng)力的紅利，而是通過(guò)人力結(jié)構(gòu)調(diào)整與業(yè)務(wù)外包實(shí)現(xiàn)的財(cái)務(wù)效果優(yōu)化。盡管公司在數(shù)字化建設(shè)上已有一定投入，推進(jìn)智慧社區(qū)與片區(qū)化管理試點(diǎn)，但短期內(nèi)仍未擺脫對(duì)成本調(diào)節(jié)的依賴(lài)。

在2025年度業(yè)績(jī)會(huì)上，保利物業(yè)董事長(zhǎng)吳蘭玉提出，公司要錨定“十五五”期間實(shí)現(xiàn)可持續(xù)和高質(zhì)量發(fā)展的目標(biāo)來(lái)謀篇布局，其中2026年收入和利潤(rùn)的增速不低于5%。面對(duì)這一目標(biāo)，保利物業(yè)如何真正依靠核心競(jìng)爭(zhēng)力實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量增長(zhǎng)，仍有待市場(chǎng)觀察。